貸している一室から漏水して自宅も被害。入居者と大家の保険はどう分ける？
原案の判断：被害物の所有者と原因、各契約の対象を一覧にする
貸している部屋から漏水した場合は、入居者の保険か大家の保険かを最初から一つに決めず、被害物の所有者、漏水の原因、法律上の責任、契約の対象を整理します。入居者の部屋から水が出たというだけで、全額が入居者負担になるとは限りません。双方の窓口へ同じ事実を伝え、建物と家財の修理を並行して確認します。
被害を所有者ごとに分ける
濡れた床や天井、壁、建物に固定された設備、入居者の家具、大家の家具を一覧にします。自宅と賃貸部分が同じ建物でも、誰が所有している物かは同じではありません。部屋ごとの位置図に損傷箇所を示し、写真番号を対応させると、関係する保険会社へ説明しやすくなります。
入居者が自費で付けた設備や、大家が備え付けた家電がある場合は、賃貸借契約や設備一覧を確認します。見た目だけで建物・家財の区分を決めず、取り付け状況と所有関係を伝えて契約上の扱いを聞きます。共用の配管や他の部屋まで被害が及んでいれば、その範囲も同じ図面へ追加します。
見積もりは所有者や修理範囲が分かる形にし、大家の修理費と入居者の家財の買い替え費を混ぜないようにします。復旧する業者が一社でも、誰の契約で誰へ請求する工事かを区別しておくことが必要です。
漏水の原因と責任を調べる
洗濯機のホースが外れた、給水管が破れた、防水部分に不具合があったなど、原因によって確認すべき責任は変わります。入居者の使い方、設備の経年劣化、施工不良、共用部分の管理などを分けて調べます。応急処置で原因箇所を取り替える前に、写真と作業記録を残すよう業者へ依頼します。
原因が未確定なら、保険会社へも未確定と伝えます。入居者が気遣って「自分が全部払う」と言った場合も、その約束だけで保険の責任範囲が決まるわけではありません。責任の判断と、当面の止水・乾燥・安全確保を分け、必要な作業は遅らせないようにします。
専門業者の報告には、確認した箇所と推定を区別してもらいます。水が出た部屋と原因となった設備の所有者が異なることもあるため、事故の発生場所だけで結論を出さないことが重要です。
それぞれの保険で何を検討するか確認する
大家側では建物の火災保険や、必要に応じた施設賠償責任等を確認します。入居者側では家財の保険、借家人賠償責任、個人賠償責任などを確認します。それぞれ対象となる損害や相手が違うため、保険の名称が似ていてもまとめて扱わないようにします。
損保ジャパンの「THE家財の保険」では、借家人賠償責任と修理費用は異なる条件で案内されています。法律上の賠償責任を負う場合と、責任はないが賃貸借契約等により修理費を負担する場合を区別する例です。自分の契約に該当する補償があるかは、実際の証券と約款で確認してください。
大家の自宅部分の家財が濡れたときは、建物保険だけで足りると考えず、家財の契約も調べます。逆に入居者の家財は大家の保険に当然含まれるわけではありません。契約ごとに対象、免責、限度額、請求者を整理します。
修理を進めるための窓口を決める
各保険会社へ事故を伝え、担当者と受付番号を一覧にします。原因調査、建物修理、家財の確認を誰が担当するかを決めると、同じ現場で別々の調査が重なって混乱することを減らせます。入居者へは、資料の提供と立会いの日程について、生活への影響を含めて相談します。
大家が建物を先に修理する場合も、相手へ請求する権利や保険会社による支払いの調整が関係することがあります。入居者との間で責任を免除する書面や、一切の請求を終える合意をする前に、保険会社へ内容を伝えてください。先に決めた条件が保険上の整理を難しくする場合があります。
仮住まいや家賃の減額、営業への影響などが出るなら、物の修理費と別に一覧へします。建物を直す補償があるから、それらの費用もすべて含まれるとは限りません。賃貸借契約と保険の両面から確認する必要があります。
支払済みの金額を共有する
入居者から一部の修理代を受け取った、大家の保険から先に支払いを受けた、別の業者が負担したなどの動きは、関係する窓口へ伝えます。同じ床の修理代を重複して受け取らないよう、日付、支払者、金額、対象工事を記録します。免責を誰が負担するかも、責任と契約を踏まえて整理します。
修理の完了後には、工事写真と再発防止の措置を残します。原因となった設備を直さず、濡れた仕上げだけ交換すると、同じ問題が繰り返される可能性があります。原因の是正費と波及した被害の復旧費を区別したまま、両方が終わったかを確認します。
入居者との話し合いが難しい場合は、金額だけで争わず、原因調査の資料と契約内容をそろえて専門家へ相談します。保険会社が代わりに交渉できる範囲も商品によるため、どこまで任せられるかを確認してください。
深澤の判断と次の行動
私なら、部屋ごとの被害図を作り、物の所有者、原因、保険契約を対応させます。大家と入居者のどちらが悪いかを先に決めるより、止水と記録を進め、双方へ事故を通知します。責任の確認、物の復旧、家賃等への影響を分けて整理することで、必要な修理を止めずに負担を話し合えます。
参考資料 確認日 2026年10月25日
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