耐震等級1で後悔する人とは？
「建築基準法を満たしているから安心」とは限りません
質問
住宅会社から、「現在の新築住宅は建築基準法を満たしているので、耐震等級1でも問題ない」と説明されました。
耐震等級3にすると費用が上がるため、耐震等級1でもよいか迷っています。
回答
結論から言うと、耐震等級1は違法な住宅でも、直ちに危険な住宅でもありません。
現在の建築基準法が求める耐震基準を満たした住宅です。
しかし、耐震等級1は住宅性能表示制度における3段階のうち、最も低い等級です。
耐震等級1が想定しているのは、大地震後も無傷で住み続けられることではありません。
極めてまれに発生する大地震に対して、建物が直ちに倒壊・崩壊せず、人命を守ることが中心です。
そのため、大地震後に、
- 建物が大きく傾く
- 壁や接合部が損傷する
- 多額の修繕費が必要になる
- 危険判定により住めなくなる
- 解体・建て替えが必要になる
- 住宅ローンだけが残る
可能性はあります。
耐震等級1で後悔する人は、「建築基準法を満たしている」という説明を、「大地震後もそのまま住み続けられる」と受け取ってしまった人です。
耐震等級とは？
耐震等級は、住宅性能表示制度で定められた、地震に対する構造躯体の強さを示す指標です。
耐震等級1
極めてまれに発生する地震による力に対して、倒壊・崩壊しない程度とされる水準です。
建築基準法が求める最低限の耐震性能に相当します。
耐震等級2
耐震等級1で想定する地震力の1.25倍に対して、倒壊・崩壊しない程度とされる水準です。
耐震等級3
耐震等級1で想定する地震力の1.5倍に対して、倒壊・崩壊しない程度とされる最高等級です。
国土交通省の日本住宅性能表示基準でも、この3段階で示されています。国土交通省「日本住宅性能表示基準」
ただし、「震度7の1.5倍まで絶対に壊れない」という意味ではありません。
地盤、建物形状、施工状態、地震動の性質、繰り返し回数などによって被害は変わります。
耐震等級1は「最低基準」
建築基準法は、国民の生命、健康、財産を守るために、建物が最低限満たすべき基準を定めています。
つまり、耐震等級1は、
「法律上建ててよい最低基準」
と考えるべきです。
最低基準を満たしていることと、家族が安心して何十年も住み続けられることは同じではありません。
自動車で例えるなら、道路を走れる最低限の安全基準を満たしている状態です。
そこから先に、衝突安全性能や予防安全性能をどこまで高めるかは、購入者と住宅会社の判断になります。
「倒壊しない」と「壊れない」は違う
耐震性能を考えるうえで、最も重要な違いです。
「倒壊・崩壊しない」という表現は、建物が無傷であることを意味しません。
大地震で家族が避難できたとしても、
- 柱や梁が変形する
- 耐力壁が損傷する
- 基礎にひび割れが生じる
- 建物が傾く
- ドアや窓が開かなくなる
- 雨漏りが発生する
- 余震に耐えられなくなる
可能性があります。
命が助かっても、その後住み続けられなければ、生活再建には大きな費用と時間が必要です。
家づくりで考えるべきなのは、「地震の瞬間に倒壊しないか」だけではありません。
大地震の翌日も、その家で生活を続けられる可能性をどこまで高めるかです。
後悔1｜地震後に住宅ローンと家賃が残った
大地震によって自宅へ住めなくなっても、住宅ローンの返済が自動的になくなるわけではありません。
仮住まいが必要になれば、
- 住宅ローン
- 仮住まいの家賃
- 引越し費用
- 家具・家電の再購入
- 建物の修繕費
- 解体費
- 新しい住宅の建築費
が重なる可能性があります。
住宅ローンが残っている状態で家を建て替える場合、新たな融資を受けられるとは限りません。
特に50代・60代で被災すると、年齢、収入、返済期間によって再建築の住宅ローンが難しくなる可能性があります。
耐震性能にかける費用は、建築時には追加費用に見えます。
しかし、大地震後の二重負担を減らすための費用でもあります。
後悔2｜地震保険で全額再建できると思っていた
地震保険は、火災保険金額と同じ金額を設定できる制度ではありません。
被災後の生活安定を目的とした制度であり、必ず元の住宅を同じ仕様で再建できるだけの保険金が支払われるとは限りません。
また、損害の程度によって認定区分が決まり、実際の修繕費と支払保険金が一致しない場合があります。
「地震保険に入っているから、耐震等級1でも建て直せる」という考え方は危険です。
地震保険は、耐震性能の代わりではありません。
保険は被災後の資金対策、耐震性能は被害を抑える対策です。
後悔3｜地震保険料の割引が小さかった
地震保険には、所定の確認資料を提出することで耐震等級に応じた割引を受けられる制度があります。
- 耐震等級1：10％
- 耐震等級2：30％
- 耐震等級3：50％
耐震等級3と等級1では、割引率に差があります。日本損害保険協会「地震保険の保険料割引制度」
ただし、割引を受けるには耐震等級を確認できる所定の書類が必要です。
建築費だけで比較するのではなく、長期間支払う地震保険料も含めて検討してください。
後悔4｜繰り返す地震を考えていなかった
大地震は、一度だけ強く揺れて終わるとは限りません。
本震の前後に大きな地震が繰り返されることがあります。
一度目の揺れで、
- 耐力壁
- 接合部
- 筋かい
- 構造用面材
- 基礎
などが損傷すると、二度目以降の地震に対する性能が低下する可能性があります。
耐震等級は重要ですが、等級だけで繰り返し地震への対策が完了するわけではありません。
建物の耐震性能を高めたうえで、揺れのエネルギーを吸収する制震装置を組み合わせる方法があります。
ただし、制震装置を付ければ耐震等級1で十分という意味ではありません。
耐震を基本にして、その上へ制震を加えることが重要です。
後悔5｜間取りを優先して壁が少なくなった
住宅では、
- 南面に大きな窓が欲しい
- 柱のない広いLDKが欲しい
- 大きな吹き抜けが欲しい
- 開放的なスキップフロアにしたい
- ビルトインガレージが欲しい
といった希望があります。
これらがすべて危険という意味ではありません。
しかし、壁が少ない、大空間がある、建物形状が複雑という住宅は、構造的な検討がより重要になります。
デザインを優先した結果、最低基準である耐震等級1にとどまっているのであれば、何を優先すべきかをもう一度考える必要があります。
間取りは暮らしを豊かにしますが、構造が弱ければ、その暮らしそのものを失う可能性があります。
後悔6｜太陽光パネルの重量を考えていなかった
太陽光発電設備を屋根へ搭載すると、パネルや架台の重量が建物へ加わります。
また、屋根材が重い場合や積雪地域では、構造へ加わる荷重がさらに大きくなります。
確認すべき内容は、
- 太陽光パネルの重量
- 屋根材の種類
- 積雪荷重
- 吹き抜け
- 大開口
- 建物の偏心
- 基礎への力
です。
耐震等級という数字だけでなく、実際の建物重量を反映した構造検討が必要です。
構造計算後に太陽光パネルを追加した場合は、その重量を含めて再確認する必要があります。
後悔7｜地盤が弱かった
耐震等級は、主に建物の構造躯体についての評価です。
どれだけ建物を強くしても、地盤に問題があれば、不同沈下、液状化、擁壁の変状などが起こる可能性があります。
土地選びでは、
- 地盤調査
- ハザードマップ
- 液状化リスク
- 盛土・切土
- 旧河道
- 擁壁
- 土砂災害警戒区域
- 浸水想定区域
を確認する必要があります。
耐震等級3の家でも、危険な土地を安全な土地には変えられません。
土地と建物を一体で考えることが重要です。
後悔8｜壁量だけを見ていた
木造住宅の地震対策は、耐力壁の量だけでは判断できません。
確認する必要があるのは、
- 耐力壁の量と配置
- 柱と梁
- 柱脚・柱頭金物
- 床と屋根の水平構面
- 接合部
- 基礎
- 建物重量
- 地盤
- 力の伝わり方
です。
壁を増やしても、配置のバランスが悪ければ、地震時に建物がねじれる可能性があります。
耐震等級3を選ぶ場合も、どの計算方法で確認しているのかが重要です。
耐震等級3なら何でも同じではない
耐震等級3は住宅性能表示制度上の最高等級ですが、すべての耐震等級3が同じ計算内容とは限りません。
住宅会社へ確認したいのは、
- どの計算方法を使っているか
- 基礎まで計算しているか
- 柱や梁を検討しているか
- 床や屋根の水平構面を確認しているか
- 太陽光パネルを重量へ入れているか
- 積雪荷重を反映しているか
- 第三者評価を取得するか
という点です。
デザインハウス甲府では、耐震等級3という数字に加え、許容応力度計算で建物全体を確認することを重視しています。
許容応力度計算とは？
許容応力度計算とは、住宅へ加わる地震力、風圧力、固定荷重、積載荷重、積雪荷重などを想定し、柱、梁、耐力壁、床、接合部、基礎が、その力に耐えられるかを確認する方法です。
同じ30坪の住宅でも、
- 平屋か2階建てか
- 屋根が軽いか重いか
- 太陽光パネルを搭載するか
- 大きな吹き抜けがあるか
- 南面の窓が大きいか
- 壁の配置が偏っているか
によって必要な構造は異なります。
「当社の標準仕様なら大丈夫」ではなく、その一棟の間取りと重量で計算することが重要です。
耐震等級3は絶対に壊れない保証ではない
耐震等級3でも、あらゆる地震に対して無傷であることが保証されるわけではありません。
実際の被害は、
- 震源からの距離
- 地盤
- 地震動の周期
- 揺れの方向
- 繰り返し回数
- 建物の施工状態
- 経年劣化
- 周辺の火災や地盤災害
などによって変わります。
それでも、建築時に選択できる最高等級を選び、詳細な構造計算と施工確認を行うことは、被害を抑えるための重要な対策です。
「絶対ではないから等級1でも同じ」という考え方にはなりません。
シートベルトで必ず助かるとは限りませんが、だからといって着用しない理由にはならないのと同じです。
耐震等級3にすると、いくら高くなる？
追加費用は、住宅会社、間取り、建物形状、構造計算方法、評価申請の有無によって異なります。
費用には、
- 構造計算
- 住宅性能評価
- 耐力壁
- 柱・梁
- 接合金物
- 基礎補強
- 現場検査
などが含まれる場合があります。
重要なのは、「耐震等級3は高い」という説明だけで終わらせないことです。
住宅会社へ次の2つの見積りを出してもらってください。
- 耐震等級1の場合の総額
- 許容応力度計算による正式な耐震等級3の場合の総額
差額を確認したうえで、キッチン、床材、照明、外構などの予算と比較します。
高級キッチンは後から交換できます。
しかし、完成後に基礎、柱、梁、耐力壁を耐震等級3へ変更することは簡単ではありません。
「予算がないから等級1」は順番が逆
予算が厳しいとき、耐震性能を削って設備や面積を残すケースがあります。
しかし、安全な予算調整の順番は、
- 建物面積を見直す
- 複雑な形状をシンプルにする
- 高額な設備や造作を見直す
- 外構を段階施工にする
- それでも難しければ計画全体を見直す
です。
耐震、断熱、気密、換気など、完成後に変更しにくい基本性能を先に削るべきではありません。
大きな等級1の家より、少しコンパクトな等級3の家を検討する方が、長期的には合理的です。
「うちは地震で倒壊したことがない」は根拠にならない
住宅会社から、
「当社の家はこれまで一棟も倒壊していません」
「この地域では大地震が少ないから大丈夫」
「建築基準法を守っているので問題ありません」
と説明されることがあります。
しかし、過去に倒壊していないことは、これから建てる家の性能証明にはなりません。
その住宅が、
- どの規模の地震を経験したか
- 震源からどの程度離れていたか
- 地盤条件がどうだったか
- 被害調査を全棟で行ったか
が分からなければ判断できません。
必要なのは過去の営業実績ではなく、今回建てる住宅の構造計算書と評価書です。
契約前に確認したい12の質問
- この住宅の耐震等級はいくつですか
- 耐震等級3へ変更すると総額はいくら増えますか
- 正式な耐震等級3を取得しますか
- 耐震等級を証明する書類は何ですか
- 構造計算は許容応力度計算ですか
- 基礎まで構造計算しますか
- 柱、梁、床、接合部を確認しますか
- 太陽光パネルと屋根材の重量を反映していますか
- 積雪荷重を反映していますか
- 間取り変更後に再計算しますか
- 建築中に構造検査を行いますか
- 地震保険の耐震等級3割引に使える書類を受け取れますか
この質問に対して、
「建築確認が通るから大丈夫」
「今まで倒壊していない」
「耐震等級3までは必要ない」
とだけ答える住宅会社には注意が必要です。
デザインハウス甲府の考え方
私たちは、耐震等級1を違法な住宅、危険な住宅と決めつけることはしません。
建築基準法を満たした住宅です。
しかし、これから新築するのであれば、最低基準を目的にするのではなく、大地震後の生活まで考える必要があります。
デザインハウス甲府では、
- 正式な耐震等級3
- 許容応力度計算
- 基礎の構造検討
- 太陽光パネルと屋根重量の反映
- 地域の積雪条件の反映
- 制震装置evoltz
- 第三者による確認
- 構造関係書類の保存
を基本に考えています。
地震対策の目的は、建築確認を通すことではありません。
家族の命を守り、大地震後も住宅ローンを払いながら生活を再建できる可能性を高めることです。
まとめ
耐震等級1は、法律に違反した住宅ではありません。
しかし、住宅性能表示制度における最低等級であり、大地震後も無傷で住み続けられることを保証するものではありません。
後悔しないためには、
- 倒壊しないことと、住み続けられることを分けて考える
- 地震後の修繕費と仮住まい費を考える
- 住宅ローンが残ることを考える
- 地震保険だけに頼らない
- 等級3との差額を総額で確認する
- 許容応力度計算の有無を確認する
- 基礎、太陽光、積雪まで検討する
- 正式な証明書を受け取る
ことが重要です。
耐震等級1は「建ててはいけない家」ではありません。
しかし、「これから選べる最高の安心」でもありません。
大地震が起きた瞬間だけでなく、
その翌日、家族がどこで暮らし、住宅ローンをどう返すのか。
そこまで考えて耐震性能を選ぶ必要があります。
