測量は買主負担と言われたら、購入を断るべき？
結論 :負担者だけでなく測量の内容と購入条件で判断する
A 測量を買主負担と言われても、それだけで購入を断る必要はありません。ただし、売主負担が当然とも、安い土地なら買主負担でよいとも決められません。何を調べる測量なのか、誰が依頼し、どの資料ができ、費用と期間がどこまで確定するかを確認してから判断します。
買主負担が不利かどうかは、売買価格と業務範囲を合わせて判断します。売主側で境界を明示する条件と、買主側で測量する条件では、同じ土地価格でも実際の取得額が違います。測量費が確定していても、隣地との確認ができないリスクまで解消したとは限りません。
測量費を買主が負担する案は、売主がどの協力をするかと一組で評価します。既存資料の提供、隣接所有者への連絡、現地への立入り、必要な手続きへの署名が得られなければ、買主がお金を払っても作業が進まない場合があります。依頼者を買主にする場合も、調査担当者が所有者へ何を求めるかを確認してください。「買主負担」の一文に、調査不能や関係者調整のすべてまで含めないようにします。土地代の値下げ額と、実際に完了できる業務を対応させることが重要です。
何のための測量かを明確にする
見積もりに「測量一式」とある場合は、現況の寸法や高低差の調査、境界の確認、境界標の設置、分筆や地積更正の登記等のうち、何を行うかを確認します。現況測量図ができても、隣接地との境界が合意され、登記まで整ったことになるとは限りません。
土地家屋調査士等へ、既存の地積測量図と現地の境界標、隣接地の状況を示して説明してもらいます。法務省の案内でも、境界や登記に関する調査は資料と現況を踏まえて進めるものです。名称だけで成果を推測せず、自分の購入に必要な確認へ対応する業務かを確かめましょう。[資料01・02]
測量の名称を比較するときは、成果物の用途まで確認します。配置検討に使う現況図、隣接地との境界を確認する資料、登記へ使う資料は、同じ費用と工程とは限りません。安い見積もりへ必要な業務を追加したら高い方を超える場合もあります。二社の見積もりを取るなら、調査対象の筆、境界点、立会い、標識、図面、登記の要否を同じ条件で質問します。単に総額を並べず、買主が購入判断に使う資料がどの時点で受け取れるかをそろえて比べてください。
見積もりの追加条件を調べる
基本料金に含む作業と、資料の不足、立会いの追加、遠方の権利者への対応、官民境界の手続き等で増える費用を分けます。関係者が多い土地や道路・水路に接する土地では、通常の作業だけで終わらない場合があります。費用の上限と追加時の承認方法を聞いてください。
例えば、測量代だけを土地価格から差し引いて交渉しても、隣人と合意できない場合の対応費や待ち時間が残ることがあります。これは金額を仮定しなくても比較できる負担です。どの段階までを今回の見積もりとし、未解決なら何を納品するのかを確認しておきましょう。
追加条件は、金額が増える理由と、承認する手順をセットにします。関係者への連絡が増えた場合、官民境界の確認が必要になった場合、資料に矛盾が見つかった場合などを聞きます。追加が出る可能性をすべてゼロにするより、発生時に理由と見積もりを受け、継続するか判断できることが重要です。業務の途中で見送るときの費用も確認します。定額と説明された場合は、何があっても全部込みなのか、一定範囲だけの定額なのかを見積条件へ明示してもらってください。
結果が購入計画を変える場合を考える
測量で面積、接道の長さ、越境、高低差等が明らかになると、希望の建物や駐車計画が変わる場合があります。建物が入る前提で先に契約し、測量後の縮小を買主だけが受け入れる形にならないよう、住宅会社へ必要な寸法と条件を先に確認してもらいます。
公簿売買か実測による代金精算か、面積差の扱い、境界を確定できない場合の対応は、契約内容によって違います。測量を買主が払うことと、すべての不利益を買主が引き受けることは別です。条項は宅地建物取引士や弁護士等へ確認し、何が契約の成立や履行の条件かを整理してください。
支払い時期と成果物の利用を決める
依頼する人、代金を払う人、成果物を受け取る人を確認します。購入を見送った場合でも測量の費用が発生するか、売主へ資料を渡すか、次の購入者への利用をどう扱うかも協議します。買主が先払いするなら、調査に入れる許可と、売主の資料提供への協力も必要です。
境界標を設ける工事や登記をする場合は、所有者や関係者が行う手続きも確認します。費用を払ったから買主が自由に杭を動かせるわけではありません。業務の完了日と土地の決済日を結び、融資、建築設計、許認可へ間に合うかを工程表で確認しましょう。
購入しなかった場合の負担も別に置きます。仮に事前調査15万円、測量の本業務45万円という段階契約なら、調査で見送る場合と、全業務を終えて見送る場合では支出が変わります。契約によって支払条件は異なるので、この数字は標準料金や解約条件ではありません。土地取得が成立した場合の総額に加え、不成立の場合に失う調査費の上限を確かめます。地盤調査や設計の費用も先行させるなら合算し、「土地は契約していないから支出はない」という誤解を防いでください。
具体例で分かる購入への影響
仮定例として、A土地は1,000万円で売主が必要な境界確認を完了、B土地は960万円で買主の測量費が60万円なら、比較上はAが1,000万円、Bが1,020万円です。さらにBの測量完了待ちで家賃が月8万円、二か月増えるなら16万円を加えます。単純な40万円引きより、確定できる総額と時期が大切です。
見積もりに登記費用が含まれない場合は、測量が終わっても権利や表示の整理が未了となる可能性があります。必要な登記を調査士等に確認し、別費用なら取得予算へ加えます。成果物を受け取る日と、売買で求める状態が整う日を同じ意味で使わないことが大切です。
仲介会社と住宅会社に聞く言葉
「買主負担の測量には何が含まれますか。境界が確認できず計画が成立しない場合も買主負担ですか。見積もりと完了予定を取ってから価格を協議できますか」と、契約前に条件を出します。
見積もりを依頼するときは、住宅会社が必要とする配置精度や高低差の情報も伝えます。境界の位置だけを測り、道路や排水先の高さを取り直すことになれば、作業と日程が二重になる場合があります。ただし、何でも一括依頼すれば安いとは限りません。必要な資料を設計者に列挙してもらい、調査士の業務範囲と別の測量・設計業務を整理します。誰が使う何のデータかを明確にして、売買の調査と家づくりの調査を連動させると、不要な重複を見つけやすくなります。
購入を進める条件と止める条件
費用・実施範囲・完了時期が把握でき、その負担を加えても有利なら購入を検討できます。金額不明、隣地と争いあり、調査に売主が協力しない、という条件が重なるなら値引きだけで補おうとしないことです。予算の上限を超える場合に見送る基準も、申込み前に決めてください。
判断の基準は、測量費を払っても買いたい土地かという感情だけでは足りません。測量後に必要な配置が成立すること、残る費用が予算へ収まること、結果が出るまで契約条件を保てることを確認します。買主負担を受け入れる代わりに、価格、決済日、調査への協力、不成立時の扱いをまとめて協議できます。売主負担へ変わっても、内容が不十分なら問題は残ります。費用の名義にこだわるより、自分が必要な資料と権利を得られる状態まで、条件を具体化してから購入を進めてください。
関連URL
1 法務省 隣の土地の所有者が分からない場合の分筆や地積更正
測量図の作成、境界の確認、分筆等の関係を調べられます。今回依頼する業務と完成資料の範囲を説明してもらう参考です。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00519.html
2 住まいるダイヤル 戸建住宅取得時の確認ポイント
契約と追加・変更費、書面の共有に関する確認事項です。測量の見積範囲、追加の合意、調査後の計画変更を記録する際に使います。
