Q.擁壁や地盤にも不安がある敷地では、
建物のリフォームだけでよいか、どう判断しますか？

A.建物の工事を決める前に、擁壁と宅地地盤の状態を別に調べます。家の内装や耐震性を改善しても、土地を支える擁壁や地盤の問題まで解消するとは限りません。建て替えでも同じです。何に不安があり、どこを調査し、必要な敷地対策を両案へどう反映するかを確認して判断してください。

建物と土地の問題を混ぜない

擁壁のひび割れ、ふくらみ、傾き、排水の状態、地面の沈みなど、気になる場所を整理します。発見した時期、雨の後の変化、過去の補修や造成の資料があれば用意します。写真だけで安全性を確定したり、見た目のひび割れが少ないから問題ないと決めたりしないことが大切です。

国土交通省は、所有者が概略的な危険度を確認する擁壁チェックシートと、専門家等の健全度判定のためのマニュアルを公開しています。チェックシートは調査を相談するきっかけとして使い、専門的な判定の代わりにしないでください。依頼時は、擁壁や宅地地盤を扱う専門性を確かめます。

建物の傾きや基礎のひび割れがある場合も、原因が地盤だけとは限りません。建物の構造、地盤、擁壁など、どの範囲を調べる必要があるかを相談します。新築のための地盤調査をしたことだけで、隣の擁壁まで安全と確認できたことにはなりません。調査の目的と分かる範囲を聞きましょう。

現地相談へ持参したい資料

・敷地の高低差、擁壁と建物の位置が分かる図

・造成や擁壁の図面、確認・検査等の書類

・気になる変状の写真、発見時期、補修の履歴

・境界や所有関係、雨水等の流れが分かる情報

擁壁が敷地のどちら側にあり、誰が所有・管理しているかも確認します。隣地との境界や共同で関係する部分があれば、必要な調査や工事の範囲を整理します。修理の費用を自分だけで決められるとは限らないため、事実を確認したうえで管理者や関係者との調整を進めます。

建物と敷地で分けて確認する対象

必要な敷地対策を両案に入れる

調査後は、経過を見ながら維持管理するのか、補修・補強・造り直し等が必要なのかを、根拠と一緒に説明してもらいます。建物を残したまま作業できるか、建物や隣地からの距離、重機の搬入、排水の切替えなどで工事方法が変わります。建物の工事とは別の工程も確認してください。

改修案で敷地対策を省き、新築案だけに擁壁の工事費を加えると、比較がゆがむ場合があります。反対に、両案で同じ工事になるとも限りません。建物の位置や荷重、施工する空間が変わるため、各案で必要な対策を検討し、共通する費用と案ごとに異なる費用を分けます。

建て替えでは、建物を擁壁から離す配置などを検討できる場合があります。ただし、離せば擁壁自体の管理が不要になるわけではありません。敷地の広さや接道、がけに関する規定などを確認し、配置変更で対応できることと、敷地側で対策することを分けて説明してもらいます。

造成や擁壁の工事には、盛土規制法や自治体の規定等による手続きが関係する場合があります。山梨県は規制区域や手続きを案内しており、甲府市は市の窓口で別に確認します。建物の確認申請とは別の確認が必要かを担当窓口へ相談し、必要な調査、設計、申請を工程に入れます。

調査が建物周辺の一部に限られる場合は、敷地全体を確認した結果として扱わないようにします。調査した位置、方法、判定できない範囲を図面に残してください。調査の名称だけでなく、その結果をどの設計へ反映するかまで確認します。

私は、内装の見積もりを詰める前に、敷地の問題をどこまで確認したかを明らかにすることを勧めます。土地を含めて安全に使う見通しを立て、その条件で改修と建て替えを比較してください。建物だけがきれいになった結果、敷地の大きな課題が残る計画を避けるためです。

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