土地購入前にやるべきこととは？

Q. 注文住宅の土地購入（本契約）を結ぶ前に、施主自身が絶対にやるべきこととは何か？なぜ市役所等での自主調査が必要なのか？

A. 契約直前の「重要事項説明書（重説）の写し」を事前に受け取り、不動産屋任せにせず自分自身で市役所（建築指導課・都市計画課・上下水道局等）や法務局に出向いて、「道路種別（セットバック・43条）」「上下水道の引き込み可否と加入金」「用途地域や斜線制限」「ハザード指定」「境界・越境の有無」を直接窓口で照合・確認することです。

法律上、重要事項説明は「売買契約の当日（直前）」に行えばよいことになっています。しかし、手付金を用意して契約の席についてから専門用語だらけの書類を数十分で読み聞かされても、問題点を見抜くことは不可能です。事前に重要事項説明書のドラフト（案）を取り寄せ、自分の足で市役所へ事実確認に行かなければ、契約後に「家が建てられない」「水道引き込みに数百万円かかる」「セットバックで敷地が削られる」といった致命的なトラブルを防ぐことはできません。

「不動産屋任せの契約」と「市役所での自主調査」の比較一覧

市役所・関係機関で確認すべき「4大窓口チェックリスト」

1. 【建築指導課】道路種別と建築制限の確認

• 前面道路が建築基準法第42条の何項の道路か（1項1号公道、2項道路、43条認定道路など）。

• 幅員が4m未満の場合、セットバック（道路後退）は何cm必要で、有効敷地は何平米残るか。

• がけ条例の適用対象になっていないか。

2. 【上下水道局（水道課・下水道課）】配管埋設状況と引き込み費用

• 水道本管の埋設位置、口径（13mmか20mmか）、敷地内に引き込み枡・メーターがあるか。

• 水道加入金（分担金）や下水道受益者負担金の正確な金額。

• 道路から引き直す場合、道路掘削の復旧費用がいくら見込まれるか。

3. 【都市計画課・環境課】地域の開発規制と独自ルール

• 市街化調整区域の場合、誰でも家が建てられる指定既存集落や開発許可の対象か。

• 景観条例や地区計画による「外壁の後退距離」「屋根の色彩制限」の有無。

4. 【法務局】登記簿謄本・公図・地積測量図の照合

• 売主の名義が単独か、抵当権（借金の担保）が確実に抹消されるか。

• 現地の形状と法務局の「公図」に著しいズレがないか。

山梨の土地環境で「市役所での自主確認」が命を守る理由

甲府盆地特有の城下町の町割り、農地転用エリア、急傾斜地が混在する山梨エリアでは、役所調査を省くと後から数百万円の追加出費が発生します。

• 旧甲府市街地に多い「2項道路（セットバック）と43条通路」の確認

  甲府市役所の建築指導課で道路台帳を閲覧し、道路後退線や過去の協議履歴を直接確認することで、実質的な敷地面積と駐車スペース2〜3台分の確保可否を確実に判定できます。

• 各市町村で異なる「水道加入金・本管負担金」の格差

  山梨県内では自治体（甲府市、甲斐市、笛吹市、中央市、昭和町など）によって水道加入金の金額や本管口径の規定が異なります。水道局窓口で確認することで、資金計画の狂いを完全に防ぎます。

土地購入直前に実行すべき「3大アクション」

• 「重要事項説明書と売買契約書のドラフトを契約の3日前までにもらう」

  → 「前日や当日にしか出せない」と言う不動産屋は警戒し、必ず事前に読み込む時間を確保します。

• 「質問事項を箇条書きにして市役所の各窓口へ行く」

  → 建築指導課や上下水道局に土地の図面を持参し、公務員の担当者に直接法的リスクを質問します。

• 「住宅会社の設計士に役所調査の結果を共有する」

  → 判明した制限や費用を反映した最終の「コミコミ資金計画書」を作成させます。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、「土地購入後の想定外なトラブルや追加費用をゼロにするため、契約前の徹底した役所・法令調査と現地診断」を標準で実施しています。

• プロによる役所調査と現地同行サポート

  • 施主様が検討されている土地について、甲府市役所等の関係各課での道路種別・上下水道・ハザード調査を建築士が事前に完全代行・同行。

  • セットバックや造成費を含めた正確な敷地条件をもとに、無駄のないコンパクトスタイルを設計。

• 数値で証明する最高峰の標準スペック

  • 2×6工法、許容応力度計算による耐震等級3（地震保険料50%割引）、制震装置evoltz

  • 断熱等級6（UA値0.46以下）、全棟気密測定（C値0.7以下保証）

  • 熱回収率92%の第1種熱交換換気、大容量太陽光発電8kW以上（光熱費実質ゼロ設計）、長期優良住宅認定、全棟完成保証

• 生活を守る明朗な完全コミコミ総額提示

  • 24坪・平屋3LDK：総額2,050万円（税込・標準付帯工事込）

  • 30坪・2階建て3LDK：総額2,200万円（税込・標準付帯工事込）

  • 屋外給排水工事や確認申請費を含んだ暮らせる総額を事前提示し、土地契約後の想定外な追加請求を一切排除します。

よくある質問

Q. 素人が市役所の窓口に行って、担当者は親切に教えてくれますか？

A. 非常に親切に教えてくれます。 土地の所在地（地番）や公図、不動産チラシを持参し、「ここに家を建てようと検討しているのですが、道路の種別や水道の引き込み状況を教えてください」と伝えれば、各課の担当者が台帳を開いて分かりやすく説明してくれます。

Q. 重要事項説明書を事前にもらってチェックする際、どこを一番見るべきですか？

A. 「法令上の制限」「道路との関係」「飲用水・排水施設（インフラ整備状況）」「契約解除（ローン特約）の条件」の4箇所です。 特に特約事項に施主側に不利な条件（瑕疵担保免責や現況有姿渡しの条件など）がないかを精査してください。

結論

土地購入前にやるべきこととは、「重要事項説明書を事前に取り寄せ、不動産屋の言葉を鵜呑みにせず、自分自身の足で市役所や関係機関に出向いて法的制限・インフラ・道路状況を直接確かめること」です。

契約当日の勢いや営業トークに流されることなく、事前の役所調査を徹底し、土地の条件を活かした最適設計、断熱等級6・許容応力度計算耐震等級3・全棟完成保証・明朗なコミコミ総額を提示できる誠実な住宅会社をパートナーに選びましょう。

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