土地と建物の予算配分

Q　土地と建物の予算配分はどう決める？
同じ総予算で候補地を比較する方法は？

A　土地と建物の予算配分は、先に家族の総予算と確保する予備費を決め、候補地ごとの入居までの総額から逆算します。「土地に何割」という比率を先に固定すると、敷地の追加工事によって建物の性能や広さを削ることになりかねません。同じ住宅を建てる条件で候補地を比べましょう。

土地代を決める前に家の必要条件を固める

まず総予算に含む範囲を明確にします。土地取得、建物工事、敷地対応の工事、外構、入居準備、借入れや登記等の諸費用を一覧にし、重複する項目を除きます。建物の見積もりに含まれる申請や設備等を、諸費用としてもう一度足さないように、費用ごとの担当と含有範囲を確認します。

次に、必要な部屋、最低限の面積、駐車台数と、維持したい耐震・断熱・気密等の条件を決めます。同じ候補地でも、平屋と二階建てでは建物配置や基礎・外構の条件が変わります。土地代だけを比べず、家族が必要とする住まいが成立するかを住宅会社に検討してもらいます。

土地の価格や周辺環境を調べる際には、国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格、都市計画、防災、周辺施設等の情報を確認できます。ただし、掲載された近隣の価格が候補地の適正価格を保証するわけではありません。面積、形状、道路、取引時期の違いを確かめ、現地と自治体の資料も照合します。［F1］

同じ建物と予備費で候補地を比較する

説明用の仮の条件として総予算を4,200万円とし、両候補とも同じ建物工事2,400万円、同じ外構150万円、予備費200万円を見込みます。土地代はAが900万円、Bが1,100万円でも、敷地対応費がA450万円、B150万円なら、土地の安さだけでは比較できません。

この例では、Aの総額は4,180万円、Bは4,090万円となり、土地代が200万円高いBの方が総額は90万円少なくなります。諸費用は仮にA80万円、B90万円とした計算です。実際の土地価格、工事相場や税額ではありません。比較の目的は、土地代と建築条件を一緒に判断することです。

敷地対応費には、地盤、上下水道の引込、造成、擁壁、搬入条件等に応じた費用を振り分けます。ここでは予算の枠を比較し、工事ごとの調査や減額方法はNo22、No27等へ分けます。見積もり前の項目をゼロとせず、根拠のある概算と、確定に必要な調査を記載します。

予備費は総予算の外にある別のお金ではありません。使える現金と借入額で賄えるかを確認したうえで、あらかじめ予算内に取り置きます。家具・家電を見積もりから外しただけの「予算内」と、実際に入居できる状態で予備費も残る予算を区別することが大切です。

配分は金額と暮らしの両方で決める

土地が安くても、通勤距離や送迎、除雪や庭の管理などの負担が増える場合があります。購入費と建築費の比較表に加えて、通勤時間、生活施設、災害への備え等を別の欄へ記載します。すべてを無理に金額換算せず、家族が優先する条件を決めて評価しましょう。

担当者には「この土地で希望する家を建てた総額はいくらですか」「候補地によって増える工事は何ですか」「この金額のうち未確定なのはどこですか」と質問します。土地だけの購入判断を先行させず、建物を含む概算と、売買条件の確認を並行して進めます。

候補地の比較表には、見積日、前提図面、敷地の調査状況、価格の有効期限も残します。Aは地盤調査済み、Bは未調査という場合には、確定額と概算を同列に扱いません。概算には上振れの検討欄を設け、総予算を超える場合に再検討する条件を決めておきます。

総額が合わないときは、建物の性能を下げる前に、土地の候補、必要面積、配置、外構の時期等を見直します。購入後に「土地へ予算を使いすぎた」と気づくと、選べる修正方法が限られます。土地と建物を一組の計画として比較し、家族が納得できる配分を決めましょう。

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参考資料　F1