土地だけ融資済みで家は建築中。完成前に別の銀行へ借り換えられる？
原案の判断：土地債務と未実行の建物資金を両行へ一緒に示す
建築途中でも相談はできますが、完成済みの家の通常の借り換えと同じように進められるとは限りません。土地の実行済み債務と、まだ融資されていない建物資金を一つの計画として確認する必要があります。新銀行の融資がどの時点で可能かを確かめる前に、現在の建物融資を取りやめないでください。
既に借りた資金と今後必要な資金を分ける
まず土地ローンの契約、現在残高、返済開始状況を確認します。次に建物融資について、申込中、承認済み、契約済み、分割実行の一部だけ済んでいるなど、どの段階かを明確にします。「土地は借りた、建物はこれから」という説明だけでは、変更できる範囲が分かりません。
工事請負契約書と支払予定表から、着工金、中間金、完成金の金額と期限を一覧にします。既に支払った自己資金や別のつなぎ融資があれば加えます。借り換え後の総借入額が足りるかだけでなく、各支払日に資金が実際に使えるかが重要です。
たとえば土地残債２千万円、今後の工事支払い２千５百万円という仮定でも、一度に４千５百万円を借りれば済むとは限りません。新銀行が完成時にしか融資しないなら、その前の中間金を別に用意する必要があります。必要総額と必要時期を分けて示してください。
新銀行が扱える取引かを先に確かめる
新銀行には、土地の取得日、建築の進み具合、完成予定、旧銀行の融資状況を説明します。通常の借換商品で扱うのか、土地資金の借り換えと建物新築資金を組み合わせる別の申込みになるのかを聞きます。広告の金利だけを見て、申込区分まで同じと思わないことです。
商品によっては、借り入れからの経過期間や建物完成を要件とするため、建築途中の変更を扱えない場合があります。また土地先行融資にも、建物の着工・完成時期など独自の条件があります。三井住友銀行の案内でも土地と建物の申込みや契約を区別しており、方式は一律ではありません。
受付可能という回答を得たら、審査に必要な建築確認資料、請負契約、工程表、見積書、土地の登記情報を確認します。建物の完成前後で追加の確認が必要かも聞きます。土地の借り換えだけ承認されて建物資金の見通しが立たない形にならないよう、全体の条件を確認してください。
現在の融資を止める前に残る契約を調べる
旧銀行には、土地を借り換える場合に未実行の建物融資をどう扱うかを聞きます。土地と建物が一体の計画として承認されている場合、その一部を変更すると、承認や契約の条件に影響する可能性があります。本人の判断で片方だけ不要と決めないことです。
建物融資の契約済み費用、取消しに伴う費用、つなぎ融資の完済期限も確認します。申込みを取り下げればすべて無料になると考えないでください。現在の銀行を継続する場合と、新銀行へ変更する場合に、これから追加で発生する費用を分けて比較します。
旧銀行への相談は早めに行い、取消しや完済の確定は新しい調達条件と整合させます。審査の内諾だけで旧契約を終了すると、追加資料や工程の遅れで新融資が実行できないときに支払いが止まるおそれがあります。両行が必要とする順序を文書で確認してください。
担保と建築代金の決済をつなぐ
土地には旧銀行の抵当権が設定され、建物完成時に追加担保を予定している場合があります。新銀行が土地と建物に求める担保順位や設定時期を確認し、旧抵当権の抹消と新たな設定が成立するかを司法書士と整理します。完成していない建物の取扱いを自分で推測しないことです。
施工会社には、融資先を変える可能性と資金の実行予定を伝え、支払条件を確認します。銀行の都合だけで工事代金の期限が自動的に延びるわけではありません。支払日を変える必要がある場合は正式な合意を取り、追加費用や引き渡しへの影響も明確にします。
工事の追加変更で金額や完成日が動いた場合、両行への説明を更新します。古い見積もりで審査を進めながら、施工会社には増額分を払う約束をしている状態は避けます。変更額を自己資金で賄うのか、融資額の再審査が必要かを早めに確認してください。
完成までの現金と変更効果を比べる
借り換えで下がる将来の利息に対し、旧融資の完済費用、新融資の費用、登記、つなぎ期間の利息などを整理します。支払済みの費用と、今から変更するために必要な費用は区別します。完成まで現在の銀行を使い、その後に借り換えを検討する案も比較対象です。
完成時期が一か月程度延びた場合など、仮の遅延条件でも資金表を確認します。家賃、土地ローンの支払い、工事代金が重なる時期に現金が不足しないかが分かります。余裕をすべて借り換え費用へ使わず、完成までの支払いに必要な資金を残すことを優先してください。
最終判断には、新銀行の承認内容だけでなく、建物資金の実行条件、旧融資の終了条件、施工会社の支払合意がそろっていることが必要です。一つでも未確定なら、その項目が決まる日を確認します。金利が低いという理由で、住宅完成までの資金のつながりを途切れさせないことが大切です。
深澤の判断と次の行動
私の判断は、完成前の借り換えを一律に否定するのではなく、土地と建物を一体の資金計画として確認することです。次に、実行済みの借入一覧と工事代金の支払予定表を両行へ提示してください。必要な日に必要な資金が出ること、担保と旧契約の処理が成立することを確認してから変更します。金利差より先に、家を完成させる資金が確保される計画を整えましょう。
参考資料 確認日 2026年10月25日
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