古家の解体で石綿が見つかると、どうなる？
結論 :石綿は解体前の調査と適切な処理が必要
A 古家に石綿が使われている場合は、材料や工事に応じて適切な方法で撤去や処理を進めます。見つかったら必ず同じ金額が上乗せされるものではありません。解体の事前調査、含有の確認、届出や報告、施工と廃棄の費用を分けて見積もります。石綿を含む可能性があるという段階と、調査で判明した段階を分けます。見積もりの予備費と確定した処理費を混在させず、何を確認すれば金額が決まるかを聞きます。
石綿が含まれる建材は、材料の種類や状態によって施工と処理が違います。含有の有無を調べる事前調査、行政への報告、材料によって必要な届出等を区別します。報告対象の規模に満たないことを理由に事前調査まで省く扱いにはできません。調査ができなかった箇所も報告書で確認します。
石綿関係の確認は、事前調査、含有の判定、報告・届出、撤去方法、廃棄物の処理を分けます。一つの手続きが済んだら全部完了という関係ではありません。木造住宅にも対象となる建材が使われている場合があり、柱が木だから調査不要とは判断しません。建築年と改修履歴、図面、建材の情報を調査担当者へ渡します。見積もりの段階で未調査なら、追加の可能性を明記し、調査後に何を根拠に確定額へ更新するかを工事会社へ説明してもらってください。
解体の見積もりに調査を含める
建築時の資料、建材の情報、改修履歴等を売主へ依頼します。図面だけで判定できない場合は現地調査や分析等が必要になることがあります。調査を依頼する先と資格要件、調査報告の受領方法を確認し、解体着工前の工程へ入れてください。古家が増改築されている場合は、部位によって使われた建材が違うことがあります。建築年だけで一括判断せず、改修の資料も調査担当へ渡すことが大切です。
資料では、古家の年代と改修、調査の依頼者、分析の要否、調査報告書と施工前の確認を照合します。
事前調査は、誰がどの資格・範囲で行うかを確認します。環境省は建築物の解体等について有資格者による調査等を案内しています。図面等の資料で判断できる部分、目視で確認する部分、分析または含有扱いを検討する部分を分けて報告してもらいます。天井裏や増築部分に入れない等の制約があるなら、その場所と後の確認手順を聞きます。確認できなかった部分を、問題なしと表記してもらうものではありません。調査範囲の不足が分かる形で、新築までの工程へ残してください。
調査義務と報告対象を混同しない
環境省は建築物の解体等に伴う石綿の事前調査や規制を案内しています。一定規模で報告の対象になることと、小規模なら調査不要ということは同じではありません。必要な調査や手続きを、工事の条件に沿って専門業者へ確認します。[資料24]届出や報告を出す主体と、事前調査や施工を行う主体を確認します。住宅会社へ任せた場合も、調査が実施され、必要な記録を受け取れる工程になっているかを見ます。
担当者には、事前調査、行政への報告や届出、作業方法、掲示や記録等の対象となる条件を質問してください。
報告対象となる規模と、調査そのものの要否を混同しないことが大切です。自分の工事の規模が報告の基準を下回るという説明だけでは、事前調査を省略できる根拠にはなりません。調査結果に応じた作業と届出等の要否を、業者から確認先へ照会してもらいます。施主が建材を割って確認したり、サンプルを自分で採ったりする方法は採らず、専門業者へ依頼します。工事中に未確認の材料が現れた場合は、関係する作業の進め方を再確認し、工程優先で壊し続けない体制を整えます。
発見後の差額を内訳で比べる
調査、分析、養生、撤去、運搬、処分等を分け、何の材料をどれだけ扱う見積もりかを確認します。単に石綿一式とあるだけでは比較が難しくなります。調査未実施の安い見積もりと、必要な処理を含む見積もりを同じ完成条件へそろえましょう。追加見積もりが出たら、分析で何が分かり、どの施工方法に変わったかを説明してもらいます。含有という言葉だけで、根拠のない一律の高額費用を受け入れないでください。
見積もりは、材料の種類と量、施工方法、分析と処分、工期延長、見積もりに含む作業をそろえて比べます。
見積もり差は、対象の数量と工法へ分解します。仮に一方が屋根材80㎡だけ、他方が屋根80㎡と外壁100㎡を含むなら、総額だけを比べても意味が違います。単純な数量合計は180㎡ですが、異なる材料に同じ単価や作業方法を当てはめられるとは限りません。調査、分析、養生、撤去、運搬、処分、記録を部位ごとに示してもらいます。当初見積もりへ含まれた費用と、判明後に必要になった費用を分け、石綿という名称だけで一律の追加額を承認しないようにします。
売主と買主の費用負担を協議する
更地渡しなら売主の解体範囲へ含むか、古家付きで買主が解体するなら追加費用をどう扱うかを確認します。契約前に調査できる範囲も相談します。発見したから自動的にどちらかが全額負担と決めず、告知と契約内容を専門家へ確認してください。解体中に未確認の建材が見つかった場合は、その箇所の作業をどう扱うかを業者へ聞きます。工期を守るために確認を飛ばす方法を選ばず、適切な調査へつなぎます。
契約前には、調査費の負担、解体工事の範囲、追加発見時の連絡、価格と期限の変更条件を整理します。
具体例で分かる購入への影響
仮定例として、解体見積もり200万円に石綿関係を含むか不明なまま契約し、分析8万円、対象建材の追加処理45万円、追加養生等12万円が出れば計265万円です。これは相場ではありません。含有建材を適切に扱うことで増えた工事と、当初から見積もるべき調査の抜けを区別し、対象数量と工法で差額を説明してもらいます。
分析費が別途の見積もりでは、調査の結果どの建材へ分析等が必要になったかを示してもらいます。検体の数だけで、解体する部位の全範囲が確認できたとは限りません。未調査部分と処理数量を分け、工事の途中で出た材料にも適切に再確認する手順を設けます。
仲介会社と住宅会社に聞く言葉
「資格を備えた誰が、どの範囲を事前調査しましたか。未調査の天井裏や増築部はありますか。分析か含有扱いかの判断と、撤去・運搬・処分の対象数量、追加単価を示してください」と聞きます。
売主が解体するなら、必要な調査と処理を実施し、対象範囲と記録を引き渡す条件かを確認します。買主が古家付きで買うなら、購入前調査への協力、未確認箇所、発見後の費用の扱いを協議します。契約で責任の範囲をどう定めたかは宅地建物取引士等へ確認してください。追加が出たから必ず売主へ全額請求できるわけでも、古家付きだから何でも説明なしで買主が払うわけでもありません。売買の責任と、解体工事として適切な作業が必要なことを分けて整理します。
購入を進める条件と止める条件
調査結果と未確認箇所、処理方法、費用と期間が分かれば購入条件へ反映できます。売主が解体する場合も、必要な調査と処理を行う条件か確認します。着工日を守るために未調査建材を壊して進める業者や、「木造だから石綿はない」という説明を前提にしないでください。
工期への影響には、調査結果を待つ期間、必要手続き、適切な撤去の作業日数を入れます。費用だけ調整して着工日を変えない計画では、現場が無理に進む可能性があります。建物の着工、融資、仮住まいの予定を住宅会社へ共有してください。完了時には、調査報告、対象部位、施工と処理の記録など、今回受け取る資料を照合します。石綿があることを過度に恐れて即座に土地を除外するより、適切に調査・処理できる条件と、その費用・期間を具体化して選ぶことが重要です。
関連URL
1 環境省 建築物の解体 改修と石綿の事前調査
環境省の事前調査、資格、報告・届出、作業・処理の案内です。解体規模の報告基準と調査の要否を混同しないために使います。
https://www.env.go.jp/air/asbestos/index6.html
2 山梨県 産業廃棄物の適正処理
廃棄物の適正処理と関係する案内を確認できます。石綿を含む物の分類、運搬・処分、必要な記録を業者へ確認する際に使います。
