再建築できない家は、全面リフォームで解決？

結論 　全面改修でも建築と権利の制限は消えない

A　再建築できない家を全面リフォームすれば、全ての問題が解決するわけではありません。再建築が難しい理由と、予定工事が修繕、模様替、改築等の何に当たるかを確認します。柱を数本残せば申請不要というような説明は、そのまま信じないでください。名称ではなく実際の工事内容で判断します。既存建物を使う方法でも、構造や法令の確認は必要です。

改修をしても、接道、敷地の権利、既存の違反状態等が自動的に解消するわけではありません。工事の名称をリフォームとすれば自由にできるという扱いもできません。残す構造と実際の工事内容を示し、今回の建物で可能な範囲を確認します。

道路と既存建物の資料を集める

道路の種別と接道、敷地の権利、確認関係の書類、増築、現況等を整理します。古い家があることは、新しい同規模の家や全面改修の許可を保証しません。違反が疑われる事項と、建築当時は適合していたが現行と違う事項も分けて検討します。書類が乏しい場合は、調査でどこまで説明できるかを設計者へ聞いてください。[資料02]

道路の法上の種別、敷地との関係、建築当時と増改築の資料をそろえます。建築確認等の履歴が分かる資料と、今の現況が一致するかを調べます。昔の家が建っている事実だけで、今回の大規模な工事の可否を判断しません。

『再建築できない』と言われた理由を、接道、敷地利用の権利、道路の認定、条例等へ分けます。建築基準法上の道路か、敷地が必要な長さ接しているか、通行や掘削ができるかは別の確認です。隣地所有者の口頭の了承だけでは、建築側と権利側の問題が同時に解決するとは限りません。登記図面、道路資料、現況測量を持って所管窓口と建築士へ相談し、現在の説明が一般論か、その土地と工事へ確認した回答かを区別します。

改修できる範囲を正式に相談する

二階建て木造住宅等の大規模の修繕や模様替は、二〇二五年の見直し後、建築確認の対象になる場合があります。工事を分けたり名称を変えたりすれば自動的に対象外になるとは考えません。設計者が具体図面で行政等へ相談し、適用される規定、緩和の有無、必要な構造検討を確認します。営業担当の経験だけで進めないことが大切です。[資料01]

確認申請が不要な工事でも、法令に適合しなくてよいという意味ではありません。主要構造部を大きく触る計画なら、建築確認の要否、既存部分の扱い、接道等を設計者と所管へ照会します。工事を細かく呼び分けるだけで問題が解決するとは考えないことです。

大きく直す場合は、残す部分と撤去する部分を具体化します。柱を一本残せば何でも改修扱いになる、申請をしなければ工事が認められる、といった説明は判断根拠になりません。既存不適格と違反建築も同じ扱いではなく、工事に伴いどの規定への対応が必要かを確認します。国土交通省は現況調査や既存建築物の緩和措置を案内していますが、緩和は全ての工事へ自動的に適用される免除ではありません。今回の設計へ適用する条件を担当建築士に整理してもらいます。

制約を含めた総負担を比較する

補強、設備更新、搬入、仮設、設計と申請、仮住まい等を含めます。道路が狭い場合は工事費だけでなく将来修繕も考えます。改修して住む案、権利等を整えて建て替える案、売却や住み替えの案を比較してください。再建築の条件が未確定なら、将来売れる価格も確定していません。改修費を掛ければそのまま資産価値になるという前提は避けます。

仮定例として、全面改修1,500万円を払っても、将来の建て替え条件が未解決なら、次の所有者が同じ制約を引き受ける可能性があります。工事費1,500万円がそのまま売値へ上乗せできる前提にはしません。居住のための支出と、売却で回収できる見込みを分けます。

契約前の確認条件を定める

必要な行政確認、調査、融資等をどこまで終えてから契約するかを決めます。計画が認められなかった場合の費用や解約の扱いは、個別の契約を専門家へ確認します。全面改修だから大丈夫という文言だけで支払いを進めないでください。工事中に残せない構造が分かった場合は、計画と申請の再検討をする手順も必要です。

「この工事内容で必要な確認・許可は何ですか。道路と権利の問題は何が解消し、何が残りますか。工事後の融資・保険・売却の条件も、各担当へ確認できますか」と聞きます。行政の事前相談と正式な手続き完了も分けます。

工事ができる場合でも、将来の売却、融資、保険、災害後の再建の条件は残ることがあります。例えば長期に住むため1,500万円を使うなら、退去が必要になった時にいくら回収できるかを当てにしすぎず、使い切る支出としても家計が成立するかを確認します。先に解体してしまうと、残せた建物の利用まで失う可能性があります。法的な成立条件、工事総額、利用できる期間と家族の出口をそろえ、どれかが未確認なら全面撤去の発注を待つことが合理的です。

工事後と次の世代の条件まで考える

改修後に快適に住めても、道路や権利の制約が残る場合があります。次の建て替えや売却、相続で何が問題になるかも聞きます。改修自体を否定する必要はありませんが、建物をきれいにすることと土地の条件を解決することは別です。実施できる工事、残る制限、総額を資料で説明できる計画を選ぶことが重要です。

合法に必要な工事を実施でき、残る制約と費用を家族が理解できるなら改修を検討できます。無確認で大きな構造変更を進める提案や、完成後の売却・相続へ制約を伏せる説明は受け入れないでください。大きな発注前に判断を終えます。

関連URL

1　[資料01]　国土交通省 建築確認と検査の対象の見直しとリフォームの解説

建物の規模と主要構造部の工事範囲から 建築確認の要否を確かめる資料です。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html

2　[資料02]　国土交通省 既存建築物の現況調査と緩和措置の解説

既存図書が不足する場合の現況調査と 既存不適格の緩和条件を確認できます。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_fr_000061.html