借地の家を借り換えるとき、地主への承諾料まで先に見込むべき？
原案の判断：地主との契約と新銀行の条件を確認し、必要費用を整理する。
借地の家の借り換えでは、地主の承諾が必要か、承諾に伴う費用が発生するかを事前に確認すべきです。ただし、承諾料が必ず必要、金額は土地価格の一定割合、と一律には言えません。借地契約と新銀行の融資条件を照合し、必要な承諾書、費用、支払時期を明確にしてから総費用を判断します。
何に対する承諾なのかを特定する
最初に、借地契約書、更新時の合意書、現在の担保に関する承諾書をそろえます。土地を使う権利の種類、契約期間、借地人、建物の所有者を確認してください。借り換えで建物の所有者は変わらなくても、抵当権者が変わることについて新銀行が地主の書面を求める場合があります。
新銀行には、単に地主の承諾が必要かと聞くのではなく、どの内容の書面が必要かを確認します。担保設定への承諾なのか、将来の建物処分に関する合意を含むのかで、地主が確認すべき内容も違います。銀行の所定書式がある場合は、最初からその書式を示して相談する方が手戻りを減らせます。
旧銀行へ提出した書面が残っていても、新銀行が同じ条件で受け入れるとは限りません。宛先、対象債務、日付、署名者を確認します。地主が代替わりしていたり、土地が共有になっていたりする場合には、現在誰へ説明し、誰の意思確認が必要かを先に整理してください。
承諾料の根拠と金額を確認する
地主から承諾料を求められたら、対象となる手続き、契約上の根拠、算定方法、支払時期を確認します。管理会社が窓口の場合は、管理会社の事務手数料と地主へ支払う承諾料を分けてください。似た名称の請求をまとめて扱うと、誰に何の対価を支払うのかが分からなくなります。
借り換えに伴う承諾料について、法律で一律の金額が決まっていると考えるべきではありません。契約内容や具体的な変更に応じた確認が必要です。金額や必要性に疑問がある場合は、契約書と求められた承諾書を法律の専門家へ示し、支払義務や交渉上の論点を確認します。
費用が未確定の間は、借り換えの試算表にゼロとして埋めず、未確定と表示します。仮に利息軽減が６０万円、銀行・登記費用が４０万円、別途承諾関係費用が２５万円なら、節約目的での評価は変わります。この仮定例のように、銀行の見積もりに載らない費用も含めて比較することが必要です。
借地期間と融資期間を合わせる
借地の残存期間や更新の条件は、新銀行の審査にも関係します。定期借地か普通借地かを取り違えないようにし、借り換え後の返済期間がどこまで認められるかを確認します。期間を延ばして月額を下げる案でも、土地を利用できる期間との整合が取れなければ、そのまま実行できません。
フラット３５では、借地の種類に応じた借入期間や担保の条件が示されています。これは同商品の条件であり、民間銀行すべての共通ルールではありません。希望する銀行には借地契約の実物を示し、残存期間、更新予定、地代などを含めて回答を得てください。
近く更新料や地代改定が予定されているなら、住宅ローン返済と合わせた住居費で考えます。借り換えによって毎月のローンが下がっても、更新時に多額の現金が必要なら、手元資金を使い切る計画は適切ではありません。更新が確実であるという見込みと、正式な合意も分けて扱います。
融資に含められる費用かを確認する
承諾料を借り換え資金に含められるかは、資金使途の条件次第です。借り換えに必要な費用だからすべて住宅ローンで払えるとは限りません。フラット３５の借地権取得費の案内でも、対象となる費用と承諾料等の扱いが区別されています。自分の借り換えで対象になるかを個別に確認します。
自己資金が必要な場合、融資実行より前に支払うのか、承諾書の交付と同時かを確認します。借り換えが成立しなかった場合の返金条件も大切です。地主への合意、融資審査、費用の支払いの順番を整理し、条件が分からないまま先払いすることは避けてください。
署名がそろう日程まで見込む
地主が遠方に住む、共有者が複数いる、管理会社から所有者への確認に時間がかかるなど、銀行以外の準備日数も考慮します。銀行の審査が早く終わっても、必要な承諾書がなければ実行日を確定できないことがあります。書面の有効期間や原本が必要かも確認してください。
費用が高い場合は、現ローンの継続や条件変更も比較します。地主へ無理な期限を迫って関係を悪くするより、成立する手続きと費用を確認したうえで判断する方が合理的です。借地契約の更新時期に合わせる案も、金利、期限、承諾条件を含めて検討します。
承諾書を受け取った後は、銀行が求めた文言と一致しているか、押印や添付書類に不足がないかを担当者へ確認します。地主の了承を得たつもりでも、書面の条件が違えば融資に使えない可能性があります。支払済みの費用は領収書等を保管し、どの承諾に対する支払いだったかを記録してください。最終的な借り換え実行日が延びた場合にも、承諾を取り直す必要があるかが分かるようにしておきます。
深澤の判断と次の行動
私の判断は、承諾料を無視して借り換えを決めることも、借地だから高い費用が当然だと受け入れることもしない、というものです。借地契約、新銀行の必要書式、地主からの費用明細をそろえ、根拠と総額を確認してください。そのうえで、必要な現金と手続きの日数を含めた比較を行います。金利差の利益が、借地に関する追加費用を上回るかまで確認して進めましょう。
参考資料 確認日 2026年10月25日
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