提携ローンは、住宅会社と金融機関の連携によって手続きを進めやすい場合があります。しかし、提携だから最安とも、紹介されたから割高とも一律には言えません。自分が実際に借りられる条件で、金利、手数料、保障、支払時期、将来の返済方法をそろえて比較します。
特に50代・60代の建て替えでは、月々の返済額だけでなく、借入時に現金をいくら使うか、何年後に返済を終えるかが重要です。手数料の安さだけで決めても、金利差だけで決めても、家計に合うとは限りません。借りる期間を含めて計算してください。
提携は、審査や返済の保証ではない
提携ローンは、販売業者等と銀行が連携し、その業者等を通じて申込みを受ける仕組みです。銀行の用語説明でも、直接申し込む非提携ローンと分けられています。紹介されたというだけで、審査が必ず通る、希望額を必ず借りられるという意味ではありません。[44]
住宅会社には、提携先を勧める理由を聞きます。金利条件、つなぎ融資、土地の扱い、完成までの支払い、事務の連携など、利点が具体的なら比較できます。「皆さんここです」だけで決めず、自分の年齢、収入、健康状態、建て替えの工程に合うかを確認します。
別の銀行も比べたいときは、その希望を早めに伝えます。工事の支払条件と融資実行の時期が合うかが重要だからです。金利が低く見えても、契約金や着工金を用意する別の借入れが必要なら、その利息と手数料を含めて比較します。
営業担当者に確認を任せる場合も、最終の商品説明と審査結果は本人が金融機関の資料で確認します。年収や借入れ、健康状態などの申告を、審査に通りやすいよう事実と違えて記載してはいけません。本人が理解して申し込める手順を選びます。
保証料ゼロと、費用ゼロを混同しない
借入れにかかる費用には、融資手数料、保証料、契約関係費用、登記費用、保険料などがあります。例えばフラット35では保証料は不要でも、融資手数料や物件検査手数料は借りる側の負担です。金額も取扱金融機関や検査機関で異なります。[35]
保証会社への保証料と団信の保障も区別します。保証会社が銀行へ返済する仕組みを、自分の返済義務が消える生命保険のように理解しないでください。団信は所定の支払事由や加入条件があります。何に対して払う費用かを確認することが大切です。[45]
手数料が借入額の一定割合なら、借入れが大きいほど当初負担が増えます。仮に3,000万円の2.2％なら66万円です。これは計算例であり、すべての商品がこの料率ではありません。定額の手数料、金利に含む方式などがあれば、同じ借入額で費用表を出してもらいます。
金利と手数料を、同じ期間で試算する
比較例として、3,000万円を20年間、元利均等、毎月返済、ボーナス返済なしで借りると仮定します。A案は全期間年1.5％、当初手数料66万円、B案は全期間年1.7％、当初手数料11万円とします。現在の商品の提示ではなく、比較の仕方を示す仮定です。
この条件なら、月返済はA案が約14万4,764円、B案が約14万7,540円です。20年間の利息と当初手数料の合計は、A案が約540万円、B案が約552万円となります。ほかの費用を同じと置けば、手数料が高いA案でも、20年返す場合の負担は約12万円少なくなります。
一方、5年後に全額返済するなら、その時点までの利息と当初手数料は、A案が約267万円、B案が約239万円です。この例ではB案のほうが約28万円少なくなります。返済元金は費用に含めず、完済手数料や保証料返戻、税金等は計算から除いています。
つまり、低い金利が長い期間で有利でも、早く返す予定なら別の結果になることがあります。ただし、退職金で返す予定が不確かなら、予定どおり返せなかった場合も試算します。変動金利を比べる場合は、金利が上がった条件も加え、当初の金利だけで全期間を計算しないでください。
繰上返済の条件と、当初費用の戻り方を聞く
繰上返済の手数料や最低金額、インターネットと窓口の違いも比較します。一括払いした保証料は、未経過分が所定の計算で返戻される商品があります。例えば三井住友銀行もその取扱いを案内していますが、当初の費用がすべて同じように戻るわけではありません。[46]
融資手数料が返るか、保証料返戻から費用が引かれるか、金利へ上乗せする方式ではどうかを、候補の金融機関に聞きます。借りる時点の負担が似ていても、途中で借換えや完済をする場合の扱いが違えば、実際の総負担が変わります。
早期完済だけを前提に、手元現金を薄くしないことも必要です。病気や介護、住み替えの可能性も含め、繰上返済に使えるお金を見積もります。完済できる予定額と、最低限残しておく現金を同じ預金から重複して数えないでください。
金融機関へ聞く質問を、三つにまとめる
まず「同じ借入額、期間、返済方式で、当初費用と総支払額を示してください」と頼みます。次に「5年後や10年後に完済するとしたら、残高と費用はいくらですか」と聞きます。最後に「着工から引渡しまで、いつ資金が出て、別の借入れが必要ですか」と確認します。見積もりには試算日も入れてもらいます。金利が申込時に決まるのか、融資実行時に決まるのか、優遇の条件が途中で変わるかを確認するためです。同じ日に同じ条件で比べたつもりでも、金利の確定時期が異なれば、最終的な返済額は変わり得ます。比較後も融資契約前に更新が必要です。
保障を比べる際には、団信の対象と上乗せ金利、加入できない場合の選択肢、保障が開始する時期を確認します。保障が厚いほうが自分に合う場合もありますが、名前の印象だけで選ばず、何が起きたときに残高がどう扱われるかを見ます。
住宅会社の代行費があるなら、銀行へ払う手数料とは分けて、業務内容と金額を確認します。融資の正式条件が出た後には、当初の資金計画を更新してください。紹介時の概算と、実際に契約する条件が一致しているとは限らないためです。
提携ローンの便利さは評価しながら、金利、初期費用、保障、返済時期を自分の条件で比べましょう。担当者が勧める理由を数字と書面で確認できれば、提携かどうかに振り回されずに選べます。家を建てた後に残る現金と、退職後の返済が両立する借り方を優先してください。
