Q. 付帯工事費とは？

A. 建物本体を建てる工事以外に、住宅を敷地へ建て、実際に使える状態にするための工事費です

住宅広告に「建物本体1,800万円」と書かれていても、1,800万円だけで住み始められるとは限りません。

建物本体とは別に、

• 仮設工事
• 屋外給排水工事
• 電気の引込み
• ガス・浄化槽工事
• 地盤改良
• 造成・残土処分
• 外構工事

などが必要になる場合があります。

これらを一般に「付帯工事」と呼びます。

ただし、付帯工事に含める範囲は住宅会社ごとに異なります。

A社では付帯工事に含まれるものが、B社では本体工事、C社では別途工事になっていることもあります。

大切なのは、付帯工事費という名称ではありません。

その住宅に住み始めるまでに必要な工事が、見積書にすべて入っているかを確認してください。

付帯工事費に統一された定義はない

住宅業界では「本体工事」「付帯工事」「別途工事」「諸費用」という言葉が使われます。

しかし、一般の注文住宅見積りにおいて、すべての住宅会社が同じ分類方法を使っているわけではありません。

例えば、屋外給排水工事を、

• 本体価格に含める会社
• 付帯工事として計上する会社
• 土地調査後の別途工事にする会社

があります。

仮設足場や現場用電気も、本体工事に含める会社と付帯工事に分ける会社があります。

そのため「付帯工事費が200万円だから安い」という比較はできません。

工事項目をそろえ、建築総額で比較する必要があります。

本体工事・付帯工事・諸費用の違い

一般的には次のように整理できます。

ただし、これは一般的な整理例です。

実際の分類は住宅会社によって異なるため、見積書の内訳を確認してください。

主な付帯工事の内容

仮設工事

建築中に必要な一時的な設備や作業です。

• 仮設足場
• 仮設トイレ
• 現場用電気
• 現場用水道
• 養生
• 安全設備
• 工事看板
• 廃材処分
• 現場清掃

完成後には残らないため、お客様から見えにくい費用です。

しかし、安全に工事を進め、品質を守るために必要です。

屋外給排水工事

建物内の給排水管を、道路や敷地内の本管、量水器、浄化槽などへ接続する工事です。

金額は、

• 道路から建物までの距離
• 配管の長さ
• 高低差
• 前面道路の状態
• 上下水道の整備状況
• 舗装の復旧
• ポンプの必要性

などで変わります。

「屋外給排水一式」と書かれている場合は、配管の長さや工事範囲を確認してください。

電気・通信の引込み

電柱などから建物へ電気や通信線を引き込むための工事です。

電柱の位置、敷地までの距離、新設電柱の必要性などによって追加費用が発生する場合があります。

ガス・浄化槽工事

都市ガスやプロパンガスを利用する場合には、ガス配管などが必要です。

下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置、放流先、排水経路なども確認します。

山梨県内では、地域によって下水道、浄化槽、汲取りなどの条件が異なるため、土地購入前の確認が重要です。

地盤改良工事

地盤調査の結果、建物を安全に支えるための補強が必要と判断された場合に行います。

地盤改良費は、建物の大きさ、地盤の状態、改良方法、施工深度などで変わります。

調査前に確定できないため、契約時には別途または予算枠として計上されることがあります。

造成・残土処分

敷地に高低差がある、地盤面を調整する、基礎工事で土が余るなどの場合に必要です。

• 盛土・切土
• 残土搬出
• 整地
• 土留め
• 擁壁
• 重機回送
• 搬入路の確保

などが含まれます。

残土処分は土の量、処分場までの距離、土質によって金額が変わります。

外構工事

外構を付帯工事に含める会社もあれば、完全別途にする会社もあります。

• 駐車場コンクリート
• 玄関アプローチ
• フェンス
• 門柱
• 物置
• ウッドデッキ
• 植栽
• 砂利
• 宅配ボックス

建物完成後に必要性へ気づき、追加費用になりやすい項目です。

付帯工事費はいくらかかるのか？

付帯工事費は、建物と土地条件によって大きく変わります。

一般的な敷地であれば一定の予算に収まることもありますが、次の条件があると高くなりやすくなります。

• 道路から建物まで遠い
• 上下水道が敷地内へ入っていない
• 浄化槽が必要
• 地盤改良が必要
• 高低差がある
• 擁壁が必要
• 古い建物や埋設物がある
• 工事車両が入りにくい
• 電柱が遠い
• 寒冷地・積雪対策が必要

「付帯工事は建物価格の○％」と一律に決めることはできません。

土地を調査し、配置計画を決めたうえで見積もる必要があります。

付帯工事費で総額が逆転する

例えば、同じような住宅を2社で比較します。

広告ではA社が250万円安く見えます。

しかし、必要な項目を加えると、B社より200万円高くなります。

建物本体価格だけを比較すると、この逆転に気づけません。

比較するときは、同じ土地、同じ面積、同じ性能、同じ工事範囲にそろえてください。

「付帯工事込み」でも全部込みとは限らない

付帯工事込みと書かれていても、すべての工事が含まれているとは限りません。

例えば、

• 一定距離までの屋外給排水
• 一般的な仮設工事
• 平坦地での標準施工
• 通常の残土処分量
• 標準的な電気引込み

だけが含まれ、超過分は別途になることがあります。

確認したいのは次の点です。

• 屋外給排水は何mまで含むか
• 道路掘削・舗装復旧は含むか
• 地盤改良は含むか
• 残土処分は何㎥までか
• 重機回送費は含むか
• 浄化槽は含むか
• 外構はどこまで含むか
• 高低差対応は含むか

「込み」という言葉ではなく、数量と工事範囲を確認しましょう。

「一式」表示に注意する

見積書に、

「付帯工事　一式300万円」

とだけ書かれている場合は、内訳を求めてください。

一式表示がすべて悪いわけではありません。細かな作業をまとめるために使われることもあります。

しかし、300万円の中に何が含まれているか分からなければ、他社と比較できず、契約後の追加費用も判断できません。

少なくとも、

• 工事項目
• 数量
• 工事範囲
• 見積り条件
• 別途になる条件

を確認してください。

付帯工事費が後から増える理由

土地調査前に契約した

敷地の高低差、配管、道路、地盤などを確認せずに見積もると、後から必要な工事が判明します。

建物配置が変わった

道路から建物までの距離が伸びれば、給排水や電気配線の費用が増えることがあります。

地盤調査が契約後だった

地盤改良の必要性は、原則として地盤調査後に判断します。

ただし、契約前に周辺データを確認し、一定の予算枠を設けることは可能です。

見積り条件が少な過ぎた

最低限の仮定だけで安く見積もり、詳細設計後に追加する会社もあります。

契約前に「増える可能性がある項目」を一覧でもらいましょう。

土地を別の不動産会社から購入した

土地と建物を別々に考えると、建築会社が土地条件を確認する前に購入してしまうことがあります。

安い土地でも、造成、給排水、擁壁などに数百万円かかれば、総額では高くなる可能性があります。

土地購入前に確認すべき項目

• 上水道の引込み位置と口径
• 下水道の有無
• 浄化槽の必要性
• 雨水排水の方法
• 道路との高低差
• 擁壁の状態
• 過去の土地利用
• 地盤改良の可能性
• 電柱の位置
• ガスの供給状況
• 工事車両の進入
• 解体物・埋設物
• 農地転用
• セットバック

土地を契約する前に住宅会社へ現地を確認してもらい、付帯工事の概算を含めた資金計画を作成してください。

付帯工事費は値引きより重要

「建物本体から100万円値引きします」と言われても、付帯工事が200万円増えれば総額は高くなります。

値引き額だけで契約すると、

• 給排水追加80万円
• 残土処分30万円
• 仮設追加20万円
• 電気引込み20万円
• 外構追加100万円

という形で戻ってくる可能性があります。

住宅価格で見るべき数字は、値引き後の本体価格ではありません。

値引き、付帯工事、オプション、諸費用をすべて反映した最終総額です。

消費者庁は、価格などの取引条件について、実際より著しく有利であると誤認させる表示を禁止しています。また、インターネット広告では、取引条件を正確かつ明瞭に表示する必要があると説明しています。消費者庁「インターネット上の広告表示」

ただし、付帯工事を別に表示すること自体が違法なのではありません。別途費用の存在と条件を、誤解のないよう説明しているかが重要です。

契約前に聞くべき12の質問

1. 付帯工事には何が含まれていますか？
2. 含まれない工事を一覧でください
3. 屋外給排水は何mまで含まれますか？
4. 道路掘削と舗装復旧は含まれますか？
5. 地盤改良費はいくら見込んでいますか？
6. 残土処分の数量と超過単価はいくらですか？
7. 仮設工事には何が含まれますか？
8. 浄化槽や水道加入金は含まれていますか？
9. 外構費はいくら見込んでいますか？
10. 土地条件で増える可能性がある費用は何ですか？
11. 契約前に現地調査を行いますか？
12. 付帯工事を含めた最終総額はいくらですか？

この質問に対して「一般的には大丈夫です」と言うだけで、数量や範囲を示さない会社には注意してください。

山梨で付帯工事費が増えやすい土地

山梨県では地域によって土地条件が大きく異なります。

特に注意したいのは、

• 元田んぼ
• 農地転用が必要な土地
• 盛土された造成地
• 道路との高低差がある土地
• 古い擁壁がある土地
• 下水道がない地域
• 上水道が未引込みの土地
• 旗竿地
• 狭い道路に面した土地
• 北杜市や富士吉田市など凍結対策が必要な地域

です。

土地価格が安くても、造成、地盤改良、給排水、浄化槽、擁壁に多額の費用がかかる可能性があります。

土地代だけで判断せず、

土地価格＋付帯工事＋造成＋外構＋建物

の合計で比較してください。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、建物本体価格だけを大きく見せ、必要な付帯工事を後から追加する価格表示を基本としていません。

価格の目安は、

• 24坪平屋3LDK：2,050万円
• 30坪2階建て3LDK：2,200万円

です。

いずれも税込、標準的な付帯工事、建築確認申請費を含む総額表示です。

ただし、次のような土地や希望によって変動する費用は、現地調査後に個別に提示します。

• 地盤改良
• 特殊な給排水
• 造成・擁壁
• 過大な残土処分
• 浄化槽
• 特殊な電気引込み
• 外構内容
• 解体・埋設物撤去

標準仕様は次のとおりです。

• 壁厚約160mmの2×6工法
• 許容応力度計算による耐震等級3
• 制震装置evoltz
• 断熱等級6、UA値0.46以下
• 全棟気密測定、C値0.7以下
• 熱回収率92％の第一種熱交換換気
• Low-Eアルミ樹脂複合サッシ・アルゴンガス入り
• 太陽光発電8kW以上
• オール電化
• 長期優良住宅
• 完成保証

付帯工事費を別にすることが問題なのではありません。

問題は、契約前に必要性を分かっていながら説明せず、安い本体価格だけで判断させることです。

最初から住み始めるまでの総額を示すことが、正直な家づくりだと考えています。

よくある質問

Q. 付帯工事費は必ず必要ですか？

多くの新築住宅で何らかの付帯工事が必要です。

ただし、内容と金額は土地条件や住宅会社の価格区分によって異なります。

Q. 付帯工事費は住宅ローンに含められますか？

金融機関やローン商品、工事内容によって異なります。

融資対象、見積書、契約時期を金融機関へ事前に確認してください。

Q. 地盤改良費は付帯工事に含まれますか？

会社によって異なります。

地盤調査後でなければ確定しにくいため、別途工事または予算枠として扱う会社が多くあります。

Q. 外構工事も付帯工事ですか？

付帯工事に含める会社も、完全別途にする会社もあります。

駐車場、アプローチ、フェンス、門柱まで含めた予算を確認してください。

Q. 付帯工事込みなら追加費用はありませんか？

追加がないとは限りません。

含まれる数量や条件を超えた場合、土地調査で新たな工事が必要になった場合、変更費用が発生する可能性があります。

俺流結論

付帯工事費とは、家を建てるための「脇役の費用」ではありません。

給排水がつながらなければ水は使えません。電気が来なければ生活できません。地盤や造成に問題があれば、安全に家を建てられません。

つまり、付帯工事の多くは、住むために必要な工事です。

それなのに、広告では本体価格だけが大きく表示され、付帯工事は小さく「別途」と書かれていることがあります。

本体価格1,800万円の家が、付帯工事や申請費を加えて2,300万円になるなら、その家の比較価格は1,800万円ではありません。

2,300万円です。

住宅会社を比べるときは、

• 何が含まれているか
• 何が別途か
• 数量の上限はどこか
• 土地条件で何が増えるか
• 最終総額はいくらか

を確認してください。

安い本体価格ではなく、住める状態までの総額で比較する。

これが、付帯工事費で予算オーバーしないための基本です。

関連Q&A

• なぜ外構工事は別になるのか？
• なぜ建築確認申請費は別なのか？
• なぜ地盤改良費は後から出るのか？
• なぜ総額を最初に教えないのか？
• なぜ住宅会社は本体価格を大きく表示するのか？
• なぜ見積書は分かりにくいのか？
• オプション商法とは？
• なぜ家づくりは予算オーバーするのか？
• なぜ土地と建物は同時に考えるべきなのか？
• なぜ坪単価で比較してはいけないのか？