不動産屋と住宅会社どちらに相談する？

Q. 家づくりを始める際、土地探しや資金計画は「不動産屋」と「住宅会社」のどちらに最初に相談すべきか？

A. 絶対に「住宅会社（工務店・ハウスメーカー）」へ最初に相談すべきです。不動産屋は「土地の売買仲介」が本業であり、建物本体・屋外給排水・地盤改良・外構・税金・住宅ローン諸経費を含めた「住み始めるまでの生涯総額（トータル資金計画）」を最後まで緻密に計算してくれない担当者が多いからです。

土地探しから始める家づくりで最も多い失敗パターンが、「不動産屋で予算いっぱいの土地を先に契約してしまい、後から建物の建築費や造成費、外構費が足りなくなって性能や間取りを大幅に削る（または予算オーバーで破綻する）」というケースです。家づくりを成功させるには、まず「総予算の中から建物・付帯工事・諸経費にいくら必要か」を住宅会社と確定させ、そこから逆算して「土地に使える適正予算」を割り出す手順が鉄則です。

「不動産屋に先に行った場合」と「住宅会社に先に相談した場合」の比較一覧

住宅会社に最初に相談すべき「3つの決定的理由」

1. 「土地代＋建物代＋付帯工事＋諸経費＋外構」の総額資金計画が狂わない

• 家づくりにかかる総費用のうち、土地代は一部に過ぎません。

• 住宅会社に先に行けば、屋外給排水工事（約150万〜250万円）、建築確認申請費（約80万〜120万円）、外構工事費（約200万〜300万円）、ローン諸経費、地盤改良予備費をすべて網羅した「暮らせるコミコミ総額」の枠組みを初手で固められます。

2. 建築目線で「買ってはいけない地雷土地」を排除できる

• 不動産屋は土地を売ることが目的のため、「道路との高低差で土留め擁壁に200万円かかる」「水道引き込み管の口径が小さく引き直しに100万円かかる」「セットバックで実質5坪狭くなる」といった建築上のマイナス要素を細かく指摘してくれないことがあります。

• 住宅会社が事前に現地調査を行うことで、購入後の想定外な追加工事費用を未然に防ぎます。

3. 「土地先行購入によるつなぎ融資・金利のムダ」を最小化できる

• 土地だけを先に買うと、建物のプランが決まるまでの間、土地代金分のローン利息（つなぎ融資利息）を無駄に払い続けることになります。

• 住宅会社と一緒に進めれば、土地の契約と建物の請負契約、住宅ローンの本審査をスムーズに連動させ、余計な諸費用を大幅にカットできます。

山梨の車社会・土地環境で「住宅会社ファースト」が必須な理由

甲府盆地特有の傾斜地、車社会、広い敷地環境がある山梨県内では、建築士の視線なしで土地を買うと致命的な予算破綻を招きます。

• 車2〜3台分の「外構予算（200万〜300万円以上）」を土地選び段階で確保

  広い敷地を購入しても、土間コンクリートやカーポートの予算を最初から組み込んでおかなければ、入居後に庭が泥だらけのまま生活することになります。

• 盆地の気候を克服する「パッシブ設計（日照・風通し）の検証」

  夏の酷暑と冬の氷点下の底冷えをエアコン1〜2台で乗り切るため、隣家の影や冬の日射取得を計算した「本当に断熱等級6を活かせる配置ができる土地か」を設計目線で確認する必要があります。

家づくり初期に住宅会社へ投げるべき「3大相談質問」

• 「私たちの世帯年収と生活費から、将来破綻しない『土地＋建物の安全な総予算』を試算してください」

  → 借入上限ではなく返済可能な総枠を確定させます。

• 「この総予算から、御社で暮らせる総額（建物・付帯・外構・諸経費）を引くと、土地に使える上限額はいくらですか？」

  → 土地探しにおける「明確な予算上限」を設定します。

• 「気になった土地が見つかったら、契約前に一緒に現地を見に行って、隠れ造成費や間取りの入り具合をチェックしてもらえますか？」

  → 土地の地雷をプロの目でブロックする体制を整えます。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、「土地探しから建物・外構・資金計画までを一貫してプロが伴走する」という方針のもと、お客様が生涯にわたって安心できるトータル資金設計を徹底しています。

• 生活を守る明朗な完全コミコミ総額提示

  • 24坪・平屋3LDK：総額2,050万円（税込・標準付帯工事込）

  • 30坪・2階建て3LDK：総額2,200万円（税込・標準付帯工事込）

  • 屋外給排水工事や確認申請費を含んだ総額を事前提示し、土地に使える予算を明確にしてから土地探しをスタートします。

• 妥協のない最高峰の標準スペック

  • 2×6工法、許容応力度計算による耐震等級3（地震保険料50%割引）、制震装置evoltz

  • 断熱等級6（UA値0.46以下）、全棟気密測定（C値0.7以下保証）

  • 熱回収率92%の第1種熱交換換気、大容量太陽光発電8kW以上（光熱費実質ゼロ設計）、長期優良住宅認定、全棟完成保証

• 失敗しない土地選定サポート

  • 候補地の現地調査、高低差・給排水の追加費用確認、セットバックや法43条道路の調査まで無料で実施し、安心の家づくりをお約束します。

よくある質問

Q. 不動産屋に先に行って土地だけを契約してしまった場合、どうすればいいですか？

A. 即座に信頼できる住宅会社に土地の図面と現地を見せてください。 着工までに必要な造成費や給排水工事費を洗い出し、建物や外構の予算配分を早急に再調整して予算オーバーを防ぐ対策を講じる必要があります。

Q. 住宅会社に土地探しを頼むと、手数料が余計にかかりますか？

A. 余計な費用はかかりません。 住宅会社は提携する不動産ネットワーク（レインズ等）を使って土地を探すため、仲介手数料は通常の不動産屋と同じ（法定上限額）か、自社売主物件であれば仲介手数料が不要になる場合もあります。

結論

家づくりの相談は、「不動産屋ではなく、建物・付帯工事・外構・諸費用を含めた『生涯の最終総額』を正確にコントロールできる住宅会社に最初に行くこと」が成功の絶対条件です。

土地単体の価格や営業トークに惑わされることなく、土地と建物の資金バランスを最適化し、断熱等級6・許容応力度計算耐震等級3・全棟完成保証・明朗なコミコミ総額を提示できる誠実な住宅会社をパートナーに選びましょう。

関連Q&A

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