Q.リフォームローンと建て替えの住宅ローンでは、
金利・期間・総返済額をどう比べますか？

A.工事費と毎月の返済額だけでなく、借入元金、返済期間、利息、手数料、保障条件まで比べます。リフォームローンにも有担保・無担保など商品による違いがあり、建て替えの住宅ローンも条件は一律ではありません。工事の違いによる費用差と、借り方による負担差を分けて確認してください。

同じ借入額で条件の違いを確かめる

最初に、自分の工事が融資対象になるか、借りられる上限、最長期間、完済時の年齢、担保や保証の条件を確認します。「リフォームならこのローン」と名称だけで決めず、金融機関の商品概要説明書を読みます。住宅金融支援機構にも省エネ改修向けなど目的に応じた融資があり、対象工事や検査等の条件が定められています。

比較を二段階にすると分かりやすくなります。まず同じ借入額で期間や金利の違いを確認し、次に実際の工事総額と自己資金を入れて、各案の必要借入額で試算します。建て替え案の借入額が多くても、期間を長くすれば月額は低く見える場合があります。月額が低いことと総支払額が少ないことは、同じ意味ではありません。

期間の違いが総返済額を変える

例えば、借入1,000万円、全期間固定の年利2.0％、元利均等返済、ボーナス払いなし、手数料別という仮定では、10年返済は月約9.2万円、総返済額約1,104万円です。20年返済は月約5.1万円、総返済額約1,214万円になります。期間を延ばすと月額は下がりますが、この例では利息負担が約110万円増えます。特定商品の現在の金利や利用可能期間を示す例ではありません。

返済期間だけを変えた計算例

元利均等返済、毎月返済、ボーナス払いなし。手数料等を含まない仮定の計算です。実際の商品条件を示すものではありません。

比較表でそろえる条件

・工事の範囲、自己資金、実際に必要な借入額

・金利の種類、適用時期、返済方法、期間

・融資手数料、保証料、登記等の費用

・団信等の保障と、繰上返済・借換えの条件

金利は広告の最低値をそのまま使わず、自分の審査条件で示された数字を使います。団信の上乗せや金利優遇の条件も確認してください。固定期間選択型なら固定期間終了後、変動金利なら金利が上がった場合を含めて試算します。将来の金利を予言するのではなく、負担が変わると家計がどうなるかを見るためです。

工事費と返済総額を二重に足さない

両案の総負担を整理するときは、自己資金とローン総返済額、別払いの諸費用を足す方法が使えます。一方、工事総額をすでに計上した表へ融資負担を足す場合は、利息と未計上の手数料等を加えます。工事費と、元金を含む総返済額を両方そのまま足すと、借入元金を二重に数えてしまいます。

また、今の住宅ローンが残っているなら、改修後も返済を続けるのか、今回の借入へまとめられるのかを金融機関に確認します。追加ローンの返済だけを見て、既存の返済を忘れないようにしてください。借換えを行う場合も、完済に必要な費用や新たな手数料まで含めて比べます。

返済期間の終わりを年齢と重ねて見ることも必要です。収入の変化後にいくら返すのか、修繕費を別に確保できるのかを家計表で確認します。審査が通る金額が、その家庭に無理のない金額を示すわけではありません。月額を下げるためだけに期間を延ばす前に、完済までの負担を共有しましょう。

比較表には、いつ確認した条件かも書きます。申込時の金利が適用される商品と、融資実行時に決まる商品では、見積もり時の数字が確定額になるとは限りません。契約前に提示された条件を保存し、実行前にも返済予定を確認してください。

私は、安い工事を選んだはずなのに借入条件で差が縮まるケースも、その逆も、数字を出して確認したいと考えます。各案の返済予定表を取り寄せ、工事費の差、利息と諸費用の差、完済する時期を並べれば、家計に合う比較ができます。

関連する質問

11　建て替えとリフォームの見積もりは、どの工事範囲を揃えれば公平に比較できますか？

19　固定資産税などの税負担まで含めると、建て替えとリフォームの費用差はどう変わりますか？

20　借入額だけでなく支払時期も違う？建て替えとリフォームで必要な手元資金をどう比べますか？

参照資料　C07、C08