リフォームの見積もり前に、どんな調査が必要？

結論 見積もりの前に残す部分と直す部分を調べる

A　リフォームの見積もり前には、希望の工事に加え、構造、防水、劣化、設備、法令上の条件等を確認します。壁紙や設備の交換だけを頼む場合と、壁を取り除く改修では必要な調査が違います。全面的に直すのに目視だけの概算で契約すると、解体後の追加が増える場合があります。何を残す設計なのかを先に示し、その部位の状態と使える根拠を調べることが大切です。

見積もり前調査の目的は、不具合を列挙することに加え、工事で残す部分に費用をかける価値があるかを判断することです。建物状況調査等は調査方法と対象に限界があり、耐震診断、地盤、配管内部、石綿の調査まで全て含むとは限りません。

書類と現況の不一致を確認する

設計図、確認済証、検査済証、増改築や補修の記録等を集めます。現況が図面と違えば、その理由と工事への影響を確認します。国土交通省は既存建築物の現況調査のための指針を案内しています。資料がないことだけで工事不可と決めず、追加調査で分かる範囲と分からない部分を整理します。登記面積と建築の図面も同じ役割ではないため、どの資料で何を確認するかを聞いてください。[資料02]

図面があるか、増改築と現況が一致するか、床下・小屋裏へ入れるかを先に確認します。床の傾斜測定も、表面の傾きが分かったことと原因が分かったことを分けます。仕上げだけの問題か、基礎や地盤が関係するかで対応が変わるためです。

調査は目的ごとに分けると依頼漏れを減らせます。購入時の建物状況調査、耐震性の診断、雨漏りの原因調査、配管の確認、解体や改修前の石綿事前調査は、同じ一回の点検という名前でも範囲と担当資格が異なります。見積書には、床下何か所、小屋裏のどこ、外壁のどの面へ立ち入るかを記し、報告写真と位置図が付くかも確認します。『無料点検を受けたので調査費は不要』という結論を出す前に、その無料点検の対象を確かめてください。

見えない部分の確認方法を選ぶ

床下、小屋裏、雨漏りの周辺、基礎、配管等を安全に調べてもらいます。必要なら一部を開ける調査や専門診断を検討しますが、所有者の了承と復旧、費用を先に協議します。通常の目視点検で全ての欠陥が分かるとは限りません。調査報告へ、見た範囲、入れなかった場所、追加調査が必要な事項を記してもらい、未調査部分を問題なしと扱わないことが重要です。

非破壊で分からない箇所は、どこを開けると何が分かるかを示してもらいます。調査のための開口と復旧には所有者の了解が必要です。開けない選択なら、不明な範囲と追加工事になる条件を見積もりに残します。

不明な箇所を開けるなら、調査の順番も費用に影響します。先に全面解体を契約するより、小さな開口から土台や配管の代表箇所を確認し、その結果で次の調査範囲を決める方法を相談できます。ただし一か所が健全でも家全体の保証にはなりません。調査のために壊す範囲、復旧の程度、家具移動、生活への影響、別の工事へ進まなくても支払う費用を決めます。調査契約と本工事契約を分ければ、調べた結果を使って工事自体を見直す余地が残ります。

調査費と追加費を分けて見積もる

調査、設計、工事の費用を分け、調査後に確定する項目を示します。石綿の事前調査等も工事内容に沿って必要な確認を行います。安い見積もりが調査を省いているだけなら、完成後の総額を比較できません。例えば配管を残す案と全更新する案では、初期差額と将来の修理が違います。同じ対象部位と到達性能を条件として、二案を作ってもらいましょう。[資料07・08]

仮定例として、調査費15万円を省き、着工後に土台補修80万円と配管更新60万円が加われば140万円の増額です。調査ですべて発見できるとは限りませんが、15万円とゼロの比較ではなく、減らせる不確実性と残る不確実性を比べる必要があります。

解体後の発見に対応する手順を決める

開けて初めて腐食等が分かったとき、写真、位置、設計への影響、変更金額を説明してもらう手順を決めます。追加工事を誰が承認するか、工事をどこまで止めるか、上限超過時に見直す項目も確認します。何が出ても別途という契約だけでは予算を管理しにくくなります。見えない部分の不確実性を認めつつ、費用と工程の変更を施主が確認できる形にします。

「今回の調査で、何を見て何を見ていませんか。耐震・防水・配管等は別の調査が必要ですか。見えない部分が悪かった場合の工事単価と予算幅を出せますか」と質問します。調査報告と見積もりの項目を対応させてもらいます。

調査後は、不具合の一覧だけで終わらせず、見積もりの各項目へ対応させます。『浴室下の土台は未確認。開口後に腐朽があれば、補修範囲と金額を提示して承認後に着手』という書き方なら、発見時の手順が分かります。これに対し『現場状況により別途』だけでは、何が増え得るかも判断できません。契約前に、調査で確定した費用と、数量や工法が未確定な費用を分け、予算の上限を超える場合の縮小案まで一緒に準備します。

調査を工事の選択へつなげる

調査の目的は悪い部分を探すことだけでなく、必要な工事と再利用できる部分を判断することです。報告書を受け取り、提案と見積もりのどの項目へ反映されたかを説明してもらいます。調べても分からない部分が大きいなら、予備費や工法の変更、建て替えとの比較を検討します。調査済みという一言より、どの根拠で工事を決めたかが分かることを重視してください。

調査の範囲、未確認箇所、見積条件がそろえば工事方法を選べます。診断をしても具体的な工事範囲に反映されない、未確認部分を全て問題なしとする説明では不十分です。大きな契約をする前に、調査だけを先に依頼できるかも検討します。

関連URL

1　[資料03]　住宅リフォーム 紛争処理支援センター 既存住宅の基礎知識

既存住宅の調査 維持管理 リフォームや取引時の基本事項を確認できます。

https://www.chord.or.jp/existinghome/

2　[資料07]　環境省 建築物の解体 改修と石綿の事前調査

解体 改修前の石綿事前調査等を確認する環境省の案内です。

https://www.env.go.jp/air/asbestos/index6.html