オプション商法とは？
こんなご相談をいただきました
広告で「新築住宅1,498万円」という住宅会社を見つけました。
しかし、相談へ行くと、網戸、照明、カーテン、食器棚、収納などが別料金で、断熱性能や耐震性能を上げるにも追加費用が必要だと言われました。
これは一般的なことなのでしょうか。それとも、最初だけ安く見せる販売方法なのでしょうか？
A. オプション商法とは、最初の価格を安く見せ、実際に暮らすために必要な設備・性能・工事を追加費用として積み上げる販売方法です。オプション自体が悪いのではなく、標準仕様のままでは希望する家にならないことを、契約前に説明しない点が問題です。
オプションには二つの種類がある
住宅のオプションは、大きく二つに分けて考える必要があります。
本当に好みで選ぶオプション
- キッチン天板のグレードアップ
- 浴室テレビ
- 高級な床材
- 間接照明
- タッチレス水栓
- 造作家具
- 大型の食器洗い乾燥機
これらは、なくても基本的な生活はできます。予算や好みに合わせて選ぶ、本来のオプションです。
実質的に必要になるオプション
- 網戸
- カーテンレール
- 照明器具
- テレビアンテナ
- エアコン
- 食器棚
- 必要な収納
- 追加コンセント
- 屋外給排水
- 地盤改良
- 建築確認申請
- 駐車場や玄関アプローチ
これらが広告価格に含まれていなければ、表示価格のままでは生活を始められません。
「付けるかどうかを自由に選べるからオプション」という説明でも、実際には付けざるを得ないものがあります。
性能までオプションになっていないか
特に注意したいのが、住宅性能のオプションです。
安い標準価格を提示した後で、次の追加を勧められることがあります。
- 断熱等級6への変更
- 高性能サッシへの変更
- 耐震等級3への変更
- 構造計算の実施
- 制震装置の追加
- 熱交換型換気への変更
- 気密測定の実施
- 太陽光発電の追加
標準仕様の断熱・耐震性能が希望より低ければ、比較していた広告価格は意味を失います。
例えば、A社が1,800万円、B社が2,050万円でも、A社に断熱・耐震・換気の追加費用が300万円必要なら、最終的にはB社より高くなります。
本体価格ではなく、同じ性能・同じ工事範囲にそろえた総額で比較しなければなりません。
契約前は安く、契約後に増える理由
住宅会社にとって、契約前は他社との価格競争があります。
そのため、最初の見積もりでは最低限の仕様を入れ、契約後の打ち合わせで追加変更を積み上げる方法が使われることがあります。
契約後になると、施主は簡単に別の会社へ変更できません。
- 申込金や契約金を支払っている
- 設計が進んでいる
- 土地の決済期限が迫っている
- 住宅ローンの手続きが始まっている
- 家族もその会社で建てると思っている
- 解約すると違約金が発生する
この状態で「収納が足りない」「コンセントを増やしたい」「窓を変更したい」と気付けば、追加費用を受け入れざるを得なくなります。
オプション商法の怖さは、追加費用ではなく、断りにくくなってから金額が分かることです。
「標準仕様です」の中身を確認する
営業担当者から「これは標準仕様です」と言われても、商品名や数量が分からなければ判断できません。
例えば、キッチンが標準でも、次の内容によって価格は変わります。
- メーカーとシリーズ
- 間口の広さ
- 扉のグレード
- 食器洗い乾燥機の有無
- カップボードの有無
- 水栓の種類
- レンジフードの仕様
窓も同様です。
- アルミ、アルミ樹脂複合、樹脂
- ペアガラス、トリプルガラス
- Low-Eガラスの種類
- アルゴンガスの有無
- 標準で入る窓の数と大きさ
- シャッターや網戸の有無
「キッチン標準」「高性能窓標準」という言葉ではなく、メーカー、型番、性能、数量を仕様書で確認してください。
契約前に追加変更一覧を作る
契約後の増額を防ぐには、契約前に希望する設備と仕様をすべて洗い出します。
最低でも、次の項目を確認してください。
- 建物面積と間取り
- 窓の位置・数・大きさ
- 収納の内部棚
- コンセントとスイッチ
- 照明とカーテン
- エアコン
- キッチン・浴室・洗面・トイレ
- 給湯器と換気設備
- 太陽光発電
- 外構・駐車場
- 屋外給排水
- 地盤改良
- 造成・擁壁
- 設計・申請・登記
- 消費税
そのうえで、標準、オプション、別途工事、未確定に分類します。
「別途」「必要に応じて」「現地確認後」という項目は、金額が増える可能性がある項目です。想定額と上限を確認してください。
オプション単価を契約前にもらう
契約前に、代表的な追加変更単価を確認しておくことも重要です。
- 1坪増やした場合
- 窓を一つ追加した場合
- コンセントを追加した場合
- 引き戸へ変更した場合
- 収納棚を追加した場合
- キッチンを変更した場合
- 外壁や床材を変更した場合
契約後に初めて単価が提示されると、その金額が適正か比較できません。
また、追加工事には材料費だけでなく、施工費、運搬費、管理費などが加算されることがあります。表示金額が税込みかどうかも確認してください。
総額の比較例
例えば、広告価格1,600万円の住宅でも、次の費用が別なら支払額は変わります。
- 付帯工事 250万円
- 設計・申請費 80万円
- 性能変更 150万円
- 照明・カーテン・エアコン 100万円
- 外構工事 200万円
- 地盤改良 80万円
- オプション設備 100万円
追加額は合計960万円です。
広告では1,600万円でも、入居までの総額は2,560万円になります。
一方、最初から2,300万円と表示している会社が、必要な工事をほぼ含んでいるなら、後者の方が安い可能性があります。
安い標準仕様を選ぶこと自体は悪くない
予算を抑えるため、必要最低限の仕様から選べる商品には価値があります。
問題なのは、標準仕様の内容を理解しないまま、「1,600万円で希望の家が完成する」と誤解させることです。
次の条件が明確なら、オプション方式でも比較できます。
- 標準仕様書が契約前に提示される
- 含まれる工事と含まれない工事が明確
- オプション単価が公開されている
- 希望を反映した総額が契約前に分かる
- 契約後の変更ルールが書面化されている
価格の安さではなく、価格の透明性を見てください。
デザインハウス甲府からのアドバイス
デザインハウス甲府では、本体価格だけを安く見せるより、付帯工事や建築確認申請、消費税などを含めた総額を分かりやすく提示することを重視しています。
もちろん、土地条件によって変わる地盤改良、造成、擁壁などは、調査前に確定できません。その場合も、「別途です」で終わらせず、発生条件と想定金額を説明する必要があります。
住宅会社へ見積もりを依頼するときは、次のように伝えてください。
「この見積金額で、照明・カーテン・エアコン・外構まで含めて、生活を始められますか。含まれない項目をすべて書き出してください」
この質問への回答が曖昧なら、契約後に増額する可能性があります。
オプションで失敗する人は、贅沢を選び過ぎた人ではありません。標準価格で完成すると思い込み、必要な費用を契約後に知らされた人です。安い本体価格より、最初から見える総額を選んでください。
