Q. なぜ角地は価格が高いのか？

A. 二方向が道路に面し、採光・通風・開放感・駐車計画などで有利になりやすいため、購入希望者が多いからです

角地とは、原則として二つの道路が交差する角に位置する土地です。

隣家に囲まれる部分が少なく、光や風を取り込みやすいため、住宅用地として人気があります。

道路に面する範囲が広く、玄関や駐車場の位置を選びやすいことも、価格が高くなりやすい理由です。

一定の条件を満たせば、建ぺい率の角地緩和を受けられる場合もあります。

ただし、角地なら必ず価値が高いとは限りません。

道路の方角、幅員、交通量、高低差、法的な道路種別によっては、外構費、騒音、視線、防犯、セットバックなどの負担が増えることがあります。

土地価格だけでなく、建物と外構を含めた総額で判断することが重要です。

二方向から光を取り込みやすい

角地は、二方向が道路に面しているため、隣家が接する方向が少なくなります。

道路側には基本的に隣の建物が建たないため、採光を確保しやすくなります。

特に南東角地や南西角地は、南側からの日射を取り込みやすいため人気があります。

ただし、南道路だから必ず明るいとは限りません。

次の条件によって日当たりは変わります。

• 道路の幅
• 向かい側の建物
• 周辺建物の高さ
• 土地の高低差
• 軒や庇
• 窓の位置
• 将来の建築計画

土地を購入する前に、朝、昼、夕方の日当たりを確認してください。

風が通りやすい

二方向が道路へ開けている角地は、窓を配置できる方向が増え、風の入口と出口をつくりやすくなります。

ただし、窓を増やせば必ず快適になるわけではありません。

山梨県では、夏の強い日射や冬の冷たい風も考える必要があります。

道路からの視線が気になり、窓やカーテンを開けられなければ、角地の開放感を生かせません。

自然通風だけでなく、断熱、気密、換気、日射遮蔽を含めて計画することが重要です。

開放感がある

一般的な中間画地は、両側と後方を隣家に囲まれる可能性があります。

角地は二方向が道路に面しているため、視界が抜け、実際の面積以上に広く感じることがあります。

外観も二方向から見えるため、建物のデザインを見せやすい土地です。

この開放感と見栄えの良さが、角地の人気と価格へ反映されます。

一方、外から建物や庭が見えやすいため、プライバシー対策が必要です。

玄関や駐車場の位置を選びやすい

二方向から敷地へ出入りできる角地では、間取りや駐車計画の自由度が高まる場合があります。

例えば、一方の道路側に玄関、もう一方に駐車場を設けることができます。

車の出入りがしやすい方向を選べるため、複数台の駐車場を必要とする家庭にはメリットがあります。

ただし、どこからでも自由に車両出入口をつくれるわけではありません。

次の条件を確認する必要があります。

• 歩道の有無
• 歩道の切下げ位置
• ガードレール
• 側溝
• 電柱
• 標識
• カーブミラー
• 交差点との距離
• 道路管理者との協議

土地を購入してから、希望する位置に駐車場をつくれないと分かることもあります。

建ぺい率が緩和される場合がある

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

一定の要件を満たす角地では、指定建ぺい率へ10％加算できる場合があります。

例えば、指定建ぺい率50％の土地で角地緩和が適用されれば、建ぺい率60％として計画できる可能性があります。

ただし、二つの道路に面していれば、自動的に緩和されるわけではありません。

道路の幅員、交差する角度、接道長さなど、自治体が定めた条件を満たす必要があります。

山梨県では角地緩和の要件が県の建築基準法施行細則で定められています。甲府市内は甲府市、それ以外の地域は管轄する建設事務所などへ確認が必要です。山梨県・建築関係のよくある質問

不動産会社の「角地なので建ぺい率が緩和されます」という言葉だけで判断せず、建築士や行政へ確認してください。

希少性がある

分譲地の中で角地になる区画数は限られています。

例えば、同じ道路沿いに10区画あっても、角地は両端などの一部だけです。

供給数が少なく、希望する人が多ければ価格は上がります。

不動産価格は、土地の原価だけで決まるものではありません。

立地、方角、道路、形状、周辺環境、需要と供給によって決まります。

「角地だから高い」というより、条件のよい角地に希望者が集まり、価格が上がりやすいのです。

同じ角地でも価値は違う

角地は、道路の方角によって特徴が変わります。

方角だけでなく、道路幅員、交通量、隣家、高低差によって価値は変わります。

北側角地でも、南側が空いていれば明るい家をつくれる場合があります。

南西角地でも、強い西日や交通量によって暮らしにくくなる可能性があります。

外構工事費が高くなりやすい

角地は道路に接する長さが多いため、外構費が増える場合があります。

道路からの視線や侵入を防ぐため、次の工事が必要になることがあります。

• フェンス
• 塀
• 植栽
• 目隠し
• 門扉
• 防犯照明
• 駐車場
• 側溝のふた
• 歩道の切下げ

中間画地なら道路側一面だけを整えればよいところ、角地では二方向の外構が必要になる可能性があります。

土地代が高いだけでなく、外構費も増える点に注意してください。

道路からの視線が増える

二方向が道路に面していることは、開放感の面ではメリットです。

一方、歩行者や車から家の中を見られやすくなります。

大きな窓を設けても、視線が気になり一日中カーテンを閉めることになれば、角地の利点を生かせません。

対策として、次の方法があります。

• 高窓や地窓を利用する
• 窓と道路の位置をずらす
• 植栽や目隠しを設ける
• 中庭をつくる
• 道路側に収納や水まわりを配置する
• 外から室内が見えにくい窓高さにする

土地を選ぶ段階から、建物と外構を同時に検討する必要があります。

騒音や車の光が入りやすい

二方向が道路に面しているため、中間画地より交通音の影響を受けやすい場合があります。

交差点の近くでは、次の音や光も確認しましょう。

• 車の発進・停止音
• 大型車の走行音
• バイクの音
• 車のヘッドライト
• 信号待ちの車
• 通学する子どもの声
• ごみ収集車
• 除雪や道路作業

昼間は静かでも、通勤時間や夜間に交通量が増える道路があります。

土地は、平日の朝、夕方、夜、休日にも確認してください。

防犯面の対策が必要

道路から敷地内部が見えやすいことは、防犯上有利に働く場合があります。

一方、二方向から敷地へ近づけるため、侵入経路が増える可能性もあります。

高い塀で完全に隠すと、侵入後に外から見えにくくなることがあります。

角地の防犯では、次のバランスが重要です。

• 道路から適度に見通せる
• 簡単に敷地へ入れない
• 窓へ近づきにくい
• 夜間に暗い死角をつくらない
• 防犯カメラや照明を配置する
• 室外機や塀を足場にしない

開放感とプライバシー、防犯を同時に考える必要があります。

セットバックが二方向に必要な場合がある

接している道路の幅員が4m未満の場合、建築基準法上の道路種別などによっては、道路中心線から後退するセットバックが必要になる可能性があります。

角地で二方向とも対象になれば、二方向で敷地を後退させなければならない場合があります。

登記上の土地面積が広くても、建物や塀を設置できる有効面積が小さくなることがあります。

また、道路の角を見通しやすくするため、敷地の隅を空ける隅切りが必要になる地域や道路もあります。

購入前に確認したいのは次の点です。

• 建築基準法上の道路か
• 道路幅員は何mか
• セットバックが必要か
• 隅切りが必要か
• 有効宅地面積はいくらか
• 塀や門柱を設置できる範囲
• 道路境界が確定しているか

角地を購入する前のチェックリスト

山梨県で角地を選ぶときの注意点

山梨県では、家族で複数台の車を所有する家庭が多く、駐車計画が土地選びへ大きく影響します。

角地なら二方向から車を出し入れできる可能性がありますが、交差点付近は歩行者や自転車への注意が必要です。

また、敷地が広ければ、フェンス、土間コンクリート、屋外給排水などの工事費も増えます。

甲府市、甲斐市、南アルプス市、中央市、笛吹市では、道路の扱いや角地緩和について管轄が異なる場合があります。

不動産会社の資料だけで判断せず、住宅会社、建築士、行政へ確認してください。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、角地だから価値が高い、南道路だから買うべきとは考えていません。

重要なのは、土地代と建物代を合わせても、家族の総予算に収まるかです。

角地へ予算を使いすぎた結果、住宅の面積、断熱、気密、耐震性能を削るのであれば、土地選びを見直す必要があります。

建物の標準仕様は、壁厚約160mmの2×6工法、許容応力度計算による耐震等級3、制震装置evoltz、断熱等級6、UA値0.46以下です。

全棟で気密測定を行い、C値0.7以下を基準としています。熱回収率92％の第一種熱交換換気、8kW以上の太陽光発電、長期優良住宅、完成保証も標準です。

24坪平屋3LDKは、付帯工事、建築確認申請費、消費税込みで2,050万円。30坪二階建て3LDKは、同条件で2,200万円です。

土地の価格だけでなく、外構、給排水、造成を含めた総額と、実際に希望する建物が配置できるかを購入前に確認します。

よくある質問

角地なら必ず建ぺい率が10％増えますか？

増えるとは限りません。自治体が定める要件を満たす必要があるため、建築士や行政へ確認してください。

南東角地が一番よい土地ですか？

日当たりの面で人気がありますが、価格、交通量、視線、外構費によっては他の土地の方が暮らしやすい場合があります。

角地は売却しやすいですか？

需要が高い地域では評価されやすい傾向があります。ただし、道路条件、形状、騒音、周辺環境によって変わります。

角地は防犯上安全ですか？

道路から見通しやすい点は有利ですが、接近できる方向も増えます。外構、窓、照明を含めた防犯計画が必要です。

角地の外構費は高くなりますか？

道路に面する長さが増え、フェンスや目隠しが二方向に必要になると高くなりやすい傾向があります。

俺流結論

角地が高いのは、二方向が道路に面し、明るさ、開放感、駐車計画で有利になりやすいからです。

しかし、高い土地が必ず良い土地とは限りません。

道路から丸見えになり、カーテンを閉めたまま暮らす。

二方向にフェンスが必要になり、外構費が高くなる。

二つの道路でセットバックが必要になり、使える敷地が小さくなる。

このような角地もあります。

角地という名前に価格を払うのではなく、その土地で実現できる暮らしに価値があるかを確認してください。

土地代が300万円高くても、住宅性能や老後資金を削らず、利便性を長く生かせるなら価値があるかもしれません。

反対に、角地へ予算を使いすぎて、断熱、耐震、外構、生活資金を削るなら、安い中間画地の方が家族にとって良い土地です。

私は、角地かどうかではなく、土地、建物、外構を合わせた総額と、30年後まで暮らしやすいかで判断すべきだと考えています。

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