あります。最初に抑えた建築費より、その後の売却、購入、引越し、仮住まいなどの費用が大きければ、当初の節約額は消えます。特に「狭くなったら売ればよい」と考える場合は、売却価格だけでなく、住み替えを実行するための費用と手元資金まで見ておく必要があります。
ただし、暮らしに合わせて家を替えること自体が失敗ではありません。初めから住む期間を決め、売りやすさや資金を確かめた計画なら、合理的な選択になる場合もあります。問題は、長く住める前提で安さを選び、後から必要になる移動費用を一切見込んでいないことです。
二度目の住まいにも取得の費用がかかる
住み替えでは、次の家の価格だけを用意すればよいわけではありません。契約、融資、登記、保険、必要な改修や設備などの費用を見ます。売る側にも仲介や登記などの費用がかかる場合があります。どの項目が発生するかは取引によるため、個別に金額を出してもらってください。
さらに、荷物の移動、処分、家具やカーテンの買替え、仮住まいが必要になる場合があります。小さい家のために寸法を合わせて買った家具が、次の家で使いにくいこともあります。家づくりで節約した額と比較するなら、生活が次の家で落ち着くところまでの費用を並べます。
比較の仮定として、最初に面積を減らして200万円抑えたものの、後年の住み替えで売却・購入に関わる諸費用が150万円、引越し等が50万円かかるとします。これだけで200万円です。相場を示す数字ではありませんが、建物本体以外の負担が節約額に追いつく仕組みは分かります。
売却価格から手元に残る額を計算する
売却価格がそのまま次の家の頭金になるとは限りません。売却費用と住宅ローンの返済があるためです。例えば、売値1,800万円、売却に必要な費用100万円、返済すべきローン残高2,000万円と仮定すれば、差額の300万円を別に用意する必要があります。費用は実際の見積もりに置き換えます。
この不足額に加えて、次の住まいの取得費用が発生します。「家は売れる」と説明されても、売却後に住み替えの資金が残るかは別問題です。査定額を聞いたら、必ず費用と残債を引いた資金繰りまで作成してもらってください。売却の時期によって残債も変わります。
自己資金で不足を補えない場合は、契約を急がず借入先へ相談します。返済継続が難しい場合の任意売却には、債権者の確認や抵当権抹消の承諾などの手続きがあります。単に好きな価格で売れば残りを後払いにできる制度ではありません。住宅金融支援機構も所定の流れを案内しています。（出典：住宅金融支援機構 融資住宅等の任意売却）
売れる時期と入居する時期が合うとは限らない
先に新しい家を取得すると、古い家が売れるまで両方の支払が続く場合があります。先に売る場合も、次の家へ入れるまで仮住まいが必要かもしれません。価格の比較だけでなく、いつ契約し、いつお金を払い、いつ旧居を引き渡すかを時系列で並べることが大切です。
小さな家の買主が少ない地域や、物件条件に合う融資を探す必要がある場合は、希望する期間で売れるかを慎重に見ます。一方、立地と間取りが需要に合えば、面積が小さいことが選ばれる理由になる場合もあります。広さだけで売却期間を決めつけず、現地を扱う不動産会社へ確認します。
売却を急ぐほど価格交渉の余地が小さくなる可能性もあるため、期限に追われない資金を残します。学校や仕事、介護の事情で移動時期が決まっているなら、その条件を最初に伝えてください。高い査定額だけを選ぶより、期限と資金繰りまで説明できる提案が役立ちます。
次の住宅ローンを今と同じ条件で考えない
住み替える時点では、年齢、収入、家族構成、健康状態、金利、金融機関の取扱いが変わる可能性があります。今の事前審査が通ったことは、将来の融資を保証しません。家族が増えて広い家が必要になるころに、教育費も重なるケースを想定しておきます。
新しいローンの月額だけを下げるために返済期間を長くすると、完済時期が先へ延びます。住み替え時の年齢と、働く期間や老後の家計を一緒に確認してください。借入額を増やす前に、次の家でも積立や生活の予備資金を維持できるかを見ます。
「将来は所得が増えるから大丈夫」という一つの見込みに頼らず、今と同程度の収入が続く場合や、働く時間を減らす場合も試算します。住宅会社の販売計画ではなく、家族の暮らしを続ける資金計画として住み替えを検討することが必要です。
同じ期間で住み続ける案と比べる
最初から少し広い家に住む案と、小さく建てて途中で替える案を比べるなら、例えば20年間など同じ期間を設定します。建築・取得費、維持費、借入利息、売却時の回収額、残る資産や借入れを整理します。次の家の購入価格全額を単純な損失として足すと、比較を誤ります。
また、最初の家で過ごした期間にも住む価値があります。購入価格と売却価格の差をすべて「無駄」と呼ぶのも適切ではありません。知りたいのは、同じ期間に必要な生活を確保するため、各案でどの費用が増え、どんな自由が得られるかという違いです。
家族が増える予定があるなら、増築や間取り変更で対応する案も調べます。敷地、法規、構造、設備の条件で実現性と費用が変わるため、将来何とかなると曖昧に残さず、最初の設計時に可否と概略の工事内容を確かめておくと判断しやすくなります。
不安を感じた時点で移る費用を見える形にする
すでに狭さに困っている場合は、暮らしを我慢し続ける前に、現状改善、改修、住み替えの各案を比較します。必要なのは借入残高の資料、現在の家の図面、所有者の情報、毎月の家計、次に必要な部屋や条件です。これが揃うと、具体的な相談へ進めます。
新築前なら、「将来困ったら売ればよい」と言う会社へ、「売却費用と残債、次の家の取得費用まで入れるとどうなりますか」と聞いてください。将来の価格を断言する必要はありませんが、悪い場合も含めた数字を一緒に考える姿勢は確認できます。
少し広くする費用が、住み替えを避けるための合理的な支出になる場合はあります。しかし、将来の不安を理由に今の予算を超えることも避けるべきです。小さく建てるなら、移るときの費用まで把握する。その条件があって初めて、当初の安さを正しく評価できます。
