「坪単価58万円」。その数字で安心する前に、住み始めるまでに何円必要なのかを確認してください。注文住宅は、本体価格に含む工事、面積の数え方、税、土地条件が違えば、安さの順位まで変わります。
結論は、同じ間取り・性能・工事範囲にそろえた税込の資金総額で比較することです。本体工事の坪単価だけでは、入居までの支払額も、住んでからの負担も判断できません。
坪単価は入口の数字。契約前に確かめるのは、含む費用と住める総額です。
デザインハウス甲府の動画「ローコスト住宅 安さのカラクリ 第6話」をもとに、広告の数字を見積書へ置き換える方法を掘り下げます。以下の金額は説明用の仮定で、相場・実例・当社販売価格ではありません。
坪単価は価格と面積の両方を確認する
坪単価は「対象となる価格÷対象となる坪数」です。分子が本体工事だけなのか、付帯工事まで含むのか。分母が延床面積なのか、会社が定める施工面積なのか。この2つがそろわない比較は、同じものの値比べになりません。
同じ本体価格1,740万円でも、30坪で割れば58万円、35坪なら約49.7万円。家も支払額も変えていない計算例です。
施工面積には、会社の算定方法によってポーチやバルコニーなどを含める場合があります。「施工面積35坪だから室内も35坪ある」とは限りません。見積依頼では延床面積と施工面積、それぞれの内訳を出してもらいましょう。
面積が小さくなれば、総額が同じ割合で下がるとも限りません。キッチンや浴室など、面積に比例しない費用があるためです。平屋と2階建ても、同じ延床面積でも基礎や屋根の面積などが異なります。広さも階数も違う広告同士を、坪単価だけで順位づけしないでください。
税抜価格を税込価格と並べない
58万円×30坪＝1,740万円。これが税抜の工事価格なら、消費税10％を加えた金額は1,914万円で、差は174万円です。最初から税込なら二重に加算しません。建築工事の税と、非課税取引等を含む諸費用は区分し、支払額で合計します。[1]
本体価格に足す費用を建設地ごとに洗い出す
住宅金融支援機構の資料にも、外構、給排水の引込み、各種申請、保険、登記などの費用が列挙されています。[2] 融資の対象になることと、住宅会社の本体価格に含まれることは別です。項目名があるだけで安心せず、誰に、いつ、いくら払うのかを確認します。
土地の断面イメージ。給排水、地盤、擁壁や造成、車両進入条件は、本体価格の外で費用が変わる要因です。
山梨で土地を探す際も、販売価格の安さだけで判断しないこと。敷地内に水道管があるか、使える口径か、公共下水道か浄化槽か、高低差や既存擁壁に対応が必要かを調べます。狭い道路なら小運搬などが必要になる場合もあります。金額は現地調査と見積りで確かめます。
建て替えなら解体・仮住まい・引越し、土地購入なら土地代・仲介などの取得費用も別枠で必要です。家具や入居準備、予備費も加えた資金計画をつくり、地盤改良など未確定の項目を「0円」に置き換えないでください。
本体が240万円安くても合計は逆転する
次の表は、同じ30坪、同じ間取り・性能・完成仕様を仮定した比較です。B社は一部の費用が本体に含まれる設定。どちらが安いかは、本体の数字だけでは分かりません。
単位は万円。課税費用は税込。土地取得・解体・仮住まい・引越し・家具・予備費は含めない比較例です。「本体に含む」は追加計上しません。
本体だけならA社が240万円安い。しかし比較合計はA社2,430万円、B社2,350万円で、B社が80万円低くなります。広告の入口で感じた割安感が、そのまま契約時の安さになるとは限らないのです。
この比較合計に、各家庭の土地取得費や建て替え費、入居準備費、予備費を足して、初めて自分たちの資金総額になります。「総額」と書かれた紙にも、集計から外れた費用がないかを確認してください。
価格と一緒に断熱 気密 耐震の根拠もそろえる
価格をそろえても、性能が違えば比較は未完成です。「高断熱」「高気密」「地震に強い」という言葉を、計算書・仕様書・測定記録などで確かめられる条件に置き換えます。目標値と完成した家の実測値、等級と評価書の取得は区別してください。
山梨では地域区分も重要です。県内は3〜6地域にまたがり、同じ断熱等級6でもUA値の上限が異なります。[3]
UA値の単位はW/(㎡・K)。小さいほど熱が逃げにくい指標。合併前の市町村などで区分が異なるため建設地を確認。等級判定には日射や結露対策等の条件もあります。[3]
したがって「UA値0.46なら山梨のどこでも等級6」とは言えません。冷暖房費もUA値だけでは決まらず、日射、気密、換気、機器効率、使い方などで変わります。根拠のない光熱費削減額を、住宅ローンの返済原資にしないことです。
契約前に聞くべき質問は一つ
「この土地、この間取り、この性能で、住み始めるまでの税込の資金総額はいくらですか。含まない費用と未確定項目も書いてください」
見積項目を確定・概算・未調査に分け、未確定項目には確認方法と確定時期を書き添えます。
「諸経費一式」なら内容と数量を確認します。標準仕様から選ぶだけでも増額されるのか、屋外配管は何mまでか、変更時には着手前に金額を書面で確認できるか。口頭の「大丈夫」を、後で確かめられる資料に変えてください。
調査前に正確な金額を出せない費用はあります。その場合は概算の根拠と増減条件、確定する時期を記録します。補助金も採択・交付が未確定なら、その金額がなくても支払える計画を確認。「後から分かること」が、予算を超える理由にならないようにします。
デザインハウス甲府は、コミコミ価格に含む工事と、建設地などによって別にかかる費用を公開しています。[4] 耐震等級3と許容応力度計算の考え方も公開しています。[5] 当社も含め、どの会社にも同じ条件で確認してください。安く見える広告より、含む範囲と追加条件を説明できる見積りを選びましょう。
坪単価と住宅総額についてよくある質問
坪単価58万円なら30坪で1,740万円ですか
その面積が算定対象なら掛け算は合います。ただし本体価格か、税込か、別途工事は何かを確認しないと、入居までの資金総額は分かりません。
付帯工事はどの会社でも別料金ですか
含む範囲は会社や商品で異なります。別料金の有無だけで評価せず、同じ完成状態に必要な費用を重複なく並べて比べます。
未確定の地盤改良費はどう扱いますか
未確定と記載し、調査内容、概算の根拠、確定時期を確認します。調査前に費用ゼロを前提として予算を使い切らず、予備費を別に確保します。
高性能な家なら高くても得ですか
購入額、冷暖房費、維持修繕費、返済負担を条件つきで比較します。高性能という言葉だけで、必ず元が取れるとは判断できません。
見積書を総額と性能で見直す
甲府市・甲斐市・南アルプス市など山梨で家づくりを検討中の方は、建設地資料と見積書、希望する間取りをそろえてご相談ください。「坪単価58万円が安いか」から「この家に、最後まで無理なく住めるか」へ。比較のものさしを変えることが、予算を守る第一歩です。
資金総額が整理できたら、借入額と手元に残す現金を決めます。月々の返済額が低くても、返済期間が長ければ総支払額は変わります。金利・期間・諸費用をそろえ、教育費や老後資金、将来の修繕費まで含めて無理がないかを確認しましょう。
