解体費だけで480万円。

建物価格2,270万円だけでは、家は完成しません。

今回ご紹介するのは、延床面積30.56坪のZEH規格・平屋住宅です。

建物価格は2,270万円（税込）。

しかし、Basicへの仕様変更、BELS認定、既存建物の解体、給水取り出し、造成工事、浄化槽新設まで含めた実例総額は、**3,262万円（税込）**です。

今回、建物に特別なデザインや高額なオプションを追加しなかった最大の理由は、既存建物の解体だけで480万円必要だったからです。

さらに、給水取り出し130万円、造成工事160万円、浄化槽新設90万円。建物以外の別途工事は、合計860万円になりました。

そのため施主様は、外観や内装の豪華さより、全体予算を優先。建物はZEH規格でよいと判断されました。

建物価格は2,270万円。

しかし、建て替えに必要だった実例総額は3,262万円。

広告では見えにくい費用まで、すべて公開します。

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今回の結論

30.56坪・ZEH規格平屋の実例総額は3,262万円（税込）

項目	金額（税込）
建物価格	2,270万円
Basicへの仕様変更	120万円
BELS認定費用	12万円
既存建物解体工事	480万円
給水取り出し工事	130万円
造成工事	160万円
浄化槽新設工事	90万円
実例総額	3,262万円

価格を3つに分けると

区分	金額（税込）
建物価格	2,270万円
Basic仕様変更・BELS認定	132万円
解体・給水・造成・浄化槽	860万円
合計	3,262万円

建物価格以外に必要だった金額

合計992万円（税込）

内訳は、次のとおりです。

• Basicへの仕様変更：120万円
• BELS認定：12万円
• 建物以外の別途工事：860万円
• 建物価格以外の合計：992万円

建物価格だけを見て資金計画を立てていたら、992万円の予算不足が生じる可能性がありました。

住宅会社を比較するときは、本体価格や坪単価ではなく、仕様変更と敷地条件まで反映した総額を確認する必要があります。

※土地代、土地購入諸費用、登記費用、住宅ローン諸費用、火災・地震保険、外構工事、地盤改良工事、家具・家電などは含まれていません。
※掲載金額は当該実例の価格です。建築時期、敷地条件、設備、仕様、資材価格などによって変動します。

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建物概要

項目	内容
商品シリーズ	ZEH de ローコスト
建物	平屋住宅
延床面積	30.56坪
省エネ性能	ZEH規格
住宅性能評価	取得なし
BELS認定	取得
BELS認定費用	12万円（税込）
仕様変更	ZEH de ローコストからBasicへ変更
Basicへの仕様変更費用	120万円（税込）
建物価格	2,270万円（税込）
建物価格以外の費用	992万円（税込）
実例総額	3,262万円（税込）

この平屋の最大の特徴

建物にこだわらなかったのではありません。総予算を守ることにこだわりました。

今回の施主様には、屋根、外壁、内装などに対する特別なデザイン上の要望はありませんでした。

その理由は、建物以外に必要な工事費用が大きかったからです。

• 既存建物の解体：480万円
• 給水取り出し：130万円
• 造成工事：160万円
• 浄化槽新設：90万円
• 別途工事合計：860万円

そこで施主様が選んだのは、高額なデザインオプションを追加することではなく、ZEH規格の住宅としてまとめ、全体予算を守る家づくりでした。

一方で、すべてを最低限にしたわけではありません。

設備・仕様については、ZEH de ローコストからBasicへ変更。120万円を追加し、生活に必要な部分の仕様を整えています。

削るだけのローコスト住宅ではありません。

必要なところには費用をかけ、優先順位の低いものを増やさなかった住宅です。

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なぜ建物のコストを重視したのか

建物以外に860万円必要だったからです

注文住宅の総予算は、建物価格だけでは決まりません。

今回の計画では、既存建物の解体、給水取り出し、造成、浄化槽新設に合計860万円が必要でした。

さらに、Basicへの仕様変更とBELS認定に132万円。建物価格以外に、合計992万円が加わっています。

仮に、建物価格2,270万円だけを見て、高額な外壁、屋根、内装、設備などを追加していたら、総額はさらに上昇していました。

そのため施主様は、住宅性能はZEH規格とし、必要な設備仕様には費用をかけながら、特別なデザイン変更は行わない選択をしました。

これは「こだわりのない家」ではありません。

総予算を守るという、最も現実的なこだわりを持った家です。

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Basicへの仕様変更は120万円

すべてを豪華にするのではなく、必要な設備・仕様を引き上げました

今回の住宅は、ZEH de ローコストをベースに、設備・仕様をBasicへ変更しました。

変更費用は120万円（税込）です。

建物以外に860万円の工事費用が必要だったため、外観や内装に高額なデザインオプションを追加することは避けました。

その一方で、毎日の生活に関わる設備や仕様については、施主様が必要と判断した内容へ変更しています。

住宅のオプションは、追加し始めると簡単に膨らみます。

• キッチン
• 浴室
• 洗面化粧台
• トイレ
• 床材
• 建具
• 外壁
• 屋根
• 照明
• コンセント
• 収納

1項目では数万円、数十万円でも、積み重なれば数百万円になります。

今回の実例では、Basicへの仕様変更を120万円にまとめ、それ以外の特別なこだわりを増やさないことで、総予算を調整しました。

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性能評価は取得せず、BELS認定のみ取得

今回の住宅では、住宅性能評価は取得していません。

取得したのは、建築物の省エネルギー性能を表示するBELS認定です。認定費用は12万円（税込）でした。

住宅性能評価とBELSは、同じものではありません。

住宅性能評価は、構造の安定、劣化対策、温熱環境など、住宅の複数の性能項目を評価する制度です。

一方、BELSは、建築物の省エネルギー性能を確認・表示する制度です。

今回は、総予算を考慮し、住宅性能評価は取得せず、省エネルギー性能に関するBELS認定に絞りました。

認定は、多ければ多いほどよいとは限りません。

取得する目的、費用、補助制度、住宅ローン、将来の売却などを考え、施主様に必要な認定を選ぶことが重要です。

※補助金や税制優遇などを利用する場合は、制度ごとに必要な認定や書類が異なります。計画時点で確認が必要です。

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ZEH de ローコストを選んだ理由

省エネ性能を確保しながら、建物価格を抑えるため

建物以外に860万円もの費用が必要だったため、建物はZEH規格を基準にまとめました。

高額な装飾や過剰なグレードアップを避けながら、省エネルギー性能を確保する考え方です。

ZEHは、高断熱化や高効率設備によって住宅で使用するエネルギーを減らし、太陽光発電などによる創エネルギーを組み合わせる考え方です。

ただし、「ZEH」という名称だけで住宅性能のすべてを判断することはできません。

住宅会社を比較するときは、次の項目まで確認する必要があります。

• 断熱性能を示すUA値
• 一次エネルギー消費量
• 断熱材の種類と施工方法
• 窓とサッシの性能
• 換気方式
• 給湯設備
• 太陽光発電の容量
• BELSなどの認定費用
• 建物価格に含まれる工事範囲
• 建物以外に必要な別途工事

ZEHであることだけでなく、いくらで、何が含まれ、どこまで確認されているのかが重要です。

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既存建物の解体費用480万円

建て替え予算を大きく左右した最大の費用

今回の建て替えでは、既存建物の解体工事として480万円（税込）が必要でした。

建物価格2,270万円に対して、解体費だけで約21％に相当する金額です。

解体費用は、次のような条件によって大きく変わります。

• 既存建物の構造
• 建物の延床面積
• 基礎の大きさ
• 重機が敷地内へ進入できるか
• 前面道路の幅
• 廃材の種類と量
• 廃材の運搬条件
• 残置物の量
• ブロック塀や物置の撤去
• 地中埋設物の有無
• アスベスト調査・除去の有無

建て替えでは、新築建物の価格だけを調べても、正しい資金計画は立てられません。

既存建物の解体、残置物、外構の撤去、アスベスト、地中埋設物などを確認し、解体費用を先に把握する必要があります。

「建物2,270万円で建てられる」と思っていても、解体だけで480万円必要になる。

これが、建て替えで起こる現実です。

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給水取り出し工事130万円

道路に水道管があっても、そのまま水を使えるとは限りません

今回の計画では、給水取り出し工事として130万円（税込）が必要でした。

給水取り出し工事とは、道路内の水道本管から敷地内へ給水管を引き込む工事です。

費用は、次の条件によって変動します。

• 水道本管の位置
• 道路の幅
• 舗装の種類
• 道路を掘削する距離
• 必要な給水管の口径
• 道路使用・占用などの手続き
• 交通誘導員の必要性
• 自治体や水道事業者の基準

土地資料に「水道あり」と書かれていても、敷地内に適切な口径の給水管が引き込まれているとは限りません。

土地を購入する前、または建て替え計画を進める前に、給水管の位置、口径、使用可能な状態かどうかまで確認することが重要です。

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造成工事160万円

今回の敷地では、住宅を建築できる状態に整えるため、160万円（税込）の造成工事が必要でした。

造成工事には、土地の状況に応じて次のような作業があります。

• 盛土・切土
• 土の搬入・搬出
• 敷地の高さ調整
• 整地
• 土留め・擁壁
• 排水計画
• 重機作業
• 建物を配置する部分の下地づくり

一見すると平らに見える土地でも、そのまま住宅を建てられるとは限りません。

また、土地価格が安くても、造成工事に多額の費用がかかれば、土地と建物を合わせた総予算は高くなります。

「安い土地」が「安く家を建てられる土地」とは限りません。

土地や敷地を判断するときは、価格だけでなく、造成、給排水、擁壁、地盤、道路条件まで調査する必要があります。

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浄化槽新設工事90万円

今回の建築地では、浄化槽の新設に90万円（税込）が必要でした。

公共下水道を利用できない地域では、生活排水を処理するための浄化槽が必要になります。

浄化槽の費用は、次の条件によって異なります。

• 浄化槽の人槽
• 設置位置
• 掘削条件
• 排水管の距離
• 放流先
• ポンプアップの有無
• 申請費用
• 土留めなどの追加工事
• 自治体の補助制度

浄化槽本体だけでなく、設置工事、配管、申請、放流工事まで含めた金額を確認する必要があります。

また、設置後には、保守点検、清掃、法定検査などの維持費もかかります。

30.56坪の平屋は広いのか

30.56坪は、約101.02㎡です。

30坪を超える平屋は、LDK、個室、収納、水まわりなどを比較的ゆとりを持って計画しやすい面積です。

一方、平屋はすべての部屋を1階に配置するため、同じ延床面積の2階建てより広い土地が必要になる傾向があります。

建物の形状が複雑になると、基礎や屋根の面積が増え、建築費が上がる場合もあります。

平屋のコストを抑えるためには、次の考え方が有効です。

• 建物形状をできるだけ整える
• 廊下を増やしすぎない
• 水まわりを近くにまとめる
• 窓の数と大きさを整理する
• 収納を広さではなく使い方で考える
• 高額オプションに優先順位を付ける
• 屋根形状を複雑にしすぎない

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坪単価だけでは総予算を判断できません

建物価格2,270万円を延床面積30.56坪で割ると、単純計算で坪約74.3万円です。

しかし、Basicへの仕様変更とBELS認定を含めた建物関連費用は2,402万円。

さらに、解体、給水取り出し、造成、浄化槽まで含めた実例総額は3,262万円です。

比較方法	金額	坪単価の単純計算
建物価格のみ	2,270万円	約74.3万円／坪
Basic変更・BELSを含む	2,402万円	約78.6万円／坪
別途工事まで含む実例総額	3,262万円	約106.7万円／坪

同じ住宅でも、どこまで価格に含めるかによって、坪単価は約32.4万円も変わります。

「坪約74万円」と「実例総額3,262万円」は、どちらも数字としては間違いではありません。

しかし、住宅ローンや自己資金を決めるときに必要なのは、安く見える坪単価ではなく、実際に支払う総額です。

建物価格が安くても、総額が高くなる理由

住宅広告では、建物本体価格や坪単価が大きく表示されます。

しかし、実際の家づくりでは、次のような費用が追加される場合があります。

• 解体工事
• アスベスト調査・除去
• 給水取り出し
• 下水道接続
• 浄化槽
• 造成工事
• 擁壁工事
• 地盤改良
• 外部給排水
• 建築確認申請
• 各種認定
• 設計・性能評価
• 外構工事
• 照明・カーテン
• 登記・住宅ローン費用

建物価格だけを比較して住宅会社を決めると、契約前後に数百万円の追加費用が判明する可能性があります。

今回の実例では、建物価格以外に992万円が必要でした。

最初に総額を把握することが、最大の予算オーバー対策です。

この実例から分かること

今回の家づくりでは、建物以外に860万円の別途工事が必要でした。

そのため施主様は、高額な外観・内装オプションを増やさず、建物をZEH規格にまとめました。

一方、設備・仕様はBasicへ変更し、必要な部分には120万円を追加しています。

今回の予算配分は、次のとおりです。

• 省エネ性能はZEH規格を確保
• 住宅性能評価は取得しない
• BELS認定を12万円で取得
• 設備・仕様はBasicへ120万円で変更
• 特別なデザインオプションは追加しない
• 土地・建て替え条件による860万円の工事を優先

すべてを削った家ではありません。

必要な部分を残し、優先順位の低いものを増やさなかった家です。

こんな方に参考になる実例です

• 30坪前後の平屋を検討している方
• ZEH規格のローコスト住宅を探している方
• 建て替えで解体費用が必要な方
• 大型建物などの解体費用が高くなる方
• 給水管の新規取り出しが必要な方
• 造成工事が必要な敷地を所有している方
• 浄化槽を設置する地域で建築する方
• 建物以外の費用を含めた総額を知りたい方
• デザインより総予算を優先したい方
• 必要な設備には予算をかけたい方
• 高額なオプションで予算を崩したくない方

30.56坪・ZEH規格平屋の実販売価格

• 建物価格：2,270万円
• Basicへの仕様変更：120万円
• BELS認定：12万円
• 既存建物解体：480万円
• 給水取り出し：130万円
• 造成工事：160万円
• 浄化槽新設：90万円
• 建物以外の別途工事：860万円
• 建物価格以外の費用：992万円
• 実例総額：3,262万円（税込）

今回の住宅には、特別なデザイン上のこだわりや、高額な装飾オプションはありません。

その理由は、既存建物の解体だけで480万円、建物以外の別途工事全体で860万円が必要だったからです。

ただし、すべてを最低限にはせず、設備・仕様はBasicへ変更。必要な部分には120万円を配分しました。

家づくりは、建物価格を安く見せても意味がありません。

重要なのは、最後にいくら支払うのかです。

建物価格は2,270万円。
建物価格以外の費用は992万円。
実際に必要だった総額は3,262万円。

これが、今回の家づくりの正直な実例価格です。

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