夫54歳、妻52歳。現在の世帯年収は730万円ありますが、妻は3年後の55歳で退職し、その後の収入は0円になる予定です。

建て替え総額は3,000万円。希望する資金計画は、自己資金1,000万円、住宅ローン2,000万円、返済期間16年です。一見すると十分に返済できそうですが、住宅ローンは現在の世帯年収だけで判断してはいけません。

妻の退職後は、夫の税込年収550万円だけで生活費、住宅ローン、固定資産税、保険料を負担します。さらに夫の定年後は、再雇用年収300万円まで収入が下がる前提です。

希望案では、妻退職後の年間収支余力が約15万円まで縮小します。そこで、自己資金を1,200万円へ200万円増やし、住宅ローンを1,800万円へ抑える条件調整案を比較しました。

調整後の当初月返済額は約10万9,626円。建築後の現金を600万円残しながら、妻退職後の年間収支余力を約30万円確保します。光熱費削減分を50万円単位の繰上返済へ回した場合、夫69歳5か月頃の完済が見込まれる暫定計算です。

車の買い替え130万円、住宅修繕160万円、医療・介護予備費200万円も反映し、95歳まで金融資産が残るかを検証しました。

大切なのは、今の世帯年収で借りられるかではありません。妻が退職した後、夫一人の収入でも生活を守りながら返せるかです。住宅会社が見せる現在の返済比率ではなく、「収入が下がった後の家計」から建て替え計画を考えます。