「建て替えたい。でも、老後のお金まで使ってしまわないか心配……」
「住宅ローンは借りられそう。でも、退職後も本当に返していけるのか？」
こうした50代・60代のお客様の不安に、感覚ではなく具体的な数字でお答えするため、デザインハウス甲府の「建て替えの窓口」では、新たに建て替え資金計画サービスを始めました。
この資金計画で確認するのは、単に「住宅ローンがいくら借りられるか」ではありません。
建て替えた後に、現金をいくら残せるのか。
退職後も無理なく返済できるのか。
90歳まで生活資金が残る計画になっているのか。
そこまで確認したうえで、安心できる建て替え総額を逆算します。
住宅ローンが通っても、安心とは限りません
一般的な住宅資金相談では、現在の年収から「住宅ローンをいくら借りられるか」を計算することが多くあります。
しかし、50代・60代の建て替えでは、現在の収入だけで判断するのは危険です。
数年後には、定年や再雇用によって収入が変わります。年金の受給開始時期も、ご夫婦で異なる場合があります。
さらに、建て替えには建物以外にも、次のような費用が必要です。
- 既存住宅の解体費
- アスベスト調査・除去費
- 仮住まい費
- 往復の引越し費
- 登記・測量費
- 外構工事費
- 住宅ローン諸費用
- 火災・地震保険
- 建築後の修繕費
建物価格だけを見て予算を決めると、後から数百万円単位の費用が加わることがあります。
だからこそ、デザインハウス甲府では、建物本体価格ではなく、建て替えに必要な費用を含めた総額で判断します。
「建てられるか」ではなく「建てた後も暮らせるか」
建て替えの窓口が重視しているのは、次の4つです。
- 建築後に残せる現金
- 住宅ローンの毎月返済額
- 住宅ローンの完済年齢
- 90歳時点の予想資産残高
退職金や預金を多く使えば、住宅ローンを減らすことはできます。
しかし、退職金は家を建てるためだけのお金ではありません。老後の生活費、車の買い替え、建物修繕、医療・介護などにも備える必要があります。
そのため、最初に自己資金を決めるのではなく、建築後に残すべき現金を先に確保し、使ってよい自己資金を逆算するのが、この資金計画の特徴です。
3つの案を比較して、無理のない着地点を探します
資金計画では、一つの結論を押しつけません。
お客様の希望と老後資金のバランスを比較できるように、次の3案を作成します。
1．希望優先案
希望する建物面積、間取り、設備、外構などを、できる限り採用した案です。
現在の希望をすべて実現する場合に、自己資金や住宅ローンをどの程度調整する必要があるのかを確認します。
2．おすすめ標準案
間取りや住宅性能をできる限り守りながら、建築後の現金と老後資金も確保する案です。
デザインハウス甲府では、この「おすすめ標準案」を中心にご説明します。
3．安全重視案
建築総額をさらに抑え、修繕費、医療費、介護費などに備える現金を厚く残す案です。
将来のお金に、より大きな余裕を持ちたいご夫婦に向いています。
実際の資金計画サンプルをご覧ください
以下は、お客様へ提示する「建て替え実現プラン」のサンプルです。
個人情報を使用しないモデルケースですが、実際の相談でも同様に、現在年齢から90歳までの収入・生活費・住宅ローン・特別支出を計算します。
【ここに資金計画サンプル・1ページ目の画像を掲載】
1ページ目では、建て替えの可能性と「おすすめ標準案」を大きく表示します。
- おすすめ建築総額
- 建築後に残す現金
- 住宅ローンの毎月返済額
- 住宅ローン完済年齢
- 90歳時点の予想残高
【ここに資金計画サンプル・2ページ目の画像を掲載】
2ページ目では、「希望優先案」「おすすめ標準案」「安全重視案」の3案を比較します。
さらに、退職金の受取時期、年金受給開始、住宅ローン完済、修繕費などを反映した、90歳までの資産推移をグラフで確認できます。
【ここに資金計画サンプル・3ページ目の画像を掲載】
3ページ目では、建て替えを実現するために、どの条件を、いくら調整すればよいのかを整理します。
単に「予算が足りません」とお伝えするのではありません。
建物面積、設備、造作、外構、自己資金、住宅ローンなどを、どのように組み替えれば建て替えられるのか。
その具体策まで一緒に考えます。
削るものと、守るものを分けて考えます
建築総額の調整が必要になっても、住宅性能まで簡単に落とすべきではありません。
予算調整では、最初に次の項目を検討します。
- 建物面積
- 間取りの複雑さ
- 設備のグレード
- 造作家具や装飾
- 外構工事の範囲と施工時期
- 解体・仮住まい・引越し費用
一方で、原則として守るものがあります。
- 耐震性能と構造安全性
- 断熱・気密・換気性能
- 建築後の手元資金
- 将来の修繕費
- 医療・介護に備える資金
見た目や設備は、将来変更できる場合があります。
しかし、耐震・断熱・気密など、完成後に変更しにくい性能を落としてしまうと、長く住むほど後悔につながります。
だからこそ、削りやすい部分と、守るべき部分を混同しないことが重要です。
建て替えを諦めさせるための診断ではありません
将来の資産残高を計算すると、現在の希望条件では調整が必要になる場合もあります。
その場合も、「建て替えは無理です」と結論づけることはありません。
「建築総額をあと何万円調整するのか」
「自己資金をいくら残すのか」
「住宅ローンを何年で返すのか」
「どの設備や外構を後回しにするのか」
これらを一つずつ整理し、希望を残しながら、安心できる着地点を探します。
この資金計画は、建て替えを諦めるためのものではありません。
建て替えた後に「こんなはずではなかった」と後悔しないために、契約前の今だからできる確認です。
まだ建て替えると決めていなくても相談できます
次のような方は、一度ご相談ください。
- 50代・60代で建て替えを検討している
- リフォームと建て替えで迷っている
- 退職金をいくら使ってよいか分からない
- 住宅ローンを何歳までに完済すべきか知りたい
- 建て替え後も老後資金を残したい
- 解体や仮住まいを含めた総額を知りたい
- 子どもへ金銭的な負担を残したくない
- 住宅会社へ相談すると営業されそうで不安
建てるかどうかは、資金計画の結果を見てから決めていただいて構いません。
まずは60～90分ほど、ご夫婦の収入、預金、年金、退職金、生活費、建て替えの希望をお聞きします。
正式な金額が分からない項目は「未確認」として整理し、必要に応じて暫定計算を行います。
よくある質問
Q．住宅ローンの事前審査前でも相談できますか？
はい。事前審査前でも相談できます。最初に「借りられる金額」ではなく、「老後資金を残しながら返せる金額」の目安を整理します。
Q．預金や年収を伝えなければなりませんか？
正確な計算には必要ですが、初回からすべての資料をそろえる必要はありません。まずは分かる範囲で整理し、不足項目は未確認として次回までに確認します。
Q．リフォームと建て替えで迷っています。
その段階でご相談ください。建て替え総額と大規模リフォーム費用だけでなく、耐震性、断熱性、修繕費、今後住める年数まで比較します。
Q．資金計画を受ければ、住宅ローンが通りますか？
この資金計画は、金融機関の融資承認を保証するものではありません。必要に応じて金融機関の事前審査を行い、正式な融資条件を確認します。
家を売るためではなく、建てた後の生活を守るために
一般的な住宅相談は、「いくら借りられるか」から始まります。
建て替えの窓口は、「建てた後にいくら残すか」から始めます。
建築費だけでなく、解体、仮住まい、往復引越し、登記、外構、住宅ローン、退職後の生活費まで含めて考えます。
山梨県で50代・60代からの建て替えをご検討中の方は、建物を決める前に、まず「使ってよい建築総額」を確認してください。
おすすめ建築総額を基準に、どこまで希望を実現できるか一緒に確認しましょう。
