【山梨県の建て替え事例】57歳・退職金0円でも建て替えできる？20坪2LDK・総額2,000万円の資金計画

「57歳から住宅ローンを組んで、建て替えることはできますか？」

「退職金がないので、建て替えは諦めた方がよいでしょうか？」

50代・60代の建て替え相談では、このようなご質問が増えています。

結論からお伝えすると、57歳、退職金0円でも、年齢だけで建て替えを諦める必要はありません。

今回のモデル事例では、延床24坪の計画を20坪・2LDKへ見直し、建て替え総額を2,300万円から2,000万円へ調整しました。

その結果、預金700万円のうち500万円を建築後に残し、住宅ローン月額約8万7,000円で進められる可能性が見えてきました。

ただし、住宅ローンが組めることと、老後まで安心して返せることは同じではありません。

今回は、夫57歳・妻49歳のご夫婦を想定し、90歳までの資産推移を計算しました。

※この記事は一般的な条件を設定したモデルシミュレーションです。実際の結果は、収入、生活費、資産、年金、住宅ローン条件などによって異なります。

今回の建て替えモデル事例

項目	条件
ご主人	57歳
奥様	49歳
現在の世帯年収	720万円
ご主人の退職予定	65歳
奥様の退職予定	60歳
現在の預金	700万円
退職金	0円
ご主人の年金	65歳から月18万円
奥様の年金	65歳から月11万円
当初の建て替え計画	24坪・総額2,300万円
見直し後の計画	20坪・2LDK・総額2,000万円
一番の心配	57歳でも住宅ローンが組めるか

57歳でも住宅ローンを組んで建て替えできますか？

年齢だけで判断すれば、57歳でも住宅ローンを検討できる可能性があります。

今回のおすすめ標準案は、住宅ローン1,800万円、変動金利1.5％、20年返済です。

借入開始を57歳とすると、完済年齢は77歳、毎月の返済額は約8万7,000円です。

ただし、実際の住宅ローン審査では年齢だけでなく、次の項目が確認されます。

ご主人と奥様それぞれの年収
勤続年数と雇用形態
自動車ローンやカードローンなどの借入金
過去の返済状況
健康状態と団体信用生命保険
建築する住宅と土地の担保評価

そのため、「57歳だから無理」とも「必ず借りられる」とも言い切れません。

まずは複数の金融機関で事前審査を行い、実際の借入可能額、金利、返済期間を確認する必要があります。

本当の問題は、住宅ローン審査より退職後の収入です

今回のご夫婦で注意したいのは、住宅ローンが組めるかどうかだけではありません。

ご主人は65歳で退職し、65歳から年金を受け取ります。

一方、奥様は60歳で退職予定ですが、奥様が65歳になるのは、ご主人が73歳のときです。

つまり、ご主人の退職後から奥様の年金受給開始まで、世帯収入が段階的に下がる期間があります。

住宅ローン審査に通ったとしても、この期間に預金を大きく取り崩す計画では、老後の安心が残りません。

そこで今回は、

住宅ローンが借りられる金額ではなく、老後資金を残しながら返せる金額

を基準に計画を組み直しました。

24坪から20坪・2LDKへ。建て替え総額を300万円調整

当初の希望は、延床24坪、建て替え総額2,300万円でした。

しかし、この条件をすべて採用し、ご主人65歳、奥様60歳で退職すると、90歳までの生活資金について約255万円の追加調整が必要になる暫定結果となりました。

そこで、夫婦2人の将来の暮らしを基準に、延床面積を20坪・2LDKへ整理します。

比較項目	当初の希望	おすすめ標準案
延床面積	24坪	20坪
間取り	未確定	2LDK
建て替え総額	2,300万円	2,000万円
自己資金	500万円	200万円
住宅ローン	1,800万円	1,800万円
建築後の現金	200万円	500万円
毎月返済額	約8万7,000円	約8万7,000円
完済年齢	77歳	77歳

住宅ローン額は同じ1,800万円ですが、自己資金を500万円から200万円へ抑えられるため、建築後に残る現金は200万円から500万円へ増えます。

これが、24坪から20坪へ見直す大きな意味です。

20坪・2LDKは、夫婦2人には小さすぎませんか？

20坪は約66平方メートルです。

夫婦2人の平屋として考えれば、間取りを整理することで2LDKを計画できる広さです。

例えば、次のような構成が考えられます。

夫婦の寝室
将来分けて使える個室
LDK
浴室・洗面・トイレ
必要量を確認した収納
室内干しスペース

重要なのは、単純に部屋を狭くすることではありません。

使わない和室、広すぎる廊下、過剰な収納、複雑な凹凸、将来使わなくなる部屋を整理します。

面積を小さくすることで、建築費だけでなく、将来の光熱費、固定資産税、修繕費、掃除や移動の負担も抑えやすくなります。

小さくしても、住宅性能は削らない

建築総額を抑える場合、先に住宅性能を削ってはいけません。

原則として守るべき項目は次のとおりです。

耐震性能と構造安全性
断熱性能
気密性能
換気性能
雨漏りや結露を防ぐ基本性能
将来の修繕性
建築後に残す現金

先に見直すのは、建物面積、間取りの複雑さ、設備グレード、造作家具、装飾、外構工事の範囲です。

デザインハウス甲府では、安くするために耐震・断熱・気密性能を落とすのではなく、夫婦2人に必要な広さへ整理することで建築総額を調整します。

項目	おすすめ標準案
建て替え総額	2,000万円
自己資金	200万円
住宅ローン	1,800万円
金利	変動金利1.5％
返済期間	20年
毎月返済額	約8万7,000円
建築後に残す現金	500万円
完済年齢	77歳
90歳時点の予想残高	約645万円

妻が60歳で完全に退職した場合はどうなる？

奥様が60歳で完全に退職し、追加収入がない場合でも、今回の暫定計算では90歳時点で約45万円残ります。

建て替え自体の可能性はありますが、90歳時点で45万円では、予想外の医療費、介護費、車の買い替え、住宅修繕などに対する余裕が十分とはいえません。

そこでおすすめ標準案では、奥様が60歳から65歳まで、月10万円程度の収入を確保する条件としました。

5年間の収入は合計約600万円です。

この調整により、90歳時点の予想残高は約45万円から約645万円まで増える計算です。

「建て替えのために長く働く」というより、

建て替え後の安心を600万円増やすために、5年間だけ働き方を整える

という考え方です。

3つの建て替え案を比較

	希望優先案	おすすめ標準案	安全重視案
延床面積	24坪	20坪	19坪
間取り	未確定	2LDK	2LDK
建て替え総額	2,300万円	2,000万円	1,850万円
自己資金	500万円	200万円	185万円
住宅ローン	1,800万円	1,800万円	1,665万円
毎月返済額	約8万7,000円	約8万7,000円	約8万円
建築後の現金	200万円	500万円	515万円
完済年齢	77歳	77歳	77歳
90歳時点	約255万円の追加調整	約645万円	約816万円

おすすめ標準案は、希望する住宅性能と老後資金のバランスを取った案です。

安全重視案では、建て替え総額をさらに150万円抑え、90歳時点の資金を約816万円まで厚くします。

今回の資金シミュレーション条件

今回のモデル計算には、次の条件を使用しています。

計算期間：夫57歳から90歳まで
妻の年齢：夫90歳時点で82歳
世帯年収：税込720万円
年収内訳：夫500万円・妻220万円として暫定配分
手取り推定：夫390万円・妻180万円
基本生活費：月20万円
物価上昇率：年1.2％
年金：額面の90％を収入として計上
建物修繕費：120万円を3回
医療・介護予備費：300万円
預金の運用益：0％
住宅ローン：変動金利1.5％・20年返済
金利上昇リスク：今回の計算では考慮しない

入力されていない支出や借入金については未確認です。

正式な資金計画では、源泉徴収票、年金見込額、預金残高、現在の借入金、建て替え費用の内訳などを確認して再計算します。

よくある質問

57歳でも住宅ローンを組めますか？

年齢だけで住宅ローンが不可能になるわけではありません。年収、勤続年数、既存借入、健康状態、完済年齢などを含めて金融機関が審査します。まずは事前審査で確認する必要があります。

退職金が0円でも建て替えできますか？

預金、年収、年金、生活費、建て替え総額の組み合わせによっては可能性があります。退職金がない場合は、建築後の現金を多く残すことが特に重要です。

預金700万円のうち、いくら使う計画ですか？

おすすめ標準案では自己資金を200万円とし、建築後に500万円を残します。預金をすべて建築費に使う計画ではありません。

20坪・2LDKで夫婦2人は暮らせますか？

夫婦2人の生活動線と必要な収納量を整理すれば、20坪でも2LDKを計画できます。ただし、持ち物の量や個室の使い方を事前に確認する必要があります。

変動金利1.5％は将来も変わりませんか？

変動金利は将来上昇する可能性があります。今回のモデル事例では、ご指定の条件により金利上昇リスクを考慮せず、1.5％が続くものとして計算しています。

建物本体2,000万円という意味ですか？

この事例では、建物本体価格だけではなく、建て替えに必要な費用を含む総額2,000万円として検討しています。ただし、解体、仮住まい、往復引越し、登記、測量、外構などの正式な内訳は、見積書で確認する必要があります。

まとめ｜57歳・退職金0円でも、条件を整えれば建て替えの可能性はある

今回のモデル事例では、次の3点を調整しました。

延床24坪を20坪・2LDKへ見直す
建て替え総額を2,300万円から2,000万円へ抑える
奥様が60歳から65歳まで月10万円程度の収入を確保する

その結果、住宅ローン月額は約8万7,000円、建築後の現金は500万円、90歳時点の予想残高は約645万円となりました。

建て替えで重要なのは、住宅ローンが通るかどうかだけではありません。

「あと何年働くのか」
「預金をいくら残すのか」
「建物を何坪にするのか」
「90歳時点でいくら残るのか」

これらを一緒に考える必要があります。

建て替えは、住宅ローンではなく人生設計です。

あなたの場合、いくらまでなら建て替えられますか？

デザインハウス甲府の「建て替えの窓口」では、50代・60代の建て替えについて、建築費だけでなく、老後資金、住宅ローン、年金、退職金、解体、仮住まい、往復引越しまで含めて確認します。

「年齢的にもう遅いかもしれない」

「退職金を使ってよいのか分からない」

「住宅ローンが通っても、老後まで返せるか心配」

という方は、建て替えを諦める前にご相談ください。

山梨県甲府市、甲斐市、南アルプス市、中央市、笛吹市、山梨市、北杜市、富士吉田市周辺の建て替え相談に対応しています。

あなたの場合、どの条件を、いくら調整すれば建て替えられるのか。

90歳までの資産推移を確認しながら、建て替えの可能性を一緒に探します。

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