判定 NG
70坪あるという面積だけで、希望する平屋が建つと決めつけて土地を買うのはNGです。建ぺい率などの制限、敷地の形と高低差、駐車場、採光、給排水まで反映した配置案をつくります。家が収まることと、暮らしが成立することを一緒に確認します。
土地の面積と建てられる面積は同じではない
土地が70坪あっても、そのすべてを建物で覆えるわけではありません。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合で、地域などの条件によって制限が変わります。容積率、外壁の後退、道路後退なども関係するため、不動産広告の土地面積だけでは計画の上限を決められません。
計算方法を示す仮の例として、建築敷地が70坪、適用する建ぺい率が40％で、緩和等を考えないなら建築面積の上限は28坪です。60％なら42坪です。この数字は特定の土地に適用する条件ではありません。軒や庇、カーポートなどの算入も設計者に確認し、希望の床面積と単純に同一視しないでください。
甲府市も、用途地域、容積率、建ぺい率、外壁の後退などについて確認する情報を案内しています。同じ市内でも、どの場所も同じ条件とは限りません。候補地の地番を示し、現在の規制を確認してから、その土地に合う配置を描きます。
同じ70坪でも形によって置ける家が変わる
正方形に近い土地、細長い土地、三角形の土地、旗竿地では、同じ面積でも家を置ける場所が違います。平屋は必要な部屋を同じ階に並べるため、敷地の幅と奥行きが間取りに影響します。土地の形を無視した参考プランを貼り付けても、玄関や駐車場まで使えるとは限りません。
例えば、南側に庭を確保したいのに東西の幅が足りない場合、部屋を縦に並べる案や中庭を設ける案を検討することがあります。しかし、その工夫で外壁や屋根の形が複雑になれば費用や維持管理にも関係します。土地に合わせた設計が、当初の予算の中で成立するかを確認します。
道路や隣地との高低差がある土地では、面積があっても使い方が制約されます。玄関までの階段や勾配、擁壁への対応が必要なら、老後に平屋で暮らしたい目的と矛盾しないかを見ます。室内の段差を減らしても、敷地の出入りが大きな負担になる計画では不十分です。
駐車場と屋外設備も配置する
住宅の四角だけでなく、必要な駐車台数、車の大きさ、乗降と出入りの動きを図面に入れます。来客用の場所を毎日必要とするのか、普段は庭として使うのかでも計画は変わります。駐車区画の寸法が取れていても、道路から曲がれない、ドアが開かないなら成立していません。
給湯機、室外機、物干し、自転車、ゴミの一時置き場など、屋外に必要なものも描きます。設備を隣地ぎりぎりに押し込み、点検や交換ができない配置は避けたいところです。配管やメンテナンスの経路と、隣家の窓への配慮を含めて、住宅会社へ確認してください。
家をできるだけ大きく置いた結果、物置や外構を後から足す余地がなくなることも考えられます。家族が庭で何をしたいか、将来の車や荷物が増える可能性はあるかを先に話します。使い道が曖昧な余白を残すことより、必要な動作のための余裕を確保することが重要です。
平屋の採光とプライバシーを検討する
平屋は周囲の建物との高さの関係によって、採光の取り方をよく考える必要があります。南側に十分な距離が取れるか、窓の前に隣家や塀がないか、家の奥の部屋がどう明るくなるかを確認します。面積が足りることだけで、希望する明るさまで確保できたとは判断しません。
窓を増やす場合も、道路や隣家からの視線、夏の日差し、家具の配置を一緒に検討します。中庭や高窓で光を取り込む案なら、そのために増える工事と手入れも比較します。設計の工夫で解決できる条件と、土地の選び直しで解決した方が合う条件を分けて考えてください。
日中は在宅せず夜に過ごすことが多い家族と、日中に居間で長く過ごす家族では、重視する条件も変わります。南向きの窓の数を競うのではなく、家族がよく使う時間帯と場所を設計者に伝えます。その生活が、希望する平屋の配置で実現できるかを見ます。
購入前の配置案で総額を比較する
購入前に必要なのは、細かな内装まで決めた完成図ではありません。敷地条件を反映した建物の大きさ、駐車場、玄関までの経路、主要な窓と設備の位置が分かる案です。その段階で必要な造成や外構、配管の費用も確認すれば、土地に使える予算を判断しやすくなります。
希望の部屋数が収まらないときは、建物を小さくする案、2階建てにする案、別の土地を選ぶ案を比較します。平屋へのこだわりを直ちに諦める必要はありませんが、土地を先に契約してから選択肢を狭めないことです。各案で得られる暮らしと支払額を並べて検討します。
住宅会社には「70坪なら大丈夫ですか」ではなく、「この敷地で、希望する平屋と車が入り、外構までいくらで完成しますか」と聞いてください。面積の一般論から、具体的な配置と予算の相談に変えることで、購入後の大幅な変更を防ぐ判断ができます。
現地には敷地の測量資料と希望する車の寸法を持参すると、配置の相談が具体的になります。購入時の面積だけを覚えるのではなく、建築に使う範囲と、生活に残す空間を図面で家族と共有しておきましょう。
深澤の判断と次の行動
私なら、70坪という数字だけで購入を勧めません。土地の条件に希望する平屋を置き、駐車場と外構まで図面にしてから判断します。平屋を建てたいなら、土地探しと住宅の配置計画を同時に進めてください。
参考資料 確認日 2026年10月25日
関連Q&A
