A 金利が変わらない前提だけで予算を使い切ると、上昇時に減らせる支出や使える現金が残らなくなります。必要なのは上昇時期を当てることではなく、条件が変わっても続く計画かを見ることです。
上昇幅に加え、何年目に上がるかを変えます。教育費が増える年に返済も増えた場合、別々の試算では見えなかった資金不足が現れることがあります。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人35歳で、子どものいる世帯を想定し、月の手取りを40万円、現在の住居費を除く生活費を23万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月5万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を3,600万円、住宅へ入れる自己資金を300万円、取得前に使途を決めていない現金を700万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は400万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
金利の比較は、当初の返済額だけで終わらせません。借入額と期間をそろえ、金利が変わらない場合、途中から上がる場合、早めに上がる場合を別々に試算します。金利上昇の時期が早いほど、残元金が多い状態で利息負担が増えます。逆に返済が進んでからの上昇は、同じ上昇幅でも影響が違います。変動金利の商品では、適用金利の見直しと返済額の見直しが同時とは限りません。返済額が据え置かれていても、その内訳で利息が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。将来の金利を当てる作業ではなく、想定を変えたときに家計が持つかを確認する作業です。上昇時の差額を今の家計から別口座に積み立ててみれば、机上の余裕と実際に続けられる余裕を比較できます。
借入れは3,300万円です。年1.5％、35年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約101,041円、期間全体の利息は約943.7万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、70歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約583.7万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約1,041円が不足します。年換算では約1.2万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
将来の家計は、家族の年齢を横に並べた年表にすると確認しやすくなります。夫婦それぞれの就業終了、子どもの進学、車の更新、住宅設備の交換を予定年に置き、毎年の収入と支出を記入します。年間収支が赤字の年があっても、事前に積み立てた資金で対応できる場合があります。反対に毎年少しずつ黒字でも、入学時のまとまった支払いに間に合わないことがあります。見るべきものは期間全体の平均ではなく、資金が最も薄くなる年と、その直前に残っている現金です。教育費の山が過ぎた後の回復を計算に入れるなら、その時点で仕事を続けられる条件も確認します。年表には家計を守るための最低残高を線で引き、それを下回る予定年が出たら、契約前に借入額や支出時期を修正します。
さらに、５年後から金利が１ポイント上がり、残る30年間で返済額を再計算する条件では、月約115,680円となり、当初より約14,639円増えます。これは残元金から再計算する単純モデルで、５年ルールや返済額上限を適用した実契約の予定表ではありません。返済額の据置きがある商品を検証する場合は、その商品の元金と利息の内訳へ置き換えます。この増額を、もともとの毎月の余力と比べてください。増えた額を払うために進学資金の積立を止めるなら、金利の問題が教育資金へ移るだけです。借入れを減らす案や、返済額を確定する案まで比べることに意味があります。
預金残高の推移は、返済額だけの表では見えない家計の変化を示します。前年末の預金に、その年の手取り収入を足し、生活費、返済、税、特別支出を差し引いて翌年へつなげます。積立専用口座も含める場合は、口座間の移動を家計全体の支出にしないよう整理します。残高がプラスでも、その多くが翌年の入学金や納税のためのお金なら、自由に使える余裕は少なくなります。グラフには預金全体と用途を決めた資金を区別して表示しましょう。早い時期の大きな出費ほど、その後の積立の余地を奪います。９０歳時点で残高があっても、途中の年に不足する計画は修正が必要です。最低残高の金額だけでなく、下がる原因と立ち直る収入の確実性まで確認すると、見直す場所が分かります。
複数の案を比較するときは、変える条件を絞ります。借入期間を比べるなら住宅総額と頭金をそろえ、住宅総額を比べるなら必要な性能と費用範囲をそろえましょう。条件が全部違う案では、何が負担を増やしたのか分かりません。月々の返済、支払利息、建築直後の現金、退職時の残債、預金が最低になる年を同じ表に並べると、メリットと代償を確認できます。最も月々が安い案が、家計全体でも最も余裕があるとは限りません。長い借入期間で支払いを後へ送っていることもあるからです。基本案、希望を多く入れた案、負担を下げた案を作り、家族が守りたい条件と照合します。一度の試算で正解を当てようとせず、条件変更の効果を確かめながら、生活に合う範囲へ絞ることが必要です。
仮に金利上昇による返済増が月１万５０００円なら、年間１８万円、１０年間同額が続く単純計算で１８０万円です。この金額は別の計算例で、実際の増額を保証するものではありません。現在の毎月の黒字が１万円なら、差額５０００円を何から出すかが課題になります。預金で一時的に賄えるのか、恒常的に借入額を下げるべきかを分け、上昇が起きる前から対応を決めます。
当初の金利と、１ポイント、２ポイント高い条件の返済を並べ、増えた分を何の資金で負担するかを決めましょう。将来の昇給だけを対策にはしません。
参考情報 住宅金融支援機構 住宅ローンシミュレーション
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/
参考情報 住宅金融支援機構 金利のタイプとは
https://www.flat35.com/hajimete/atoz/01.html
