総予算と借入額の伝え方

Q　本当の予算は住宅営業に伝えるべき？
「借りられる額」に合わせた提案を避ける質問は？

回答範囲　総予算の上限と手元に残す資金を伝え、借入可能額と希望予算を混同しない対話を示す。

A　住宅営業には、実現したい家づくりの総予算と、その中で住宅会社へ依頼する範囲を伝える方が比較しやすくなります。手元に残すお金も先に決め、借入可能額が増えても予算上限を自動的に上げないことが大切です。高い提案を防ぐために、実際とは違う年収や借入状況を伝える必要はありません。

総予算と工事契約額の違いを共有する

「予算3,500万円」と言っても、土地を含むのか、建物だけなのかで提案は変わります。税込の総額として、土地、建物、付帯工事、外構、登記や融資等の諸費用、入居に必要な物品をどこまで見込むか確認します。建て替えなら解体、仮住まい、往復引越しも含め、対象範囲を紙に書いて共有しましょう。

仮に総予算3,500万円のうち、土地や諸費用等に1,000万円、工事の予備費に200万円を確保するなら、残りは2,300万円です。この残額を建物等の見積もりにどう配分するか相談します。総予算のすべてを住宅会社との工事契約へ使う話になっていないか、見積書の対象範囲を確かめてください。

見積もりへ含めてほしい項目と、別に手配する項目も伝えます。まだ金額の分からない工事は、分からないままゼロ円にせず、概算と確定時期を確認します。営業へ伝える予算は、交渉用の数字というより、同じ範囲の提案を依頼する条件として扱うと、後の比較がしやすくなります。

借りられる額と使いたい額を分ける

資金相談で借入額の目安を示されても、それだけで家計に無理がないとは判断できません。住宅金融支援機構も、住宅取得の資金だけでなく、家計収支や将来のライフイベントを踏まえる試算を用意しています。子どもの教育費や老後資金、入居後の税金、保険、修繕の支出まで見て、希望する負担を決めます。［H5］

たとえば預貯金800万円から生活等のため300万円を残し、住宅取得へ使う自己資金を500万円とする仮の計画なら、総予算3,500万円に必要な借入れは3,000万円です。仮に審査上はそれ以上の借入れが可能でも、希望上限を上げるかは別に判断します。残す金額は家庭ごとに決め、ここでの数字を一律の基準にはしません。

返済の説明では、月額だけでなく、借入額、期間、金利の前提、ボーナス払い、諸費用を確認します。「月々はあまり変わりません」と言われたら、完済までの総支払額と、収入が減る時期の残債を聞きましょう。具体的な金融商品の条件は金融機関に確認し、営業の概算と正式な審査・融資条件を区別します。

予算内の提案と超過案を並べて依頼する

伝え方は、「入居までの総予算は税込3,500万円が上限です。生活用の手元資金と工事の予備費を確保したいので、借入可能額に合わせた増額は考えていません。まず予算内の案を示してください」です。そのうえで、希望の性能や必要な部屋、変更できる設備を具体的に共有します。

予算内で難しい場合は、難しい理由を聞きます。土地条件なのか、面積なのか、選んだ設備なのかを分け、条件を変えた差額見積もりを依頼します。構造や断熱の目標をすぐ下げる前に、形や面積、追加機能の整理を検討しましょう。どうしても必要な条件が収まらなければ、購入時期や土地から見直す選択もあります。

予算を超える提案を見たい場合は、予算内案と並べてください。「差額はいくらで、何が増えますか」「入居後の費用はどう変わりますか」「追加をやめても必要な性能は維持できますか」と聞けます。超過案だけが更新され続けると、当初の予算と比べにくくなるため、基準となる案を残します。

家族のどちらかだけが増額に同意していないかも確認します。打ち合わせ後に総予算、借入予定額、残す手元資金を読み合わせ、変更を認めた金額を記録しましょう。予算をはっきり伝えた後、その条件に対して根拠のある提案と代替案が出てくるかが、担当者を判断する材料になります。

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参考資料　H5