盛土規制法の区域なら、家づくりに何が変わる？
結論 :区域内かと予定する工事の条件を確認する
A 盛土規制法の区域内でも、家を建てるすべての行為に同じ許可が必要なわけではありません。土地を盛る、切る、土石を積む等の工事の内容や規模で扱いが変わります。土地の住所と計画図を示し、規制区域、手続き、工事条件を担当窓口へ確認します。規制区域の名前だけでは、今回の工事が許可対象かは分かりません。建築前に土を入れる、駐車場を切る等の具体的な計画と規模を示して判断してもらいます。
規制区域内というだけで全ての住宅工事が許可対象になるわけではありません。一方、小さな住宅敷地だから手続き不要とも決められません。所在地、工事の時期、切土・盛土・土石の堆積の形と規模、ほかの許可との関係を整理し、該当する手続きを照会します。
盛土規制の確認は、敷地が区域内かという地図の確認と、予定する工事が何の手続きの対象かという計画の確認を分けます。家の本体だけでなく、駐車場の掘削、庭の高さ変更、土留め、土石の一時的な置場等を図へ入れます。買主と造成業者が別々に相談すると、一部の工事だけを示した回答を全体へ使うおそれがあります。住宅会社の設計者に全体計画をまとめてもらい、所在地の担当窓口へ同じ平面図と断面図で照会することが重要です。
最新の区域図と担当を調べる
山梨県は盛土規制法に関する区域や手続きを案内し、県の所管区域では二〇二五年四月から規制を開始しています。甲府市は別途の指定と担当を確認し、古い販売資料だけで判断しません。区域図と実際の敷地を照合して相談してください。[資料23]同じ山梨県内でも所在地によって確認先が異なります。古い資料の窓口へ問い合わせるだけで終わらず、現在の所管と最新の手引き等を確認してください。
資料では、最新の区域図、所在地を所管する窓口、対象地の地番、工事前後の高さを照合します。
区域図は、更新日と対象地番を確認します。県が所管する区域と甲府市の扱いを混同せず、現在の所管窓口を聞きます。古いパンフレットの制度名や区域をそのまま使わないようにします。近くの土地の造成で手続きが不要だったという話があっても、実施時期、工事の高さや面積、区域の区分が違う可能性があります。今回はどの制度のどの条件へ該当するかを、設計者から説明してもらいます。区域内という一語を、すべて禁止、または住宅なら一律に不要、のどちらへも読み替えないでください。
建築の手続きとは別に確認する
建物の建築確認が進められても、土地を変える工事の許可等が別に必要な場合があります。開発等のほかの制度との関係も担当へ確認します。既存の盛土についても、購入後の土地所有者等に関係する管理の条件を理解しておきましょう。造成工事を分けて発注する場合も、全体計画としてどの手続きが必要かを聞きます。工区や時期を分ければ規制が関係しないと、買主が自己判断しないことが大切です。
担当者には、建築と造成の手続き、ほかの法令との関係、既存設備の管理と安全への対応を質問してください。
造成の許可等と建築確認は、片方が済めばもう片方も済むものではありません。農地転用、開発、土砂災害、道路等の条件が重なる場合もあります。必要手続きを一覧にし、申請する人、添付する図面、先行して整える条件を整理します。売主が造成を終えた土地でも、買主が追加で高さを変えるなら、その工事について改めて確認します。対象になるかを避けるために工事を小分けしたり、図面に土の移動を載せなかったりする進め方にはせず、実際に行う全体を担当へ伝えて判断してもらいます。
必要な図面と施工費を比較する
対象工事になる場合は、設計、調査、申請、排水や擁壁、検査等の費用と期間を確認します。盛土の材料代だけで予算を決めないことが大切です。規制を避けるためだけに無理な配置へ変えず、敷地全体の安全と使い方を踏まえて検討します。申請の準備期間が必要なら、建物の仕様決定日と一緒に工程へ入れます。工事費だけ予算内でも、入居が延びることで仮住まい等の負担が増える場合があります。
見積もりは、申請に必要な設計と調査、施工、検査、工程、計画変更した場合の差額をそろえて比べます。
申請等が必要な案では、工事費のほか調査と設計、資料作成、検査対応を分けて見積もります。仮に設計・申請等40万円、必要な排水追加50万円、検査対応等10万円なら計100万円です。各種手数料や標準料金を示す数字ではありません。手続きをしなければ100万円安いという比較ではなく、適法に施工できる案の総額として計上します。準備期間で入居が二か月延び、追加家賃月8万円なら16万円も別に必要です。工事価格だけでなく、計画どおりの時期に使えるかを同じ予算で確かめてください。
売主の造成と買主の工事を区切る
造成済みで売られる土地は、どの許可等に基づき、どこまで完成しているかを確認します。購入後に追加で地盤を上げる場合は、その工事も含めて相談します。売主側の許可があるという説明だけで、買主の追加工事まで認められると考えないでください。許可の図面と引渡し時点の完成が一致するかを確認します。計画後に買主の希望で高さを変える場合は、変更の手続きや設計の再検討が必要かを担当へ照会します。
契約前には、売主の許認可と完成資料、買主が行う工事、必要な追加手続きと責任者を整理します。
具体例で分かる購入への影響
仮定例として、建物を載せる部分は平坦でも、駐車場のために斜面を切り、奥へ土を盛る計画なら、その工事を含めて判断します。土地販売用の造成が済んでいることと、買主の追加造成が同じ条件でできることも別です。許可や届出に伴い、設計、排水、検査、工期が追加になるなら総額へ反映します。
売主の造成後に買主が庭を高くする案では、追加の土留めや排水も変わる可能性があります。売主の許可図があるからそのまま追加施工できるとは判断しません。完成図から何を変えるかを示し、行政と設計者の回答を受けて、追加の申請と工事費へ反映します。
仲介会社と住宅会社に聞く言葉
「現在の区域指定と今回の工事規模では、どの手続きが必要ですか。既存の造成許可に何が含まれますか。追加工事の申請者、構造・排水の検討、検査と完成資料の費用は誰が負担しますか」と聞きます。
売主の完成工事と買主の追加工事の境目は、完成図の高さと範囲で示します。売主が引き渡す地盤から買主が何を変えるかを明確にすると、申請や費用の担当を分けやすくなります。許可済み図面と現地が違う場合は、その理由と必要な対応を確認します。引渡し後の所有者に関係する維持管理も窓口へ聞いてください。造成時の業者がいるから将来の管理を全部任せられるとは限りません。排水設備や擁壁の点検、記録の保管、異常時の連絡先を引継ぎ資料へ入れてもらいます。
購入を進める条件と止める条件
行政の扱いを実際の造成図と断面で確認し、必要な設計・申請・工事を実行できるなら検討できます。「盛土規制法は大規模な山だけの話」として、敷地内の工事を確認しない説明では足りません。規制区域と土砂災害区域、農地転用、建築確認等も一つの許可にまとめず、それぞれ確認します。
購入判断では、必要な手続きができる見通しと、完成後の土地を管理できる条件を確認します。造成業者の概算だけがあり、申請の要否も排水先も未確認なら、確定した追加費用として受け取りません。売主と買主の契約で何を引渡し条件にするかは、宅地建物取引士等と具体化します。土を入れて平らにすることが住宅計画の前提なら、その工事を先に検討する必要があります。土地だけ先に取得し、規制と施工方法を後で調べる順序を避け、敷地と建物の計画を一緒に成立させてください。
関連URL
1 山梨県 盛土規制法と規制区域と手続き
山梨県の規制区域、開始時期、所管、手引き等を確認できます。甲府市の扱いと分け、今回の造成規模で必要な手続きを照会します。
https://www.pref.yamanashi.jp/morido/moridokiseihou.html
2 e Gov 宅地造成及び特定盛土等規制法
盛土規制法の条文を確認できます。実際の対象工事、許可・届出等の扱いは、所在地の現行手引きと担当窓口で確認してください。
