手元資金が足りないから絶対に売却できない、と決まるわけではありません。ただし、通常の住み替えでは、売却代金と自己資金で残債や諸費用をまかなえることが重要です。売値がローン残高より低い場合、売却すれば自動的に借金がなくなると考えてはいけません。
小さく建てて借入額を抑えた家でも、希望する価格で売れず、残債が手取り額を上回れば、住み替えのための現金が必要になります。「狭くなったら売って次へ」という計画は、次の家の頭金だけでなく、今の家を手放すためのお金まで含めて考える必要があります。
売値からではなく手取り額から不足を出す
仮にローン残高が1,800万円、売却価格が1,450万円、仲介や登記など売却に伴う費用を90万円とします。この場合、返済へ回せる額は1,360万円で、不足は440万円です。単に残高と売値を引いた350万円だけを用意すれば済むとは限りません。金額はすべて説明のための仮定です。
さらに引越しや次の住まいの契約費用が70万円必要なら、合計で510万円の資金が要ります。売却益に税がかかるケースなどは別に検討します。手元資金を全額使って穴埋めすれば、その後の生活費がなくなるため、住み替え後に残す現金も含めて判断します。
残高は現在の返済予定表だけでなく、予定する決済日の精算額を金融機関へ確認してください。売却まで半年かかる場合と、すぐ決まる場合では、支払う利息や保有費用も違います。仲介会社の査定額をそのまま使わず、売却期間や値下げも置いた試算をつくります。
家族から不足額の援助を受ける案でも、生活費まで頼り続ける計画にしないことです。援助なのか借入なのかを明確にし、税務上の扱いや返し方を確認します。今の家を売るために親の老後資金まで使えば、住宅の問題を別の家計へ移しただけになる可能性があります。誰の負担で解決するかを見える形にしてください。
抵当権を外す条件を金融機関と確認する
ローンが残る家には通常、担保のための抵当権が設定されています。一般的な売買ではこれを外して引き渡すため、返済と抹消の手続きを組みます。住宅金融支援機構も、返済途中で他人へ譲り渡す場合には融資金全額の返済を求める旨を案内しています。契約する金融機関へ具体的な条件を確認してください。（出典：住宅金融支援機構 返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき）
売主が買主と金額に合意しても、必要な返済や金融機関の同意が整わなければ、その条件で引き渡せないことがあります。先に売買契約を結び、後から不足分を何とかしようとする順番は避けます。仲介会社と金融機関に同じ残高と費用の情報を渡し、決済までの資金を確認します。
不足を新しい借金へ移すなら家計全体で見る
金融機関によっては、一定の条件で前の家の残債を含む住み替え向け融資などを扱う場合があります。しかし利用できるかは審査次第で、希望する人全員が使える救済策ではありません。新しい家の価格に前の不足額まで加われば、次の住宅の売却時にも残債が重くなる可能性があります。
仮に次の家に3,000万円が必要で、前の家の不足440万円も借りるなら、諸費用を除いても借入対象は3,440万円です。月々の返済を長期化で小さく見せるだけでなく、退職時の残高や金利上昇時の負担まで確かめます。住み替えた直後から手元資金が尽きるような計画は見直すべきです。
不足額を埋めるために、条件をよく理解しない無担保ローンへ急いで申し込むのも避けます。金利、期間、手数料、ほかの融資への影響を合わせて比較してください。家の狭さを解決するために、家計の余裕をさらに削ってしまっては、新しい問題を抱えることになります。
次の住宅を先に契約すると、今の家が予定額で売れなかったときの選択肢が狭まります。売却を先にする場合の仮住まい費用と、購入を先にする場合の二重支払いを比べます。日程の便利さだけで順番を決めず、低い売却額でも契約を履行できるかを仲介会社や金融機関と確認してから進めることが必要です。
任意売却でも残債が消えるとは限らない
返済継続が困難な場合には、金融機関等の同意を得て進める任意売却を検討することがあります。住宅金融支援機構は、そのための手続や売出価格の確認を案内しています。売主や仲介会社だけで金額を決めれば成立するものではなく、債権者側の判断が関わります。（出典：住宅金融支援機構 融資住宅等の任意売却）
売却後も返しきれない債務が残る場合は、その返済義務が残ることが機構のパンフレットでも説明されています。任意売却を「家を渡せば全部終わる制度」と理解しないでください。残債や他の借入も含めて返済が難しいときは、法律専門家へ家計全体の整理を相談します。（出典：住宅金融支援機構 任意売却パンフレット）
売る時期を延ばす案にも費用を入れる
しばらく今の家へ住み、元金を返してから売る方法も検討できます。ただし、その間の返済額がそのまま不足額を減らすわけではありません。返済には利息も含まれますし、将来の売却価格や修繕費も変わります。「数年待てば必ず残債割れが解消する」とは言えません。
一方で、家具の入れ替えや収納の変更で数年間の生活を改善できるなら、大きな住み替え費用をすぐに負担しない選択肢になります。改修費と、不足額が減る見込み、家族の生活上の限界を比べます。病気や仕事などで転居を急ぐ事情があるときは、価格だけを理由に先延ばししないことも大切です。
持ったまま貸す案についても、金融機関の承諾、借り手の見通し、修繕と空室、次の住まいの支払いが必要です。「売れないから貸す」と方針だけ変えても、必要な資金が消えるわけではありません。売却と賃貸のそれぞれで、現金がいくら残るかを比較します。
住み替えの相談は滞納する前に始める
最初に集めるのは、ローンの残高と契約条件、複数の売却査定、売却費用、次の住まいの必要資金、毎月の家計です。金融機関へは「売却代金だけでは完済できない見込みですが、どの条件なら整理できますか」と率直に相談します。数字が早く分かるほど、比較できる方法が増えます。
建てる前なら、十年後などの残高に対して、低めの売却額を置いた試算をしてください。小さい家の怖さは、狭くなったことだけでなく、出ていくためのお金が足りなくなる場合があることです。最初の建築費を減らす判断は、将来動ける家計まで一緒に考えて行いましょう。
住宅の面積を減らして抑えられた金額がいくらだったのかも、検討の記録として残してください。仮に二百万円の節約に対して住み替え時の持ち出しが数百万円生じる可能性を受け入れるなら、その判断には理由が要ります。将来の売値は読めなくても、最初の節約額を唯一のものさしにしない資金計画はつくれます。
