家を売った金額から、何が引かれる？
結論 売却代金と手元に残る金額は同じではない
A 家を売った額から、住宅ローン等の返済、仲介、登記等の費用、契約した撤去や測量、税等の支出を確認します。全ての売却に同じ費用が掛かるわけではないため、物件と契約ごとに一覧にします。売却代金が二千万円なら二千万円使えるという予算は避けます。新居へ使える額と、後から払う税等へ残す額を分けることが重要です。
最初に、売買代金、完済、売却費、税、後払い分、最終の手残りを整理します。現在の資料で分かることと、追加で専門家へ確かめることを分けてください。提案の名称だけでなく、解決したい困りごとを家族の言葉で記してください。
契約前に費用の見積もりを集める
仲介の報酬、印紙等、抵当権抹消、住所や相続等の登記、測量、残置物等の対象を確認します。引渡し条件によって修理や撤去の負担も違います。必要な費用と任意のサービスを分け、誰へいつ払うかを記します。住宅ローンの完済額は金融機関へ予定日を指定して照会し、古い返済予定表の残高だけで計算しないようにします。
資料では、仲介と登記、印紙等、測量と撤去、引渡条件、完済の指定日を照合します。説明と現況が違う部分は、見積もりや契約を進める前に確認してください。分からない部分は未確認と記し、調べる担当と回答が出る時期も確認します。
手残りと課税される利益を区別する
税の譲渡所得は、売却額から取得費や譲渡費用等を控除して計算します。残債を返した額がそのまま税の控除項目になるわけではありません。国税庁の案内で取得費と譲渡費用を確認し、購入時の契約や領収書、改修等の資料を整理します。現金があまり残らなくても税の検討が必要な場合があります。計算は個別資料を税理士等へ示して確認してください。[資料17・18]
担当者には、取得費と譲渡費用、残債の返済、購入と改修の記録、税務上の利益を質問します。できる範囲とできない範囲、判断した根拠を具体的に説明してもらいましょう。書類や数字の名前だけで判断せず、今回の条件への具体的な反映を聞きましょう。
説明用の手残り表を作る
仮に売価二千万円、完済八百万円、売却等の支出百万円なら、税を別とした残額は千百万円です。これは相場ではなく計算例です。その百万円の全てが税の譲渡費用へ当たるとは限らず、利益の計算とは分けます。新居へ入れる現金、税等の予備、生活資金の三つへ配分すると、決済時の入金を全て使い切ることを避けやすくなります。
比較は、代金と支出の計算、税の別枠、新居へ使う額、生活予備費をそろえて行います。総額だけでなく、何が含まれ、何が残る案なのかも確認することが大切です。期間や完成状態の違う案を、そのまま安い・高いと評価しないようにします。
精算と税の時期を確認する
固定資産税等の精算、管理費、設備等の負担を契約で確認します。精算金と自治体への納税は同じ支払いではないため、説明を受けます。売却に関係する税は決済時に全て差し引かれるとは限りません。翌年の申告等に必要な現金と資料を残します。仲介、金融機関、司法書士、税理士等の費用を一枚へ集め、重複と抜けを確認してください。
進める前に、決済の精算、税の支払時期、申告資料、各担当の見積もりと費用を決めます。担当者、期限、費用負担を明確にし、家族と関係者が同じ条件を共有してください。口頭の予定と書面で決まったことを分け、支払い前に残る条件を確かめます。
入金額でなく使える手残りで新居を決める
高く売れたと思っても、必要な支出を引くと資金計画が変わる場合があります。売却査定を受ける時点で「費用と完済、税の見込みを分けた手残り表」を依頼してください。未確定の費用はゼロとせず、条件と予備費を記します。税の特例が使えるかも確認し、新居の購入と借入へ影響するものは、契約前に比較することが大切です。
最後は、確定と概算の支出、税と特例、使える現金、新居予算と借入を説明できるかを確かめます。目先の手続きの完了に加え、その後の生活を無理なく続けられることが大切です。次の相談へ持参する資料と質問をまとめると、具体的な検討へ進められます。
