A 夫婦の退職と年金受給の時期を分け、６００万円を住宅へ使わない条件で総額と借入れを組みます。ただし６００万円で老後に十分かは別の検証が必要です。
妻の収入が先に減り、夫の退職でさらに変化する可能性があります。土地と建物を３０００万円に収めても、取得諸費用が別なら必要資金は増えるため、範囲をそろえます。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人54歳の建て替え世帯を想定し、月の手取りを42万円、現在の住居費を除く生活費を24万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月3万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を3,000万円、住宅へ入れる自己資金を300万円、取得前に使途を決めていない現金を900万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は600万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
退職を境に、現在の給与、再雇用の収入、年金という順番で家計の収入源が変わることがあります。定年年齢だけを入力するのではなく、給与が減る時期、賞与の扱い、社会保険と税の支払いまで確認しましょう。夫婦で退職年が違う場合は、それぞれの段階を分けます。退職金は受給額と時期を確認できた分だけ計上し、住宅ローン完済用と生活費補填用に同じ金額を二度使わないようにします。予定どおりの再就職ができない案も比較すれば、住宅に使える現金の限度が見えます。働き続ける希望があっても、健康や雇用条件で変わる可能性は残ります。退職後も返済するなら、その年の手取り収入と生活費で成立することを確認し、現役時代の返済比率をそのまま使い続けないことが大切です。
借入れは2,700万円です。年1.5％、25年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約107,983円、期間全体の利息は約539.5万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、79歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約1,635.4万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約22,017円が残ります。年換算では約26.4万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
年金の試算は、夫婦合計の額面を１２で割るだけで終わらせません。本人と配偶者の見込額、受給開始時期、税や保険料を差し引いた生活に使える金額を確認します。受給開始までの空白期間があれば、その生活費は別に必要です。受給を遅らせる案を比較する場合も、増える将来収入と、受給前に取り崩す現金を同時に示しましょう。また、夫婦２人が存命の家計だけでは、長い老後を十分に点検できません。どちらかが先に亡くなった後の年金と支出を、別の家計として作ります。生活費が単純に半分になるとは限らず、住宅の維持費は残ります。年金見込額は本人の加入記録と就業条件によって違うため、他人の平均額をそのまま自分の収入にしないことが必要です。
ここで600万円を、介護や老後など住宅に使わない目的のために確保すると、別の用途へ自由に回せる現金は計算上0万円です。これがマイナスなら、守る資金を確保する前に住宅へ使いすぎています。プラスでも、その残額で別途の医療や予備費まで賄う必要があるかを確認します。確保額そのものを正解とせず、誰の何年分の費用なのかを説明できる状態にしましょう。たとえば毎年の不足を補う資金なら、毎年取り崩すたびに残額は減ります。頭金や追加工事に一度使った後で、同じ額が残るものとして計算してはいけません。用途を決めた現金は、別口座や資金表で重複なく管理することが重要です。
安い土地でも、建てるための整備を加えると総額が増える場合があります。上水道や下水道の引込み、浄化槽、造成、擁壁、地盤、接道、工事車両の進入などを現地で確認しましょう。近くに管が見えることと、そのまま住宅へ使えることは同じではありません。自治体や管理者へ、管の位置、口径、負担区分、工事の条件を確かめる必要があります。古い構造物の撤去や境界確認が必要なら、その費用と期間も計上します。土地の契約前に確認できない項目は、未確認と表示し、許容できる追加費用の範囲を決めます。土地価格が低い理由が将来の売りにくさに関係する可能性もあるため、立地と法的条件も確認します。土地単独の価格差を喜ぶ前に、同じ希望の家を建てて住み始めるまでの総額で比較することが必要です。
住宅の予算表には、建物本体、土地、必要な敷地工事、外構、申請、登記、借入手続、入居準備を、それぞれの支払時期と一緒に載せます。工事項目の名前が同じでも、含まれる範囲は会社によって違うため、見積書に書かれた金額だけで横比較すると誤ります。「一式」と書かれた部分は、対象範囲と追加になる条件まで確かめましょう。未調査の地盤や給排水については、分からないまま０円で確定させず、調査後に更新する予算として管理します。家具家電やカーテンを別の財布に追い出しても、同じ家計からお金が出ることに変わりはありません。土地と建物の契約が別でも、資金計画はひとつにまとめます。契約額の合計と住み始めるまでの総支払額を一致させる作業が必要です。
夫５４歳・妻６０歳なら、夫が６５歳のとき妻は７１歳です。夫の退職前にも、妻の給与から年金への変化が起きる可能性があります。６００万円を先に確保し、残りの現金と借入れで土地・建物・取得費を賄えるか確認します。妻の年金が先に入る場合も、見込額を本人の資料で確認し、夫婦合計の現在収入がずっと続く表へしないことが、資金を守る出発点です。
妻６０歳、夫５４歳を同じ年表に置き、各人の収入が切り替わる年の残高を確認してください。６００万円を守るための総額上限を明示します。
