固定金利を「安心の買いすぎ」、変動金利を「危険な賭け」と決めつける必要はありません。判断するのは、金利の予想が当たるかどうかより、予想が外れても家族の生活を守れるかどうかです。家計に余裕のない状態で、当初の返済額だけを見て借入額を増やすことには賛成できません。
住宅会社が示す月々の支払いは、家を買えるように見せるための数字になっていないでしょうか。教育費、車の買い替え、修繕、老後資金まで支払ったあとに、いくら残るのか。この順番で考えると、選ぶべき金利タイプと借入額が見えてきます。
固定される期間を最初に確かめる
全期間固定金利型は、借入時から完済までの金利が決まる仕組みです。一方、固定金利期間選択型は、当初の一定期間だけを固定します。「固定」と聞いても、35年間の返済額が確定する商品なのか、10年後に条件を選び直す商品なのかは別の話です。[62]
変動金利型は適用金利が変わる可能性があります。返済額の見直し方法や、いわゆる5年ルール・125％ルールの有無は商品によって確認が必要です。返済額の急増を抑える仕組みがあっても、利息の増加まで消えるわけではありません。契約する銀行の説明書で確かめてください。[63]
金利の差を家計の余力に置き換える
計算例として、借入3,000万円、35年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が全期間一定と仮定します。年1.5％なら月約9万1,855円、年2.5％なら約10万7,249円、年3.5％なら約12万3,987円です。手数料や団信の上乗せなどは含めていません。
これは、途中で金利が上がった場合の実際の返済額を示したものではありません。同じ借入条件で金利だけを変えた比較です。実際の金利変更後の返済額は、その時点の残高、残り期間、契約上の見直しルールなどで変わります。それでも、家計に月1万5,000円や3万円の変化を受け止める余地があるかは確認できます。
その余地がないなら、「将来も金利は上がらないはず」と期待して進めるのは危うい計画です。建物や設備の優先順位を見直す、借入額を下げる、収入と支出の見通しを整理するなど、金利選びの前に調整する部分があります。
安心の価値は家族によって違う
教育費が大きくなる時期に返済額を確定しておきたい家庭や、退職後の収入で長く返済する家庭には、全期間固定の分かりやすさが役立ちます。将来の金利上昇による不確実性を減らすための費用として、その差額に納得できるかを考えます。
一方、十分な現預金があり、返済額が増えても生活費や将来の積立を圧迫せず、金利や借入残高を定期的に確認できる家庭は、変動金利を検討する余地があります。ただし「いざとなれば繰上返済する」という資金を、教育費や老後資金にも重ねて数えてはいけません。
固定と変動を組み合わせる商品にも選択肢はありますが、契約や手数料、管理が増える場合があります。仕組みを複雑にすれば有利になるとは限りません。家族が内容を理解でき、変化が起きたときの行動を決められる計画にしてください。
比較するのは金利だけでなく総支払額
借入時の事務手数料、保証料、団信の保障内容、繰上返済の条件、借り換える場合の費用まで同じ表に並べます。住宅金融支援機構にも、諸費用を含めた返済プランや家計のキャッシュフローを比較するシミュレーションが用意されています。[60]
現在の低い返済額に合わせて設備を追加し、金利が上がったら貯蓄を止める計画では、家の充実と引き換えに暮らしの余裕を失いかねません。まず将来の積立を確保し、その範囲で返済できる借入額を決めます。金利を選ぶ理由を、家族で一文にできることが大切です。
比較の際は、金利の差を理由に借入額まで変えないようにします。同じ家、同じ借入額、同じ期間で比べ、その後に予算を調整します。安い金利で借入額を増やした案と、高い金利で借入額を抑えた案を混ぜると、何が家計へ影響したのか分からなくなります。
金利が上がる時期と収入が下がる時期を重ねてみる
返済額が増えるときに、世帯収入も同じように増える保証はありません。出産や育児による勤務時間の短縮、転職、家族の介護などが重なったらどうなるかを考えます。共働きの収入が今後ずっと続く前提だけで、家の予算を限界まで広げないことです。金利と収入を別々に検討するだけでは、同時に起きた変化を見落とします。
例えば、現在は毎月5万円を貯蓄できていても、金利の影響で返済が1万5,000円増え、教育費が2万円増えれば、残る余裕は1万5,000円です。ここに車の買い替えや設備更新の積立が含まれているのかまで確認します。数字は仮定ですが、毎月の黒字がそのまま自由に使えるお金とは限らないことが分かります。
一方、金利上昇を心配するあまり、固定金利の返済額では貯蓄ができなくなるなら、固定を選ぶだけで問題は解決しません。どちらの金利タイプでも生活が苦しい借入額なら、住宅予算そのものを調整する必要があります。商品を選ぶ前に、無理なく支払える総額を決めてください。
将来の借り換えを確実な逃げ道にしない
「金利が上がったら固定に変える」と考える場合、その時点の固定金利が今と同じとは限りません。借り換えには新たな審査や費用が生じる場合もあります。転職、健康状態、借入残高と物件評価などによって、希望した条件で借りられない可能性も含めて考えます。借り換えを予定しなくても維持できる計画が土台です。
夫婦で金利の希望が違う場合は、どちらが正しいかを争うより、何を不安に感じているかを分けます。毎月の支払いを抑えたいのか、教育費が重なる年を守りたいのか、退職後の支出を確定したいのか。目的が明確になれば、住宅の価格を調整して固定を選ぶなど、ローン以外の解決策も見えてきます。
契約後は年に一度など確認日を決め、残高、適用金利、預金、今後数年の大きな支出を夫婦で共有します。毎日金利のニュースを見る必要はありませんが、誰も借入条件を把握していない状態は避けたいところです。家計の余力が予定より減ったら、追加の大きな買い物や積立額も含め、早めに計画を見直します。
相談するときは、「この条件なら借りられますか」だけで終わらせず、「金利が上がり、収入が一時的に減っても、教育費と老後資金を残せますか」と聞いてください。最初に安く見えるローンより、変化が起きても説明できる返済計画を選びましょう。
Q40 35年ローン 60代や70代の生活費を残して返せる計画になっていますか？
35年という期間だけで、無理なローンかどうかは決まりません。問題は、働いている間と退職後を同じ収入として扱い、月々の返済額だけで「大丈夫」と判断することです。借りられる年齢と、家族が安心して返せる年齢は分けて考えなければいけません。
40歳で35年返済を組めば、契約どおりなら完済は75歳です。「定年後も働くつもり」「退職金で返せばよい」という言葉だけでは、資金計画は完成していません。その時点でいくら残り、返したあとの生活費がいくら残るのかまで数字にします。
退職時点の残高を見ない計画は危うい
例えば、借入3,000万円、35年、年2％が全期間続く元利均等返済、ボーナス返済なしと仮定すると、月々は約9万9,379円です。40歳で借り、25年後の65歳を迎えたとき、残り10年の元金は約1,080万円になります。手数料などは含まない計算例です。
この約1,080万円を「退職金で返す」と決めるなら、ローン返済以外に必要な生活費、車の買い替え、住宅設備の更新、生活予備費を確保したうえで、返済に使える額を確認します。退職金の全額を返済原資にすると、ローンがなくなっても現金が足りない生活になり得ます。
35年ローンを組んだ時点で、35年かけて返し続けなければいけないとは限りません。ただし、早く返す計画を立てる場合も、将来の余剰資金を具体的に示す必要があります。根拠のない繰上返済予定で、借入額を正当化しないでください。
人生を少なくとも三つの時期に分ける
資金計画では、現在の働き方が続く時期、教育費や介護などの負担が重なる時期、退職後の収入で暮らす時期を分けます。年齢の区切りは家庭によって違います。夫婦それぞれの勤務時間や退職時期を反映し、世帯収入がいつ変わるかを書き出します。
年収の額面をそのまま生活費に使えるお金として扱わず、税や社会保険を引いた手取りで検討します。将来の昇給、賞与、退職金、年金は、確定しているものと見込みを区別します。期待どおりにならなかった場合にも残せる資金を確認しましょう。
住宅金融支援機構は、将来のライフイベントを織り込んだキャッシュフローの試算を案内しています。年齢と残高を並べるだけでなく、毎年の貯蓄が増えるか減るかまで見える計画が必要です。[60]
ローン以外の住居費も毎月の支出に直す
持ち家では、ローン返済以外にも固定資産税、保険、設備の点検や交換、外装の補修などに備えます。一年に一度払う費用や、数年後にまとめて発生する費用も、月々の積立に直すと負担を把握しやすくなります。
仮に返済が月10万円、税や保険への備えが月1万5,000円、修繕への積立が月2万円なら、住まいのために確保する金額は月13万5,000円です。これは一般的な相場ではなく考え方を示す例で、実際は建物と保険条件、修繕計画で置き換えてください。
高性能住宅による光熱費の削減を見込む場合も、その全額を確実な返済財源にはしません。家族人数、生活時間、料金単価で結果は変わります。実際に浮いたお金が確認できてから、予備費や繰上返済に回す方が計画を管理しやすくなります。
完済を急ぐことと現金を残すことを両立させる
繰上返済をすれば借入残高は減りますが、手元の現金も減ります。教育費の支払い直前や、収入が不安定になる時期に預金を使い切ると、別の借入れが必要になる可能性があります。返済を早める効果と、そのお金を手元に残す意味を比較します。
完済目標年齢を決めるのは有効ですが、その年齢だけを守るために生活を圧迫しては意味がありません。希望する家、少し面積や設備を調整した家、借入額をさらに抑えた家を、同じ生活費と将来条件で比べると判断しやすくなります。
50代・60代の建て替えでは、解体、仮住まい、二度の引っ越しなども初期費用に含めます。建物だけの予算を決めたあとで必要費用が増えると、老後に残すはずの資金が減ります。建て替え全体の支出を先にそろえることが重要です。
長く借りる理由を毎月の安さだけにしない
返済期間を長くすると毎月の負担を下げられる場合がありますが、同じ借入額と金利なら利息を支払う期間も長くなります。期間を延ばして生まれた余裕をすべて設備追加に使うと、借入残高だけが将来まで残りかねません。長く借りるなら、現金を確保するなど、その余裕を何に使うかまで決める必要があります。
住宅ローンを払う人の年齢だけでなく、配偶者の年齢と働き方も重要です。夫の定年より先に妻の収入が変わる家庭も、その逆もあります。子どもの進学時期が退職時期に近ければ、大きな支出が集中します。年齢、収入、家族の予定を横に並べると、返済額が同じでも負担の重い年を見つけられます。
銀行の審査に通ったことは、将来の支出がすべて検証されたことを意味しません。家族が希望する教育、旅行、車、親への支援まで銀行が代わりに決めてくれるわけではないからです。審査上の借入可能額を住宅予算の上限にせず、自分たちが続けたい生活から返済可能額を考えましょう。
老後資金を一度に使わず支出の山をならす
退職時に一括返済する案と、現金を残して返済を続ける案は、同じ収入・生活費で比較します。一括返済後の預金が少なければ、予定外の支出に対応しにくくなります。反対に、預金を残しても毎月赤字が続けば、数年後に資金が減ります。残高をゼロにする日と、預金が最も少なくなる年を両方確認することが必要です。
修繕や設備の交換を、すべて同じ年に行う前提にする必要はありません。しかし「壊れるまで考えない」では準備ができません。設備ごとの保証、使用状況、点検の案内を確認し、更新費用を積み立てます。将来の正確な交換年や価格は決められなくても、一定額を確保する計画は立てられます。
予算調整では、広さを少し整理した場合、使う頻度の低い設備を外した場合、外構を段階的に整えた場合を比較します。その一方で、耐震や雨仕舞い、断熱など後から直しにくい部分は、安易に削らない方針を持ちます。借入期間を延ばす前に、暮らしへの影響が小さい調整がないかを確認してください。
住宅会社には「65歳の時点で残高はいくらですか。そのときの収入で返しながら、預金はいくら残りますか」と聞いてください。家を持つことだけを成功にせず、建てたあとも家族が選択肢を持てる資金計画にしましょう。
