古家付き土地の引渡し条件

Q　古家付き土地を安く買うには？
現況渡しと更地渡しの総額・撤去範囲をどう交渉しますか？

A　古家付き土地は、売買価格だけでなく、誰がどこまで解体するかを決めて総額を比較します。現況渡しでは買主側に解体の手配や費用が加わり、更地渡しでも撤去範囲の確認が必要です。「安く買えた額」から必要な調査・解体・残置物処理等を差し引いて、実際の差額を判断しましょう。

現況渡しと更地渡しの完成状態を決める

現況渡しは、既存建物等がある状態で受け取る取引ですが、家財や庭木等を含め何を残すかは個別に確認します。更地渡しも、建物がなくなれば塀、古い基礎、浄化槽、埋設管まで全部撤去されると決めつけないようにします。残す物と撤去する物を、写真と配置図で共有します。

売買条件では、解体の発注者、費用負担者、完了期限、買主が確認する時点を決めます。売主が解体する場合でも、買主が新築に利用したい配管や境界標を残せるか確認します。逆に、残す予定の塀等が新築計画に合わなければ、買主側に追加撤去が必要になる可能性があります。

契約書の「現況渡し」「残置物あり」といった短い記載だけで判断せず、具体的な対象と追加費用の扱いを確認します。東京都の不動産取引の手引きは、契約内容や特約を確認する際の資料になります。取引条件と、解体業者へ依頼する工事の条件を対応させておきましょう。［F4］

土地代と取得後の必要費用を合算する

比較には、現況の土地価格、調査費、解体・撤去費、必要な整地、売買と工事に伴う諸費用を記載します。更地案も同じ新築準備の状態まで含めます。土地取得と解体の融資条件や支払時期が異なる場合は、総額とは別に、その時点で用意する現金も整理します。

仮の例で、更地渡しが土地1,000万円と諸費用80万円で1,080万円、現況渡しが土地800万円、調査・解体等180万円、諸費用75万円なら1,055万円です。土地代だけの差は200万円でも、同じ引渡し状態までの差は25万円となります。実際の土地価格や解体相場、税額を示す例ではありません。

この例に含まれない地中障害物の追加処理が30万円必要なら、現況案は1,085万円となり、更地案を5万円上回ります。未確認の費用がある段階で「200万円得」と判断しないことが大切です。両案で未確定の項目を洗い出し、誰が確認し、誰が費用を負担するかを契約前に相談します。

解体の事前調査には、石綿の確認等が関係します。厚生労働省の案内でも、事前調査費と、適切な対策を行える工事条件の確認が示されています。購入前に調べる場合は所有者の協力や立入りの承諾を得て進め、未調査なら費用の想定条件と判明後の協議方法を記載します。［F5］

値引きと撤去条件を一組で交渉する

交渉では「解体費がかかるので安くしてください」だけでなく、同じ撤去範囲の見積もりと写真を示します。買主が負担する項目を列挙し、売買価格をいくらにすれば総予算に収まるかを伝えます。ただし、見積額と同じ金額の値下げを売主が必ず受け入れるわけではありません。

売主が解体する案では、完了後に新築会社が現地を確認できる日程を相談します。買主が解体する案では、引渡し後に着工できる時期と、土地決済から建築までの資金繰りを確認します。価格条件が同じでも、引渡しの遅れで家賃やつなぎ資金が増える場合は、その負担も比較しましょう。

担当者には「この更地渡しに含む撤去対象は何ですか」「地中の残置物が見つかった場合の通知と費用負担はどう決めますか」「既存設備を残す位置と、新築会社の確認日はいつですか」と質問します。問題が見つかった場合の補修、価格調整、解除等についても、適用する契約条件を確認します。

境界の明示や測量は、解体と同じ作業ではありません。建物がなくなっただけで境界が確定したことにはならないため、資料と現地のポイントを確認し、必要な作業の担当と費用を整理します。新築に向けて敷地の高低差や既存擁壁等を検討する工程も、購入判断へ含めます。

解体業者の発注方法や工事内容の細かな比較はNo24へ分け、本項では売買条件を決めることに集中します。最終的には、土地代、撤去範囲、追加条件、支払い時期がそろった比較表を作ります。価格と引渡し状態を同時に交渉すると、安い契約の後で費用が増える事態を避けやすくなります。

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参考資料　F4　F5