Q.再建築できないと言われた家は、どこまで改修できますか？
建て替えの可否と合わせて何を確認しますか？

A.「再建築できない」とされた理由を特定し、建て替えと改修の条件を別々に確認します。接道、道路の種別、区域、建物の適法性などによって判断が変わるため、家が建っていることだけでは結論を出せません。解体や工事の契約前に、建築士と所在地を管轄する窓口へ資料を示し、計画ごとの可否を確認してください。

道路の幅だけで判断しない

建築基準法の接道規定が適用される区域では、敷地は原則として同法上の道路へ2メートル以上接する必要があります。ただし、用途や規模、条例などによる条件も確認が必要です。自動車が通れる、公道と呼ばれている、舗装されているといった外観だけでは、法令上の道路かどうかは分かりません。

幅4メートル未満でも、建築基準法第42条第2項の道路などとして扱われる場合があります。その場合は道路後退等を確認します。逆に、幅が広く見える道でも法上の扱いが未確認なら、幅だけで建築できると決めないでください。敷地が実際に接している位置と長さも、図面と現地で照合します。

山梨県は道路の相談に、案内図や公図などを用意するよう案内しています。甲府市も、道路種別の判断には現地調査等で日数を要する場合があるとしています。営業担当からの口頭説明だけでなく、どの資料と計画で誰に確認したかを記録してもらいましょう。

最初に整理する四つの確認事項

・建て替えできないとされた理由と、その根拠

・区域、道路の種別、接道の位置・長さ等の条件

・建築当時の書類、増改築履歴と現在の建物

・希望する解体・改修の範囲と、必要な手続き

法第43条第2項には、一定の条件で認定や許可を受ける仕組みがあります。ただし、どの敷地でも利用できる制度ではありません。甲府市でも認定・許可の条件や手続きが案内されています。近所で許可されたという話だけで自宅にも当てはめず、所在地と計画を基に相談します。

建て替えの判断と改修の判断を分ける

建て替えが難しい場合でも、可能な改修があることはあります。ただし、内装の更新と、主要な構造を大きく直す工事では確認事項が異なります。何をどこまで残し、撤去・交換するかを図面で示し、工事全体について法令上の扱いを確認します。リフォームという呼び方だけで範囲は決まりません。

2025年4月以降、二階建て木造住宅等の大規模の修繕・模様替は、建築確認の対象になっています。既存建物の条件や緩和の適用も含めて、実際の工事で判断する必要があります。確認申請が不要な工事でも、法令を無視してよいという意味ではありません。

「柱を一本残せば改修だから大丈夫」という説明では、計画の適法性は確認できません。残す部材の本数より、工事の実態と建物の状況が重要です。建築当時は適法だった既存不適格と、違反している部分も分けて調べます。書類が見つからない場合の調査方法も建築士へ相談してください。

建て替えの条件を整える検討ができる場合は、そのために必要な敷地や通路の条件、同意、手続き等を整理します。すぐに実現できると見込まず、確認に必要な時間と不確定事項を分けます。改修案も、法令上可能な工事で必要な安全性と暮らしを確保できるかを確認します。

相談後は、回答を受けた日、担当窓口、提示した資料と計画を残します。案の規模や配置、工事範囲が変わった場合は、前の回答を無条件に使わず再確認します。法令上の可否と、施工のしやすさや金融機関の融資条件も分けて検討してください。

私は、建て替えも改修も、できるという約束より、判断の根拠を示してもらうことを勧めます。確認できるまでは解体を先行させず、既存の家を残す選択肢も持った状態で比較してください。敷地の事情と工事内容を一緒に確認することが、選択肢を守る出発点です。

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参照資料　E03、E09、E10、E14