建て替えから15年後、夫婦どちらかが有料老人ホームへ入ることになったら、自宅は「売却・賃貸・空き家」のどれが良いですか？
Q
62歳です。建て替えを考えていますが、15年後には夫婦どちらかが有料老人ホームへ入る可能性もあります。その場合、自宅は売却した方が良いのでしょうか？それとも賃貸に出すべきでしょうか？空き家のまま維持する方法も含めて、それぞれのメリット・デメリットを教えてください。
結論
夫婦どちらかが老人ホームへ入る場合でも、「すぐ売却」が正解とは限りません。
判断のポイントは、
- もう一人が自宅へ住み続けるのか
- 将来子どもが住む予定はあるのか
- 老人ホーム費用はいくら必要か
です。
一般的には、
長期間誰も住まないなら「売却」または「賃貸」を早めに検討する方が、空き家の維持より経済的なケースが多くあります。
選択肢① 売却する
メリット
- まとまった現金を確保できる
- 老人ホームの入居費や月額利用料へ充てられる
- 固定資産税や維持管理費が不要になる
- 子どもへ空き家を残さずに済む
デメリット
- 思い出のある家を手放すことになる
- 将来戻ることは難しい
選択肢② 賃貸に出す
メリット
- 家賃収入が期待できる
- 老人ホーム費用の一部を補える
- 将来戻る選択肢を残せる場合がある
デメリット
- 空室リスクがある
- 修繕費や管理費がかかる
- 入居者対応が必要になる
選択肢③ 空き家として維持する
メリット
- いつでも戻れる
- 思い出の家を残せる
デメリット
- 固定資産税がかかる
- 庭木や雑草の管理が必要
- 建物の劣化が進みやすい
- 防犯上のリスクがある
長期間誰も住まない場合は、経済的な負担が大きくなることがあります。
収支の考え方
例えば15年間住んだ住宅なら、
比較するべきなのは、
売却
- 売却代金
- 売却にかかる諸費用
賃貸
- 年間家賃収入
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税
空き家
- 固定資産税
- 火災保険
- 維持管理費
- 修繕費
「収入」と「支出」を比較して判断することが大切です。
老人ホーム費用も忘れない
有料老人ホームでは、
施設によって異なりますが、
- 入居一時金（不要な施設もあります）
- 月額利用料
- 食費
- 介護サービス費
などが必要になります。
自宅をどう活用するかは、
これらの費用も含めて考えましょう。
シニア世代が住宅会社・FPへ相談したいこと
建て替え前に、
次の内容を相談しましょう。
- 将来売却しやすい住宅ですか？
- 賃貸としても活用できますか？
- 平屋の需要はありますか？
- 老人ホーム費用も含めたライフプランを作れますか？
- 空き家になった場合の資産価値はどうですか？
建て替えるなら将来も活用しやすい住宅性能を
売却・賃貸のどちらにも有利なのは、
次のような住宅です。
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 制震装置
- 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
- UA値0.46以下（山梨県など地域区分5・6の目安）
- 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
- 第一種熱交換換気
- 長期優良住宅
- 平屋・バリアフリー設計
これらは中古住宅市場でも評価されやすい傾向があります。
法律・制度の根拠
自宅を売却・賃貸する場合には、
- 民法
- 借地借家法
- 宅地建物取引業法
- 所得税法（譲渡所得・不動産所得）
などが関係します。
また、
老人ホームの費用や契約内容は施設ごとに異なるため、
入居前に十分確認することが重要です。
デザインハウス甲府からのアドバイス
山梨県でも、
「将来、老人ホームへ入る可能性も考えて家を建てたい」
というご相談が増えています。
私たちは、
建て替えでは、
「今住みやすい家」だけではなく、
「15年後、20年後も選択肢を残せる家」
をご提案しています。
例えば、
- 平屋
- シンプルな間取り
- 高性能住宅
- 長期優良住宅
なら、
将来、
売却・賃貸のどちらにも対応しやすくなります。
また、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 制震装置
- 断熱等性能等級6
- 長期優良住宅
- 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
を基本仕様とし、
資産価値が長く続く住まいをご提供しています。
建て替えは、「住むため」だけではありません。
将来の介護や住み替えまで考えて設計することが、ご家族全員の安心につながると私たちは考えています。
