年収900万円 総額3600万円 住宅資金計画

子ども2人の教育費と現金を残して70歳までに返せるか

年収900万円なら、3,600万円の家は大丈夫。そう言い切る前に、頭金を払った後の預金と、ローンが終わる年齢を見てください。今回のモデルは夫35歳、妻33歳、子ども7歳と4歳の4人家族。頭金700万円を入れ、2,900万円を30年で借りる計画です。

掲載判定はAの現計画で進行可能です。建築後に預金900万円を残し、既存借入がなく、繰上返済なしで65歳完済となる点が根拠です。ただし大学等の費用は0円計上で、医療予備費の扱いも未確定です。今回のAは、家計全体の安全や大学進学まで保証する判定ではありません。

建物2100万円 総額は3600万円

土地900万円、土地・造成・地盤関係費200万円、建物本体2,100万円、付帯・外構・登記・諸費用400万円。総額3,600万円から頭金700万円を差し引くと借入2,900万円となり、入力された足し算と資金調達額は一致します。

ただし、総額が合うことと、工事項目の漏れがないことは別です。見積書で400万円の内訳を確認し、必要な外構、給排水、登記、融資費用等がどこまで含まれるかを確定してください。本体価格を安く見せる広告と比べる際も、住み始めるまでの同じ範囲の総額を並べる必要があります。

頭金700万円を払っても 預金900万円

預金1,600万円から頭金700万円を支払っても、現金は900万円残ります。残したい最低現金700万円を200万円上回るため、今回の計画には一定の手元資金が残ります。建築後の金融資産は、預金900万円と投資資産300万円を合わせて1,200万円です。

ただし投資資産は、値動きのある資産です。売却の指示がないため、頭金や生活防衛資金には充当しません。また、下限を超える200万円も、大学費用や医療予備費を確認する前から自由な繰上返済資金と判断してはいけません。手元の現金と、その現金の使い道を分けて整理してください。

医療予備費を別枠にすると 50万円不足

医療予備費250万円を最低現金700万円の中に含めるなら、必要現金は700万円です。別枠で建築時に確保するなら必要現金は950万円となり、建築後預金900万円では50万円不足します。A判定という文字だけを見て、この条件を見落としてはいけません。

別枠を守る方法として、頭金を700万円から650万円へ減らす案があります。預金は950万円、借入は2,950万円となり、月返済と利息は増えます。医療予備費を用意する時期と、借入条件を再確認してください。現金を守るための調整と、総額を安くする調整は効果が違います。

返済は月10万円から 約11万1107円へ

借入2,900万円、30年、元利均等・ボーナス返済なしで計算します。当初5年は年1.5％で月10万85円、6〜10年は2.0％で月10万6,070円、11年目以降は2.5％で月11万1,107円です。この段階金利は負担を確認するための想定で、将来の金利予測ではありません。

現在家賃9万円は新築後に終了するため、ローンと二重に計上しません。当初でも家賃より月1万85円、11年目以降は月2万1,107円増えます。固定資産税、火災・地震保険、修繕積立は別途必要です。未確認の維持費を除いたローン月額だけで、家計の余裕を判断することはできません。

70歳完済の条件は通常返済で満たす

通常返済の総返済額は約3,903.5万円、総利息は約1,003.5万円です。夫60歳で約626.0万円が残りますが、65歳に完済し、70歳の残高は0円になります。光熱費削減分や投資資産の売却に頼らなくても、返済期限の条件を満たす点がこの計画の強みです。

70歳完済のための追加返済額、月額積立額、一時繰上返済額、住宅取得総額の減額目安はいずれも0円です。これは返済期限についての計算であり、教育費や老後資金を含む家計全体に余裕が確定したという意味ではありません。手取り収入と生活費の確認は別に必要です。

高校まで約1186万円 大学費用は未計上

教育費は文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」令和8年1月16日訂正版の公立学校学習費を使用しています。現在学年が未確認のため年齢帯で計算し、物価上昇率年0.8％を反映した2人分の合計は約1,186.4万円です。