夫の再雇用収入は65〜70歳の税込年300万円。妻は夫67歳時点で65歳となり、入力上は退職します。年金、退職金、70歳以降の就労収入は未確認なので返済原資に含めません。70歳以降の6年分を「そのとき何とかする」で進めず、返済期間の短縮や繰上返済の原資を契約前に決める必要があります。

預金500万円を 余裕資金と呼ばない

預金800万円から頭金300万円を支払うと、建築後の預金は500万円です。最低限残したい現金も500万円なので、基準を上回る現金は0円。投資資産100万円は別にありますが、売却の指示がないため頭金や生活防衛資金へ充当していません。

医療予備費250万円を、この500万円の中に含めるか、別枠で確保するかも重要です。別枠で建築時に用意するなら必要現金は750万円となり、250万円不足します。確保する時期を含めて整理してください。現時点で頭金を増やしてローンを減らすより、生活防衛資金を守ることを優先します。

妻の減収3年間 税込で480万円の差

妻の年収は1年後から3年間、240万円から80万円へ下がる設定です。年間160万円、3年間で税込480万円の差になります。夫の年収が年1％ずつ上がる設定でも、妻の減収をすぐには埋められません。現在740万円の世帯税込年収は、1年後に約585万円になります。

これらは手取り収入ではありません。税金、社会保険料、生活費を反映した月次収支は未確認です。減収中に光熱費削減分まで機械的に繰上返済へ回すと、必要な現金が不足するおそれがあります。減収期間は繰上返済を停止し、専用口座に現金を残す方針を優先します。

高校まで約1186万円 大学費用は別

文部科学省の公立学校の学習費総額を使った年齢基準の掲載試算では、2人が公立高校を卒業するまで約1,186.4万円。教育費の山は夫44〜46歳で、年間約121.4〜123.4万円です。この時期にも住宅ローンは続き、その後11年目からは月9万6,169円の返済になります。

学習費総額には塾や習い事などの学校外活動費が含まれるため、入力された年40万円は二重加算していません。ただし大学・短大・専門学校の学費や自宅外通学費は0円計上です。不要という意味ではなく未確認です。現在学年と進路を確認し、実際に必要な教育資金を別に見積もってください。

将来支出1300万円を 返済に使わない

車の買替えは夫42・52・62歳で各250万円。建物修繕は55・65歳で各150万円、医療予備費は250万円です。入力合計は1,300万円。車と修繕に物価上昇率年0.8％を反映すると、参考総額は約1,467.3万円になります。

全額を建築時に用意する必要はありませんが、生活防衛資金と区別し、必要時期までに積み立てる必要があります。車や修繕の資金を繰上返済へ回し、後から別のローンで借り直すようでは負担を移すだけです。毎年の修繕積立と修繕時の支出を重ねて費用計上しないことにも注意してください。

年20万円の削減で 67歳11か月は参考値

光熱費は現在年38万円、新築後予測年18万円で、削減見込額は年20万円です。これを返済開始時から毎月積み立て、50万円に達するたびに期間短縮型で返すモデルでは、夫67歳11か月完済、繰上返済12回・累計600万円となります。総利息は約1,124.7万円で、通常返済より約376.1万円減ります。

この結果は、削減分を継続して全額積み立てられる場合の参考値です。実際の削減額は電気料金や暮らし方で変わり、減収期や教育費ピークには使い切る可能性もあります。高断熱住宅の省エネ効果を、40年ローンの返済保証のように扱ってはいけません。

70歳完済へ 3つの方法を比較する

月約1万1,100円を積み立て、50万円ごとに期間短縮型で返すモデルでは、9回・累計450万円で70歳完済が目安になります。現在350万円を一時繰上返済する方法も計算上は70歳以内ですが、建築後預金500万円が150万円に減るため、生活防衛資金を守れず、現時点では推奨できません。

3,000万円を34年で借りる場合、通常返済は当初月9万3,911円、6〜10年は約10万370円、11年目以降は約10万6,017円です。当初月額は40年返済より約1万759円増えます。手取り収支で両案を比較してください。総額を350万円下げても、借入期間を40年のままにすれば完済は76歳です。予算の削減だけで完済時期が早まるとは限りません。

現金を守る推奨案は 完済時期を再計算

今回の推奨方針は、妻の年収減少中は繰上返済を停止し、教育費ピーク中も光熱費削減分を現金で保留することです。妻の年収復帰後も、大学資金と車・修繕・医療予備費を確認し、余剰資金だけで50万円単位の返済を判断します。