結論：土地があっても、48歳から2,800万円を借りれば安心とは限りません
今回のモデルは、夫48歳、妻45歳、第一子17歳、第二子14歳の4人家族です。夫名義の土地を所有しているため、土地代と土地ローンは0円です。
それでも、新築総額2,800万円を頭金0円・35年返済で借りると、通常完済年齢は夫83歳になります。70歳時点でも約1,293.2万円が残ります。
総合判定はCの「再設計が必要」です。
土地代0円は大きな強みです。しかし「土地があるから建物へ2,800万円を使っても安全」とは限りません。住宅ローンを借りる年齢、教育費の時期、既存の自動車ローン、65歳以降の収入低下を同時に確認する必要があります。
借りられても、返し続けられる計画ではありません。
入力数値は一致しています
住宅取得費は、土地代0円、造成・地盤・給排水関係200万円、建物本体2,150万円、付帯工事・外構・登記・諸費用450万円です。
0＋200＋2,150＋450＝2,800万円となり、新築総額と一致します。頭金は0円なので、2,800万円－0円＝住宅ローン2,800万円です。借入額も一致します。
問題は数字の足し算ではありません。35年という返済期間と、夫48歳という借入開始年齢の組合せです。
頭金0円は、必ずしも間違いではありません
現在の預金は350万円、投資・有価証券は100万円です。頭金0円なので、建築後も預金350万円を残せます。最低限残したい現金300万円に対し、余裕は50万円です。
この意味では、頭金0円は生活防衛資金を守るための選択です。預金が少ない状態で頭金を入れ、引渡し直後に現金不足になるより合理的です。
ただし、自動車ローン残高150万円が別に残ります。預金350万円から車ローン150万円を完済すると、残金は200万円です。最低希望300万円を100万円下回ります。
自動車ローンの完済資金の出所が入力されていないため、住宅用預金から勝手に差し引きません。頭金0円が安全なのではなく、「現金を残したうえで既存借入をどう整理するか」が重要です。
現在の入力支出は年間632万円です
入力された支出を別々の費用として単純合計すると、基本生活費324万円、現在家賃78万円、車2台80万円、生命・医療保険40万円、現在光熱費30万円、塾・受験費80万円で、年間約632万円です。
世帯税込年収は、夫650万円と妻120万円を合わせて770万円です。税引前の差額は約138万円です。
この138万円から、税金、社会保険料、自動車ローン返済、持ち家取得後の固定資産税、火災地震保険を支払います。税引後に追加返済資金が残るとは判定できません。
新築後は家賃78万円が終了し、当初住宅ローン約102.9万円と新光熱費18万円へ置き換わります。入力された支出の単純合計は約644.9万円です。税込年収との差は約125.1万円まで縮みます。
税込年収は手取りではありません。住宅ローンを通せるかではなく、手取り収入で教育費と既存借入を払いながら返し続けられるかを確認する必要があります。
35年返済の総利息は約1,180.7万円です
借入2,800万円・35年返済の毎月返済額は、当初5年間の年1.5％で85,732円、6年目から10年目の年2.0％で91,818円、11年目以降の年2.5％で97,182円です。
総返済額は約3,980.7万円、総利息は約1,180.7万円です。
現在家賃6万5,000円との差は、当初でも月約2万732円、11年目以降は月約3万2,182円です。ここへ固定資産税、火災地震保険、修繕積立が加わります。
月8万円台という表示だけを見れば払えそうに感じます。しかし返済は83歳まで続きます。月額を低く見せるために期間を延ばしても、老後の返済リスクは消えません。
65歳時点でも約1,689万円残ります
通常返済の主な住宅ローン残高は、夫55歳で約2,360.8万円、60歳で約2,038.3万円、65歳で約1,689.0万円、70歳で約1,293.2万円です。
夫は65歳で定年し、再雇用年収は280万円です。妻は夫68歳時に65歳となり、その後の妻収入は計上しません。夫68歳から70歳までの入力上の世帯年収は280万円です。
それでも70歳時点で約1,293万円が残り、夫83歳まで返済が続きます。70歳以降の年金見込額は未確認です。
退職金800万円では完済できません
夫の退職金は65歳時に800万円です。しかし65歳時点の住宅ローン残高は約1,689万円です。退職金を全額投入しても完済できません。
さらに、退職金は老後資金として残す入力条件です。妻の退職金はありません。年金見込額も未確認です。
退職金で住宅ローンを返す前提は、老後生活費を住宅へ移すだけです。今回の計算では退職金を返済原資に算入していません。
教育費ピークは建築直後です
現在学年は入力されていないため、文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」令和8年1月16日訂正版を使用し、年齢基準で第一子を高校2年相当、第二子を中学2年相当とした参考モデルです。
公立高校卒業までの学習費は、現在から第二子高校卒業まで約400.1万円です。最大年は翌年の夫49歳・妻46歳で、年約112.0万円です。
入力された塾・受験費は年間80万円ですが、文部科学省の学習費総額には学校外活動費が含まれるため二重加算していません。
最も大きな未計上リスクは大学費用です。第一子は大学進学時期が目前です。第一子、第二子とも大学・短大・専門学校費用、自宅外通学費は0円計上です。
大学資金を確認する前に、預金や光熱費削減分を繰上返済へ使うのは危険です。
光熱費削減分を全額返済しても、70歳完済できません
現在光熱費は年間30万円、新築後予測は年間18万円で、削減見込額は年間12万円です。
年間12万円を専用口座に積み立て、50万円に達するたびに期間短縮型で返済する参考計算では、繰上返済は7回、累計350万円です。完済は夫78歳8か月、70歳時点でも約986.3万円が残ります。
総利息は約1,005.3万円まで減りますが、希望完済年齢には届きません。
光熱費削減額は保証値ではありません。全額を住宅ローンへ回せるとも限りません。光熱費削減だけで70歳完済できるとは判定しません。
現計画を70歳完済にするには、月約4万400円が必要です
借入2,800万円・35年返済を維持し、今から50万円単位で期間短縮型の繰上返済を行う参考計算では、月約40,400円の積立が必要です。
子ども2人の進路が確定するまで約5年間待つ場合は、その後の必要月額が約55,300円へ増えます。一時繰上返済で対応する場合は、50万円単位で約900万円が目安です。
現在の預金350万円と自動車ローン150万円、未確認の大学費用を考えると、これらの追加返済を今から約束することはできません。
総額2,500万円へ下げても、35年返済なら83歳完済です
再設計条件は、外構100万円分を後施工とし、建物価格を200万円調整する案です。初期総額は2,800万円から300万円下がり、住宅ローンは2,500万円になります。
ただし、外構100万円は消える費用ではありません。将来の現金支出として残ります。
借入2,500万円を35年返済にすると、当初返済は月約76,546円、総利息は約1,054.2万円です。完済年齢は83歳のままで、70歳残高も約1,154.6万円残ります。
総額を下げるだけでは、完済年齢の問題は解決しません。
2,500万円を70歳までに返す2つの参考方法
第1の方法は、返済期間を22年に設定する案です。当初返済額は月約111,238円、総利息は約579.3万円で、夫70歳に完済します。
第2の方法は、35年返済で当初月額を抑え、教育費終了後から月約47,500円を積み立て、50万円単位で繰上返済する案です。参考計算では繰上返済19回、累計950万円、夫70歳で完済します。
月約47,500円のうち、光熱費削減見込みは月約1万円です。残り約37,500円を家計から追加できるか確認が必要です。
どちらの方法も、税引後手取り、自動車ローン完済、大学資金確保後でなければ安全とは判定できません。
車・修繕・医療費は約1,171.5万円を別枠で確保します
将来支出の入力額は、夫52歳と60歳の車買替え各250万円、夫58歳と68歳の建物修繕各150万円、医療費予備費300万円です。入力合計は1,100万円です。
車と修繕へ物価上昇率年0.8％を反映し、医療費予備費300万円を確保すると約1,171.5万円です。
夫52歳の車買替えは、第二子の高校時期や第一子の大学在学期間と重なる可能性があります。住宅ローンの繰上返済より先に、教育費、生活防衛資金、車・修繕、老後資金を確保します。
なぜDではなくCなのか
現計画のまま進めることは推奨できません。しかし、土地代0円、世帯税込年収770万円、建築後預金350万円という再設計材料があります。
総額を2,500万円前後へ調整し、自動車ローンを整理し、大学資金と手取り家計を確認したうえで、返済期間または追加返済額を組み直せる可能性があります。そのため、現時点ではDの見送りではなく、Cの再設計が必要と判定します。
ただし、総額2,500万円は「安全に返せる金額」ではありません。再計算を始めるための目標額です。
再判定前に行う7項目
- 付帯工事・外構・登記・諸費用450万円の内訳を確認する
- 外構100万円後施工と建物200万円調整の見積りを確定する
- 自動車ローン150万円の月額、完済時期、完済資金を確定する
- 税金・社会保険料控除後の手取り家計表を作る
- 2人の大学・短大・専門学校、自宅外通学費を確認する
- 教育費終了までは繰上返済を行わず、光熱費削減分を現金で持つ
- 60歳時点で住宅ローン残高、再雇用、妻収入、年金条件を再確認する
最終結論
所有地で土地代が0円でも、48歳から2,800万円を35年間借りると夫83歳完済です。70歳時点で約1,293万円残り、光熱費削減分を全額使っても70歳完済できません。
頭金0円は生活防衛資金を残すための選択として合理性があります。しかし、既存の自動車ローン150万円、目前の大学費用、65歳以降の収入低下を解決するものではありません。
新築総額を2,500万円前後へ調整し、自動車ローンと大学資金を確定した後、22年返済または教育費終了後の追加返済を再計算する必要があります。
「土地があるから建てられる」ではなく、「70歳までに返し終わり、教育費と老後資金を残せるか」で判断してください。
※本資料は概算・暫定計算です。金融機関の融資承認や将来の収支を保証するものではありません。大学費用、年金、税引後手取り、自動車ローン月額、固定資産税、火災地震保険は未確認または未計上です。
教育費の出典
文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」令和8年1月16日訂正版
https://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/chousa03/gakushuuhi/kekka/k_detail/mext_00002.html
