月々8万2,000円なら、本当に3,500万円の家を建ててよいのでしょうか

「住宅ローンの審査に通りました」

「月々の返済は、今の家賃とそれほど変わりません」

住宅会社からこう説明されると、3,500万円の新築計画でも返していけるように感じます。

しかし、住宅ローンの審査に通ることと、子ども2人の教育費を払いながら、老後まで返済を続けられることは別の問題です。

今回検証したのは、夫35歳・税込年収380万円、妻32歳・税込年収150万円、8歳と6歳の子どもがいる4人家族です。

土地・建物・付帯工事・諸費用を合わせた新築総額は3,500万円。頭金300万円を支払い、住宅ローン3,200万円を45年返済で借りる計画です。

当初の毎月返済額は約8万2,000円です。

この金額だけを見れば、無理のない住宅ローンに見えるかもしれません。

ところが、繰上返済をしなければ完済は夫80歳。65歳を過ぎても住宅ローンが残り、定年後や再雇用期間にも返済を続けなければなりません。

住宅会社が説明すべきなのは、「月々いくらで借りられるか」ではありません。

本当に確認しなければならないのは、教育費、生活防衛資金、車の買替え、住宅修繕、金利上昇を考えても、夫70歳までに完済できるかです。

教育費が最も重くなる年は、住宅ローン返済中にやってきます

この家族では、夫44歳の年に教育費のピークを迎えます。

第一子は17歳、第二子は15歳。子ども2人の教育費が同時に重なり、公立高校卒業までを対象とした学習費は年間約128万3,000円、月平均では約10万7,000円です。

同じ時期の住宅ローン返済額は月約8万9,000円。

つまり、住宅ローンと教育費だけで月約19万6,000円が必要になります。

ここには、毎月の生活費、車関連費、保険料、固定資産税、住宅修繕費、医療費などは含まれていません。

さらに、この教育費試算には大学、短期大学、専門学校への進学費用を計上していません。

子ども2人が大学へ進学する場合、教育費の負担は高校卒業で終わるのではなく、むしろその後に本格化する可能性があります。

住宅ローンを早く返すために大学進学資金を使ってしまい、必要になったときに教育ローンを借りるのでは、家計全体の借金を減らしたことにはなりません。

守る順番は、住宅ローンより先に教育費と生活防衛資金です。

光熱費削減だけで、自動的に70歳完済になるわけではありません

今回のモデルでは、高断熱住宅への住み替えにより、現在の電気代や灯油代から年間25万5,000円を削減できる条件を設定しています。

この削減分を生活費として使わず、毎月約2万1,250円ずつ専用口座へ積み立て、50万円に達するたびに期間短縮型の繰上返済を行う試算です。

この方法を継続すると、完済時期は夫80歳から70歳6か月頃まで短縮されます。

さらに、第二子が高校を卒業した後から月3,000円を追加すると、完済時期は夫69歳9か月頃となります。

繰上返済をしない場合の総利息は約1,861万円ですが、おすすめ案では約1,336万円となり、利息負担は約525万円減少します。

数字だけを見れば、大きな効果です。

ただし、この結果には重要な条件があります。

年間25万5,000円の光熱費削減が継続し、そのお金を途中で生活費、車の買替え、教育費、医療費などに使わず、長期間積み立て続けられることが前提です。

実際の光熱費は、住宅面積、家族の在宅時間、冷暖房温度、給湯使用量、設備効率、電気料金によって変わります。

高断熱・高気密住宅を建てれば、必ず年間25万5,000円が残るわけではありません。

そのため、光熱費削減分は「必ず使える返済原資」ではなく、「実際に削減できた場合にだけ使える追加原資」として考える必要があります。

住宅性能の高さだけで、無理な住宅予算を正当化してはいけません。

この試算は「3,500万円で進んでよい」という判定ではありません

今回の計算では、現在の預金額、投資資産、固定資産税、火災保険、生命保険、自動車の維持費と買替え費用、住宅修繕費、住宅ローン諸費用、税金・社会保険料控除後の手取り収入が確認できていません。

特に重要なのが、頭金300万円を支払った後に、いくら現金が残るかです。

住宅ローンを減らすために頭金を多く入れても、建築後の預金が不足すれば、車の故障、病気、収入減少、教育費の増加に対応できません。

住宅ローン残高が減っていても、生活費を補うためにカードローンや教育ローンを借りる状態になれば、安全な住宅計画とはいえません。

また、夫の年収上昇、妻のフルタイム移行、70歳までの就労収入も、実現が保証されたものではありません。

「将来は収入が増える予定だから返せる」ではなく、収入が増えない期間でも家計を維持できるかを確認する必要があります。

したがって、このシミュレーションが示しているのは、現時点で3,500万円の計画を承認できるという結論ではありません。

一定の収入増加と光熱費削減が実現し、教育費と生活防衛資金を別に確保できれば、70歳完済を目指せる可能性がある、という条件付きの計算結果です。

繰上返済を止める判断も、正しい資金計画です

専用口座に50万円が貯まっていても、次の支出が予定されている場合は、繰上返済を延期する必要があります。

• 子どもの受験や進学
• 自動車の買替えや修理
• 住宅設備の交換や修繕
• 病気や休職による収入減少
• 妻の働き方の変更
• 大学・短大・専門学校の進学資金
• 建築後に残した生活防衛資金の減少

繰上返済を予定どおり実行することが目的ではありません。

家族の生活を守りながら、余裕がある年だけ住宅ローンの元金を減らすことが目的です。

教育費や生活費が不足しているのに、シミュレーションどおりに繰上返済を続ける必要はありません。

繰上返済を延期して現金を残すことも、家計を守るための正しい判断です。

デザインハウス甲府が確認するのは、金融機関の借入上限ではありません

一般的な住宅相談では、年収から計算した「住宅ローンを借りられる金額」が提示されます。

しかし、同じ年収530万円の家庭でも、子どもの人数、年齢、預金、自動車ローン、保険料、教育方針によって、安全に返せる金額は異なります。

デザインハウス甲府では、建物本体価格だけで資金計画を作りません。

土地代、造成、地盤改良、屋外給排水、付帯工事、外構、登記、住宅ローン諸費用まで含めた新築総額を確認します。

そのうえで、次の数字を見える化します。

• 建築後に残る現金
• 金利上昇後の毎月返済額
• 教育費が最も高くなる時期
• 夫65歳・70歳時点の住宅ローン残高
• 光熱費削減分を使った場合の完済年齢
• 車買替えや住宅修繕を含めても残る家計余力
• 大学進学資金を別に確保できるか

住宅ローン審査に通ることを、住宅購入のゴールにしてはいけません。

目指すべきなのは、家を建てた後も子どもの進路を狭めず、生活防衛資金を守り、老後まで住宅ローンを持ち越さない計画です。

「いくら借りられるか」ではなく、「教育費を払いながら、何歳までに無理なく返せるか」。

土地購入や住宅会社との契約を決める前に、一度確認してください。

源泉徴収票、現在の預金残高、自動車ローン、保険料、家賃、光熱費、子どもの進学方針が分かれば、住宅会社から提示された予算が本当に安全なのかを具体的に検証できます。

デザインハウス甲府は、家を売るために借入額を増やすのではなく、建てた後の家族の生活を守るために、新築総額を正直に判定します。

今回の土地購入・新築総額は3,500万円です。

頭金300万円を入れ、住宅ローンは3,200万円。返済期間を45年に設定すると、繰上返済をしない場合の完済年齢は夫80歳になります。

しかし、高断熱住宅への住み替えによって削減できると想定した年間25万5,000円を繰上返済へ回すと、完済時期は70歳6か月頃まで短縮できます。

さらに、第二子が高校を卒業した後から月3,000円を追加すると、完済時期は69歳9か月頃まで短縮できる試算です。

3つの返済方法の比較

繰上返済をしない場合とおすすめ案を比較すると、利息負担は約525万円減少します。

重要なのは、一度に数百万円を繰上返済する計画ではないことです。

光熱費として支払うはずだったお金を毎月積み立て、50万円に達した段階で元金を減らします。

家族構成・収入・住宅ローンの計算条件

今回のシミュレーションでは、夫の年収が毎年2％ずつ上昇し、年収600万円で上限に達する条件としました。

妻は現在の年収を150万円とし、7年後にフルタイムへ移行して年収250万円になる前提です。

生活費は月20万円。物価上昇率を年0.8％として、毎年の生活費と教育費に反映しています。

住宅ローンの金利条件

金利が変更される時点で、その時の住宅ローン残高と残りの返済期間から毎月返済額を再計算しています。

ただし、次の費用は未確認です。

• 現在の預金・投資資産
• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 生命保険・医療保険
• 車の維持費と買い替え費用
• 建物の将来修繕費
• 住宅ローン諸費用
• 実際の手取り収入

これらを0円として計算すると、実際よりも家計に余裕があるように見えてしまいます。

したがって、今回の結果は住宅ローンと教育費を中心にした暫定計算です。最終判断には、源泉徴収票、預金残高、保険料、車関連費などの確認が必要です。

夫婦の年収はどのように変化するのか

住宅ローンを長期間返済する場合、現在の年収だけで判断するのは不十分です。

今回の計算では、夫の年収を380万円から毎年2％ずつ増加させ、年収600万円を上限としました。

妻は夫42歳時点でフルタイムへ移行し、年収を150万円から250万円に変更しています。

主な年齢の世帯年収

注意したいのは、最初の7年間です。

妻がフルタイムになる前である一方、子ども2人の教育費は増えていきます。

年収が将来上がる予定だから大丈夫と考えるのではなく、収入がまだ少ない時期をどのように乗り切るかが重要です。

子ども2人の公立高校卒業までの教育費

教育費は、文部科学省の「令和5年度子供の学習費調査」を基準に、公立小学校・公立中学校・公立高校の学習費を使って計算しています。

さらに、将来の値上がりを考慮し、年0.8％の物価上昇率を反映しました。

その結果、子ども2人が公立高校を卒業するまでの教育費総額は、約1,099万円となりました。

教育費のピークは夫44歳

教育費が最も高くなるのは、夫44歳の年です。

• 第一子：17歳・高校生
• 第二子：15歳・高校生
• 年間教育費：約128万3,000円

この年は、住宅ローン返済に加えて、月平均約10万7,000円の教育費が必要になる計算です。

ただし、この試算には大学、短期大学、専門学校への進学費用は含まれていません。

大学進学を希望する場合は、住宅ローンの繰上返済よりも先に、大学進学資金を確保する必要があります。

この順番を間違えてはいけません。

「繰上返済をすれば安心」ではなく、「教育費と生活防衛資金を確保したうえで繰上返済する」が正しい考え方です。

金利上昇後も70歳完済を目指せるか

今回の計算では、住宅ローン金利が将来上昇する条件を設定しています。

繰上返済をしない場合、毎月返済額は次のように増加します。

おすすめ案の返済額が低くなる理由は、金利上昇の影響がなくなるからではありません。

5年後、10年後までに50万円単位の繰上返済を行い、住宅ローンの元金を先に減らしているからです。

高断熱住宅の光熱費削減を繰上返済へ

今回の想定削減額は次のとおりです。

• 電気代削減：月1万5,000円×12か月＝18万円
• 灯油代削減：月1万5,000円×5か月＝7万5,000円
• 年間削減額：25万5,000円
• 月平均削減額：2万1,250円

この金額を住宅ローン返済額から直接差し引くのではありません。

毎月、繰上返済専用口座へ移し、残高が50万円に達した時点で期間短縮型の繰上返済を行います。

これが今回のシミュレーションの中心です。

35歳から52歳までの住宅ローン残高

返済開始時の住宅ローン残高は3,200万円です。

毎月の通常返済に加え、光熱費削減分を積み立て、50万円に達した年に繰上返済します。

例えば、夫36歳、38歳、40歳、42歳、44歳、46歳などの時点で50万円の繰上返済を行います。

この時期は、子ども2人の教育費が増えていく時期でもあります。

そのため、給与から無理に高額な繰上返済を行う計画にはしていません。

あくまでも、高断熱住宅によって減らせたと想定する光熱費を原資としています。

50万円未満は翌年へ繰り越す

年間の光熱費削減額は25万5,000円です。

1年では50万円に届かないため、原則として約2年ごとに50万円の繰上返済を行う流れになります。

50万円未満の残高は消滅せず、翌年へ繰り越します。

教育費が最も高くなる夫44歳の年にも50万円を繰上返済する計算ですが、実際の家計収支が厳しい場合は、繰上返済を延期する判断も必要です。

教育費や生活費を借金で補いながら繰上返済することに意味はありません。

53歳以降の住宅ローン残高と完済時期

夫53歳時点の住宅ローン残高は、約1,833万円です。

その後も50万円単位の繰上返済を続けることで、住宅ローン残高は次のように減少します。

• 60歳時点：約1,037万円
• 63歳時点：約691万円
• 65歳時点：約461万円
• 67歳時点：約220万円
• 69歳時点：完済

おすすめ案では、第二子が高校を卒業する夫47歳頃から、光熱費削減分に月3,000円を追加します。

積立額は、月平均2万1,250円から月2万4,250円になります。

教育費が終了した後の負担減少額に比べれば、月3,000円は小さな追加です。

しかし、この月3,000円によって完済時期が約9か月短縮され、夫69歳9か月頃の完済につながります。

大きな節約を長期間我慢するより、家計負担が軽くなった時期に少額を追加する方が、継続しやすい計画です。

教育費を守りながら70歳完済へ進む4ステップ

この計画を実行するには、次の4つの手順が必要です。

STEP1　建築後の生活予備費を確保する

最初に頭金300万円を支払うのではなく、建築後にいくら現金が残るかを確認します。

特に妻がフルタイムになるまでの最初の7年間に備え、車、保険、医療費、予想外の支出に対応できる現金を残す必要があります。

STEP2　光熱費削減分を自動積立する

毎月2万1,250円を、給与口座から繰上返済専用口座へ自動的に移します。

「余ったら貯める」ではなく、先に積み立てる仕組みにすることが重要です。

STEP3　50万円単位で期間短縮型の繰上返済を行う

専用口座の残高が50万円に達したら、金融機関へ繰上返済を申し込みます。

返済額軽減型ではなく、返済期間を短くする期間短縮型を基本とします。

ただし、繰上返済手数料や最低返済単位は金融機関によって異なるため、契約前の確認が必要です。

STEP4　教育費終了後に月3,000円を追加する

第二子の高校卒業後から、積立額を月2万4,250円へ増やします。

これにより、教育費が必要な時期に無理をせず、教育費終了後に70歳完済へ向けて返済速度を上げられます。

高断熱住宅は、光熱費が安いだけの住宅ではない

高断熱・高気密住宅の価値は、毎月の電気代や灯油代が安くなることだけではありません。

削減できた光熱費を住宅ローンの元金返済へ回せれば、返済期間と総利息を減らすことができます。

今回のモデルケースでは、繰上返済をしない場合の総利息は約1,861万円です。

おすすめ案では約1,336万円となり、約525万円の利息削減効果が見込まれます。

つまり住宅性能は、快適性だけでなく、長期の住宅資金計画にも影響します。

ただし、年間25万5,000円という光熱費削減額は、すべての家庭で確実に実現する金額ではありません。

住宅面積、断熱性能、気密性能、冷暖房設定、在宅時間、設備効率、電気料金によって結果は変わります。

そのため、実際の提案では住宅性能と家族の暮らし方を確認し、削減見込額を個別に設定する必要があります。

この計画で優先して守る4つのお金

今回の資金計画で優先するのは、次の4項目です。

1. 子ども2人の公立高校卒業までの教育費
2. 建築後の生活防衛資金
3. 将来の車・保険・住宅修繕費
4. 70歳以降へ住宅ローンを残さないための返済原資

住宅ローンを早く返すために、教育費や預金を無理に削る計画ではありません。

まず教育費と生活資金を守ります。

そのうえで、高断熱住宅によって削減できた光熱費を50万円単位で繰上返済し、教育費終了後に月3,000円を追加する計画です。

住宅ローン審査に通ることと、安心して返せることは違います

土地購入から新築までの総額が3,500万円でも、家族構成、子どもの年齢、収入の変化、教育方針によって返済の安全性は変わります。

同じ世帯年収530万円でも、子どもがいない家庭と、これから教育費が増える家庭では、返せる住宅ローン額は同じではありません。

住宅会社から「住宅ローンは通ります」と言われただけで、新築総額を決めてはいけません。

確認すべきなのは、次の4点です。

• 教育費のピークはいくらになるか
• 金利が上がった場合の返済額はいくらか
• 建築後に現金をいくら残せるか
• 何歳で住宅ローンを完済できるか

デザインハウス甲府では、建物本体価格だけではなく、土地、付帯工事、外構、登記、住宅ローン費用まで含めた総額から資金計画を考えます。

「借りられる金額」ではなく、「教育費を払いながら返せる金額」を一緒に確認します。

よくある質問

子ども2人がいる家庭でも3,200万円の住宅ローンを返せますか？

年収だけでは判断できません。子どもの年齢、教育方針、現在の預金、車の買い替え、保険料、住宅修繕費などを含めた確認が必要です。今回のモデルでは、省エネによる年間25万5,000円の削減分と、教育費終了後の月3,000円を繰上返済へ回すことで、夫69歳9か月頃の完済が見込まれました。

高断熱住宅にすると光熱費は年間25万5,000円減りますか？

必ず同額が削減できるわけではありません。今回の金額は、電気代が月1万5,000円、冬の灯油代が5か月間で月1万5,000円減るという想定です。住宅面積、設備、生活時間、温度設定、電気料金などによって実際の削減額は変わります。

繰上返済は毎月行うのですか？

今回の計画では毎月2万1,250円を専用口座へ積み立て、残高が50万円に達した時点で期間短縮型の繰上返済を行います。50万円未満の残高は、次の年へ繰り越します。

教育費と繰上返済はどちらを優先すべきですか？

教育費と生活防衛資金を優先します。家計に余裕がない状態で繰上返済を行い、教育費や生活費を別の借入で補うことは避けるべきです。

大学進学費用も含まれていますか？

今回の約1,099万円には、公立高校卒業までの教育費を計上し、大学・短期大学・専門学校の費用は含めていません。大学進学を予定する場合は、別途資金を計上して再計算する必要があります。

45年ローンを組んでも大丈夫ですか？

45年ローンそのものだけで良し悪しは判断できません。毎月返済額を抑えながら、教育費と生活資金を確保し、計画的な繰上返済によって70歳までに完済できるかを確認することが重要です。

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山梨県で土地購入から新築を検討している子育て世帯へ

「住宅ローンはいくら借りられるか」だけで、新築予算を決めていませんか。

本当に確認すべきなのは、子どもの教育費を払いながら、何歳で住宅ローンを完済できるかです。

デザインハウス甲府では、土地代、建物、付帯工事、外構、登記、住宅ローン費用まで含めた総額と、教育費、収入推移、金利上昇、光熱費削減効果を一緒に確認します。

高断熱・高気密住宅によって削減できる光熱費を、50万円単位の繰上返済へ回した場合の効果も個別に試算します。

「借りられる金額」ではなく、「教育費を守りながら返せる金額」を確認しませんか。

デザインハウス甲府
土地購入からの新築資金相談
電話：0120-916-822

※本シミュレーションはモデル条件による暫定計算です。実際の融資条件、金利、光熱費、収入、税金、保険料などにより結果は変わります。金融機関の融資承認や光熱費削減効果を保証するものではありません。