ラジオネーム：　　甲府市　マシュメロ

現在、親からの資金援助について検討しているのですが、

贈与税や非課税制度の使い方など、注意すべき点が多いと感じています。

援助を受けるタイミングはいつが適切か 、必要な手続き  など

教えていただければありがたいです。

1 親からのお金でも贈与税の対象になる

「親子だから税金はかからない」「住宅のためのお金だから大丈夫」。この思い込みには注意が必要です。通常の暦年課税では、その年の1月1日から12月31日までに受け取った贈与を合計し、基礎控除110万円を差し引いて贈与税を計算します。110万円は、受け取る人一人についての年間の控除です。父から110万円、母から110万円を受け取れば、合計220万円として考えます。

例えば、贈与を受けた年の1月1日に18歳以上の子が、親から1,000万円を受け取ったとします。ほかの贈与がなく、住宅の非課税特例などを使わず、暦年課税の特例税率で計算すると、贈与税は次の金額です。

（1,000万円－110万円）×30％－90万円＝177万円

親御さんが用意してくれた1,000万円でも、制度を使わなければ177万円の贈与税が生じる例があります。住宅の非課税特例を使えるかどうかは、お金を受け取る前に確認しておきたいところです。

2 住宅取得等資金の非課税は最大1,000万円

父母や祖父母などから、自分が住む住宅の新築、購入、一定の増改築のために資金を受け取る場合、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」という制度があります。2026年10月1日現在、対象となる贈与の期間と非課税限度額は次のとおりです。

確認する項目｜現在の制度
対象となる贈与の期間｜2024年1月1日から2026年12月31日まで
省エネ等住宅の非課税限度額｜受け取る人一人につき最大1,000万円
それ以外の住宅の非課税限度額｜受け取る人一人につき最大500万円

2027年以降の贈与について、今の制度がそのまま続くと決めつけて資金計画を立てることはできません。延長や改正の有無は、贈与を実行する時点で確認してください。ただし、期限を意識するあまり、工事の見通しが立たないうちに受け取るのも避けたいところです。

父と母から受け取っても非課税枠は二倍にならない

この制度の限度額は、贈与する親一人ごとではありません。父から600万円、母から400万円を受け取れば、同じ子が受け取った1,000万円として扱います。父から1,000万円、母から1,000万円を受け取っても、一人で2,000万円の住宅非課税枠を使えるわけではありません。また、2024年から2026年の間に既にこの制度で非課税になった金額は、原則として限度額から差し引きます。1,000万円の枠が毎年復活する制度ではありません。

110万円の基礎控除と併用できる場合がある

暦年課税の場合、住宅の非課税枠とは別に年間110万円の基礎控除を併用できます。省エネ等住宅の1,000万円枠を全額使え、同じ年のほかの暦年課税の贈与がなければ、合計1,110万円まで贈与税がかからない計算になります。過去の制度利用や、その年に受け取ったほかの贈与も含めて確認してください。住宅の特例を使うための申告は必要です。

3 誰から受け取りどの住宅に使うかを確認する

主な確認事項を整理します。以下は新築・購入を中心とした一覧で、すべての要件を網羅したものではありません。

項目｜主な条件
援助する人｜自分の父母・祖父母などの直系尊属
受け取る人の年齢｜贈与を受けた年の1月1日に18歳以上
受け取る人の所得｜その年の合計所得金額が原則2,000万円以下
住宅の広さ｜登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下
40㎡以上50㎡未満の住宅｜合計所得金額が1,000万円以下
住宅の使い方と所有｜床面積の2分の1以上を本人の居住用とし、本人が所有者または共有者になる
過去の利用と契約相手｜過去の特例利用歴や、親族など特別な関係のある人との売買・請負契約にも制限がある

ここでいう「合計所得金額」は、給与の額面年収とは異なります。「年収が2,000万円以下だから使える」と自己判断しないでください。中古住宅や増改築では、耐震基準や対象工事なども確認が必要です。海外居住などの場合にも別の確認事項があります。

妻の親から夫への贈与は原則として対象外

妻の親は、夫にとってこの制度上の直系尊属に当たりません。養子縁組をしている場合などを除き、妻の親から夫が直接受け取る贈与に、この住宅非課税制度は使えません。妻の親から妻が受け取る場合は、妻が自分の住宅取得のために使い、住宅の持分を持つなどの条件を満たす必要があります。

4 高性能という説明だけでは1,000万円枠は使えない

「省エネ等住宅」という名称ですが、省エネルギー性能のほか、耐震性能やバリアフリー性能の基準で該当する場合もあります。これから建てる新築住宅では、次のいずれかの基準を満たし、所定の書類で証明することが必要です。

性能の区分｜新築住宅の基準
省エネルギー性能｜断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上
耐震性能｜耐震等級2以上 または免震建築物
バリアフリー性能｜高齢者等配慮対策等級3以上 専用部分

省エネルギー性能で証明する場合は、断熱等級5だけでなく、一次エネルギー消費量等級6も必要です。また、カタログや営業担当者の説明だけで申告することはできません。住宅性能証明書など、申告に使える証明書類を準備します。中古住宅や増改築、以前に建築確認を受けた住宅などは扱いが異なります。

住宅会社には、契約前に「この家は住宅資金贈与の1,000万円枠に該当しますか」「証明には何の書類を使いますか」「発行をいつ手配しますか」と聞いてください。デザインハウス甲府でも、性能の確認と、申告で必要になる書類の準備を資金計画に組み込んで考えます。

5 援助を受け取る時期は住宅の支払いと工程から決める

相談は契約前から。受け取る日は、取得代金の支払いと期限内の工事進捗を確認してから決めます。

「契約時なら必ず大丈夫」「年末までに振り込めば大丈夫」という共通の正解はありません。例えば2026年中に住宅取得等資金の贈与を受ける場合、翌年の期限を見据える必要があります。

確認する時点｜2026年に贈与を受ける場合
贈与の実行｜現行制度の対象期間は2026年12月31日まで
贈与資金の使用と新築・取得等｜2027年3月15日までに、贈与資金全額を対象の対価に充てて新築・取得等をする
贈与税の申告｜2027年2月1日から3月15日までに、受け取った人が申告する
居住｜原則として2027年3月15日までに居住するか、その後遅滞なく居住することが確実と見込まれること

さらに、2027年12月31日までに居住しなければ、原則として特例を受けられず修正申告が必要になります。「年末までに入居すれば何でもよい」という意味ではなく、3月15日時点での新築・取得等と、その後遅滞なく居住する見込みが前提です。

注文住宅と建売住宅では期限までに必要な状態が違う

注文住宅を請負契約で新築する場合、翌年3月15日時点で、屋根の骨組みを含む屋根があり、土地に定着した建造物と認められる一定の状態なら、未完成でも「新築」に含まれる場合があります。一般に棟上げ以後の状態と説明されますが、着工しただけ、基礎工事を終えただけでは足りません。工事の状態や完成・居住予定を証する書類も確認します。

一方、建売住宅や分譲マンションなどを購入する場合は、契約しただけでは「取得」になりません。翌年3月15日までの引渡しが必要です。注文住宅の未完成時の扱いを、建売住宅にも当てはめないようにしてください。

2026年末に受け取り2027年夏に着工する計画は要注意

2026年12月に受け取り、2027年夏に着工する予定なら、通常は2027年3月15日までの新築等の条件を満たせません。「今年の枠を使いたいから、先に受け取っておこう」と進める前に、工事日程を確認してください。制度に合わせた無理な着工や、工事の進捗に見合わない前払いも避けるべきです。

6 ローン返済用のお金はこの住宅非課税制度の対象外

「先に住宅ローンを借りて家を買い、あとから親の援助で繰上返済する」。この援助は、住宅取得等資金の非課税制度の対象にはなりません。新築・購入などの対価に充てる贈与と、すでに借りた住宅ローンを返済するための贈与は、扱いが違います。

また、親から土地や建物そのものをもらう場合も、この「住宅取得等資金」の非課税制度とは別です。住宅の新築に先行して買う敷地など、対象になる土地代はありますが、土地だけ取得して住宅を建てる計画が期限に間に合わない場合は注意が必要です。

住宅会社の見積書にある総額の全項目が、そのまま非課税の対象になるとは限りません。建物・土地の対価と、登記費用やローン諸費用などを分け、贈与資金をどの支払いに充てるかを明確にしましょう。

7 手続きは受け取り前の確認から翌年の申告まで

受け取る前に制度と資金計画を確認する

援助額、贈与する人と受け取る人、ほかの贈与、過去の特例利用、住宅の性能、完成・引渡し予定、登記名義を整理します。税務署や税理士に制度の適用を確認し、住宅会社には工程と証明書類、金融機関には自己資金と借入額を相談します。

贈与の合意とお金の動きを記録する

贈与日、金額、贈与者、受贈者、住宅取得のための贈与であることを、贈与契約書などで記録しておくと確認しやすくなります。親名義の口座から受け取る本人の口座へ振り込み、通帳や振込記録、住宅代金の支払記録を保存してください。これは事実関係を整理するための実務上の勧めで、書面や振込記録だけで非課税が確定するわけではありません。

申告に使う書類をそろえる

主な書類は次のとおりです。必要書類は、新築・購入・増改築の別、住宅性能の証明方法、申告時の工事や居住の状態によって変わります。

・贈与税の申告書と、住宅の非課税特例に関する明細・チェック書類
・親子などの関係と本人の生年月日が分かる戸籍謄本など
・工事請負契約書や売買契約書の写し
・床面積や持分を確認できる登記関係の情報・書類
・1,000万円枠を利用する場合の住宅性能証明書など
・所得確認に必要な書類や情報、マイナンバーなどの本人確認書類
・未完成・未入居で申告する場合の工事状況や居住予定に関する書類

贈与後に取得することが求められる戸籍書類などもあるため、取得時期を含めて確認してください。登記事項証明書は、不動産番号の記載などで添付を省略できる場合があります。2026年分の申告に際しては、その年分の手引き・様式で確認します。

税額がゼロでも贈与税を申告する

住宅の非課税特例を利用する場合、税額がゼロでも贈与税の申告が必要です。申告するのは、援助した親ではなく、受け取った子などです。2026年分なら2027年2月1日から3月15日までに、所轄税務署への提出やe-Taxなどで手続きを行います。住宅ローン控除の所得税申告とは別の手続きです。

8 夫婦の名義と住宅ローン控除も一緒に確認する

資金を負担した割合と登記の持分を合わせる

例えば、住宅の取得対価が3,000万円で、夫が2,000万円、妻が自分の親から受け取った援助1,000万円を負担する場合を考えます。資金の負担に対応する持分は、夫が3分の2、妻が3分の1です。援助を受けた妻が持分を持たず、夫だけの名義にすると、妻の住宅非課税制度の適用や、夫婦間の贈与の問題が生じます。

単純に「夫婦だから半分ずつ」「ローンは夫だから夫名義」と決めるのではなく、親の援助、自己資金、借入額を合わせて確認してください。土地と建物が別名義になる場合や、ペアローンを使う場合も、登記前に税理士と司法書士へ相談すると整理しやすくなります。

住宅ローン控除との併用にも計算上の注意がある

条件を満たせば、住宅資金贈与の特例と住宅ローン控除を併用できます。ただし、住宅ローン控除の計算では、特例を使った贈与額を住宅等の取得対価から差し引きます。借入残高の全額が、そのまま控除対象になるとは限りません。

例えば、取得対価3,000万円に対し、非課税特例を使う贈与が800万円、年末の住宅ローン残高が2,500万円なら、取得対価から贈与を差し引いた2,200万円が、取得対価側の上限になります。実際の控除額には、住宅の種類や入居年ごとの限度額、本人の税額なども関係します。控除を増やすためだけに、不要な借入れを増やすことは勧めません。

9 相続時精算課税は将来の相続まで考えて選ぶ

住宅の非課税枠を超える援助では、「相続時精算課税」を検討する場合があります。現在は年間110万円の基礎控除と、同じ贈与者について累計2,500万円の特別控除があります。ただし、2,500万円は、将来の相続まで含めて無条件に税金がなくなる枠ではありません。年間基礎控除を除いた贈与額は、原則として贈与者が亡くなったときの相続税の計算に加算されます。

一度選ぶと、その贈与者からの贈与について暦年課税へ戻れません。制度の選択に届出が必要で、特別控除の利用には期限内申告も必要です。原則として贈与者に60歳以上という年齢条件がありますが、2026年末までの一定の住宅取得等資金には、60歳未満でも選べる特例があります。

なお、住宅取得等資金の非課税特例で非課税になった部分は、相続時精算課税の2,500万円控除とは扱いが異なり、その贈与者の相続税の課税価格への加算は不要です。どの制度で、いくらを扱うかを区別してください。

親御さんの財産全体、将来の生活費、ほかの相続人への説明も含めて考え、目先の贈与税だけで選ばないことが大切です。

10 援助が増えたら借入れと残す現金を見直す

ここからは、住宅会社としてお伝えしたい資金計画の話です。親から500万円の援助を受けると聞いたとき、そのまま住宅予算を500万円増やす提案には、慎重になってください。援助を使って借入額を減らすことも、自己資金の持ち出しを抑えて手元の現金を残すこともできます。

例えば、当初の総予算3,000万円を「自己資金600万円、借入2,400万円」で考えていたご家庭に、500万円の援助がある場合の比較です。以下は資金の配分を説明する例で、税務上の対象額や借入条件は別途確認します。贈与資金は対象となる住宅取得の支払いに充てる前提です。

使い方｜住宅の総予算｜自己資金の持ち出し｜援助｜借入
予算を増やす｜3,500万円｜600万円｜500万円｜2,400万円
借入額を減らす｜3,000万円｜600万円｜500万円｜1,900万円
現金を500万円残す｜3,000万円｜100万円｜500万円｜2,400万円

どれが適切かは、年齢、収入、教育費、返済期間、退職時期、手元資金で変わります。援助を全額、住宅取得の対象となる代金に充てながら、自分の預貯金の持ち出しを抑えることは考えられます。一方、特例を使うために受け取った贈与資金そのものを使い残す計画には注意が必要です。

デザインハウス甲府では、建築後にいくら現金を残せるかを軸に住宅予算を考えます。建物本体だけでなく、付帯工事や諸費用も含めて総額を整理し、親御さんの援助を受けた後の借入額と暮らしを確認します。親御さんにも、ご自身の生活費、医療・介護への備えを残していただきたいと考えています。

マシュメロさんへ まずは振込前に計画を整理してください

援助を受ける適切な時期は、家を取得するための支払いに間に合い、贈与後の工事・引渡し・入居の期限を満たせる時期です。相談は早めに始め、振込日は計画を確認してから決めてください。

・誰から誰へ、いくら援助するかを決める
・住宅の性能、登記名義、工程、対象となる支払いを確認する
・税務署や税理士に制度の適用を確認する
・贈与と住宅代金の支払いの記録を残す
・翌年の贈与税申告を期限内に行う

甲府市や山梨県内で家づくりを検討中の方は、相談時に「親からの援助も含めて資金計画を考えたい」とお伝えください。予定している援助額、手元に残したい預貯金、建築・購入時期、見積書があれば、話を具体的に進めやすくなります。個別の税務判断と申告については税務署・税理士に確認し、住宅の計画と合わせて進めましょう。

親御さんの援助を、建てた後の家族の安心につなげる。そのために、総額と残すお金から考える家づくりをお勧めします。

本記事は2026年10月1日現在の制度に基づく一般的な解説です。制度改正や個別の条件により適用が変わるため、贈与の実行前と申告時に最新の要件をご確認ください。