デザインハウス甲府｜山梨県甲府市｜甲斐市のローコスト住宅・本体価格

【結論】

古い家から新築へ建て替えると、建物の評価額が新しくなるため、固定資産税の「建物分」は高くなる傾向にあります。

しかし、以下の3つの理由から、「全ての人で大幅に負担が増えるわけではない」のが現実です。

1. 新築住宅の減額措置（固定資産税が一定期間1/2に軽減）が適用されるため。

2. 適切な建物サイズ（コンパクト化）にすることで評価額自体を抑えられるため。

3. 高断熱・高性能化により毎月の「光熱費」が大きく下がり、税金の増額分を相殺できるため。

家づくりで後悔しないためには、固定資産税という単体の支出だけでなく、「税金＋光熱費＋修繕費・維持費」をあわせた住まいの【トータルコスト（総額）】で判断することが極めて重要です。

1. なぜ建て替えると固定資産税が変わるのか？基本の仕組み

「建て替えたら税金が上がった」という声を聞くことがありますが、これには固定資産税の計算の仕組みが関係しています。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される地方税です。

• 土地の固定資産税：住宅が建っている土地には「小規模住宅用地の特例」が適用されており、200㎡（約60坪）までの部分は課税標準額が1/6に軽減されています。建て替えを行っても住宅地として利用し続ける限り、土地の税額の大枠は変わりません。

• 建物の固定資産税：建物の評価額は「築年数の経過（経年減価）」によって下がっていきます。築30年〜50年などの古家は評価額が低くなっているため、税額が安く抑えられています。

建て替えを行うと、建物が「最新の評価額（新築）」リセットされるため、建物の固定資産税額が上がるというわけです。

2. 知っておきたい「新築住宅に対する固定資産税の軽減措置」

新築によって建物の評価額が上がっても、国や自治体による優遇制度が用意されているため、いきなり満額の税金が課されるわけではありません。

① 新築住宅の税額軽減措置（新築から3年間／5年間）

一定の要件を満たす新築住宅の場合、新築後3年間、建物分の固定資産税が1/2に減額されます。

（※長期優良住宅の認定を受けた場合は、減額期間が5年間に延長されます）

※床面積要件（50㎡以上280㎡以下など）を満たす必要があります。最新の税制改正により変更される場合がありますので、計画時に最新情報をご確認ください。

3. 「固定資産税単体」ではなく「住まいのトータルコスト」で考えるべき理由

50代・60代からの建て替えにおいて、最も重視すべきなのは「目先の税金」ではなく「暮らしていくだけでかかる月々の総費用（ランニングコスト）」です。

建て替え前後の費用比較イメージ

築年数が経過した古い家と、最新の高性能な新築住宅では、毎月の出費の内訳が大きく変わります。

【築古の家での暮らし】
・固定資産税： 安い
・毎月の光熱費： 高い（断熱性が低く、夏は暑く冬は寒いためエアコン代がかさむ）
・修繕・メンテナンス費： 高い（屋根・外壁・水回りの不具合が頻発）

【高断熱な新築での暮らし】
・固定資産税： やや高くなる（軽減措置適用あり）
・毎月の光熱費： 大幅に安くなる（高断熱・高気密で省エネ）
・修繕・メンテナンス費： 当面は抑えられる

山梨県は、夏は猛暑、冬は厳しい寒さと寒暖差が大きい地域です。断熱性能の低い古い家では、冬場の暖房費や夏場の冷房費が家計を大きく圧迫します。

新築時に高い断熱性能（高断熱・高気密住宅）を備えておくことで、毎月の電気代・ガス代などの光熱費が大きく下がります。結果として、固定資産税の増額分以上の光熱費削減効果が得られ、トータルの生活費が安くなるケースも少なくありません。

4. 50代・60代の山梨県での建て替え成功ポイント3選

デザインハウス甲府が提案する、50代・60代からの後悔しない家づくりのポイントは以下の3つです。

ポイント①：ライフスタイルに合わせた適正サイズ（平屋・コンパクト間取り）にまとめる

子供が独立した後の50代・60代の建て替えでは、大きな家は必要ありません。

建物の床面積を必要最小限（コンパクト）に抑えることで、建築費用（イニシャルコスト）が下がるだけでなく、固定資産税の評価額や将来の塗装・修繕費用も削減できます。

ポイント②：建てた後の「総額（税金・光熱費・修繕費）」で資金計画を立てる

建築会社を選ぶ際は、建物本体価格や建築費だけでなく、「住み始めてから毎年いくらかかるか」まで含めたシミュレーションを出してもらいましょう。

ポイント③：最新の税制優遇・補助金制度を活用する

固定資産税の軽減措置に加え、国や山梨県・各市町村（甲府市、甲斐市、南アルプス市など）の省エネ住宅補助金、贈与税の非課税措置など、活用できる制度を漏れなくチェックすることが大切です。

5. よくある質問（FAQ）

Q1. 建て替え工事中の土地の固定資産税はどうなりますか？

A. 1月1日時点で家屋が解体されて更地になっていると、通常は土地の軽減特例（1/6）が外れて土地の税金が高くなります。ただし、「既存家屋を撤去して新築している最中である」といった一定の要件（建て替え特例）を満たせば、工事中であっても引き続き軽減措置が適用される場合があります。事前に市町村の税務課へご相談ください。

Q2. 50代・60代で住宅ローンを組んで建て替えるのはリスクがありますか？

A. 無理のない返済計画であれば問題ありません。退職金の使い方、老後資金の残し方、バリアフリー化による将来の医療・介護リスク軽減などを総合的に考慮した資金計画を立てることが重要です。

Q3. 固定資産税はいつから新築の金額に切り替わりますか？

A. 建物が完成・引き渡された翌年の1月1日時点の所有状況に基づき、その年度（通常は4月〜5月頃に通知）から新築の評価額による固定資産税が課税されます。

まとめ：本当に大切なのは「建てた後も安心して暮らせること」

建て替えにおいて、固定資産税が高くなるかどうかは気になるポイントです。しかし、税金単体にとらわれるのではなく、「建築費 ＋ 固定資産税 ＋ 光熱費 ＋ 維持修繕費」を含めた生涯総額で捉えることが、50代・60代からの賢い家づくりにつながります。

デザインハウス甲府では、山梨県の地域特性に合わせた高断熱住宅のご提案はもちろん、建てた後のお金（ランニングコスト・税金・補助金）まで考慮した資金計画のサポートを行っています。

「うちの場合は税金や光熱費がどう変わる？」「平屋に建て替えた場合の費用を知りたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。