【山梨県・子育て世帯の新築資金計画】教育費を守り、光熱費の削減分で70歳完済を目指す

「住宅ローンの審査に通ったから、3,500万円の家を建てても大丈夫」

本当に、そう言い切れるでしょうか。

子育て世帯の住宅購入では、住宅ローンだけを見てはいけません。

子ども2人の教育費、毎月の生活費、将来の金利上昇、車の買い替え、住宅の修繕費まで考える必要があります。

今回、次のモデル家族について、新築資金シミュレーションを行いました。

• 夫35歳・年収380万円
• 妻32歳・年収150万円
• 第一子8歳
• 第二子6歳
• 土地・建物・諸費用総額3,500万円
• 頭金300万円
• 住宅ローン3,200万円
• 返済期間45年
• 子ども2人とも公立高校卒業まで
• 大学費用は計上しない
• 物価上昇率は年0.8％
• 住宅ローン金利は当初1.5％、5年後2.0％、10年後2.5％

結論からお伝えします。

高断熱住宅で削減できる光熱費を使ってしまわず、50万円単位で期間短縮型の繰上返済に回し、第二子の高校卒業後から月3,000円を追加すると、夫69歳9か月頃での完済が見込まれます。

教育費を削って住宅ローンを返す計画ではありません。

住宅性能によって減らせる支出を、住宅ローンの期間短縮へ回す計画です。

※本記事はモデル条件による暫定シミュレーションです。金融機関の融資承認や、実際の光熱費削減額を保証するものではありません。

土地購入と教育費を両立し、70歳までの完済を目指す

今回の土地購入・新築総額は3,500万円です。

頭金300万円を入れ、住宅ローンは3,200万円。返済期間を45年に設定すると、繰上返済をしない場合の完済年齢は夫80歳になります。

しかし、高断熱住宅への住み替えによって削減できると想定した年間25万5,000円を繰上返済へ回すと、完済時期は70歳6か月頃まで短縮できます。

さらに、第二子が高校を卒業した後から月3,000円を追加すると、完済時期は69歳9か月頃まで短縮できる試算です。

3つの返済方法の比較

繰上返済をしない場合とおすすめ案を比較すると、利息負担は約525万円減少します。

重要なのは、一度に数百万円を繰上返済する計画ではないことです。

光熱費として支払うはずだったお金を毎月積み立て、50万円に達した段階で元金を減らします。

家族構成・収入・住宅ローンの計算条件

今回のシミュレーションでは、夫の年収が毎年2％ずつ上昇し、年収600万円で上限に達する条件としました。

妻は現在の年収を150万円とし、7年後にフルタイムへ移行して年収250万円になる前提です。

生活費は月20万円。物価上昇率を年0.8％として、毎年の生活費と教育費に反映しています。

住宅ローンの金利条件

金利が変更される時点で、その時の住宅ローン残高と残りの返済期間から毎月返済額を再計算しています。

ただし、次の費用は未確認です。

• 現在の預金・投資資産
• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 生命保険・医療保険
• 車の維持費と買い替え費用
• 建物の将来修繕費
• 住宅ローン諸費用
• 実際の手取り収入

これらを0円として計算すると、実際よりも家計に余裕があるように見えてしまいます。

したがって、今回の結果は住宅ローンと教育費を中心にした暫定計算です。最終判断には、源泉徴収票、預金残高、保険料、車関連費などの確認が必要です。

夫婦の年収はどのように変化するのか

住宅ローンを長期間返済する場合、現在の年収だけで判断するのは不十分です。

今回の計算では、夫の年収を380万円から毎年2％ずつ増加させ、年収600万円を上限としました。

妻は夫42歳時点でフルタイムへ移行し、年収を150万円から250万円に変更しています。

主な年齢の世帯年収

注意したいのは、最初の7年間です。

妻がフルタイムになる前である一方、子ども2人の教育費は増えていきます。

年収が将来上がる予定だから大丈夫と考えるのではなく、収入がまだ少ない時期をどのように乗り切るかが重要です。

子ども2人の公立高校卒業までの教育費

教育費は、文部科学省の「令和5年度子供の学習費調査」を基準に、公立小学校・公立中学校・公立高校の学習費を使って計算しています。

さらに、将来の値上がりを考慮し、年0.8％の物価上昇率を反映しました。

その結果、子ども2人が公立高校を卒業するまでの教育費総額は、約1,099万円となりました。

教育費のピークは夫44歳

教育費が最も高くなるのは、夫44歳の年です。

• 第一子：17歳・高校生
• 第二子：15歳・高校生
• 年間教育費：約128万3,000円

この年は、住宅ローン返済に加えて、月平均約10万7,000円の教育費が必要になる計算です。

ただし、この試算には大学、短期大学、専門学校への進学費用は含まれていません。

大学進学を希望する場合は、住宅ローンの繰上返済よりも先に、大学進学資金を確保する必要があります。

この順番を間違えてはいけません。

「繰上返済をすれば安心」ではなく、「教育費と生活防衛資金を確保したうえで繰上返済する」が正しい考え方です。

金利上昇後も70歳完済を目指せるか

今回の計算では、住宅ローン金利が将来上昇する条件を設定しています。

繰上返済をしない場合、毎月返済額は次のように増加します。

おすすめ案の返済額が低くなる理由は、金利上昇の影響がなくなるからではありません。

5年後、10年後までに50万円単位の繰上返済を行い、住宅ローンの元金を先に減らしているからです。

高断熱住宅の光熱費削減を繰上返済へ

今回の想定削減額は次のとおりです。

• 電気代削減：月1万5,000円×12か月＝18万円
• 灯油代削減：月1万5,000円×5か月＝7万5,000円
• 年間削減額：25万5,000円
• 月平均削減額：2万1,250円

この金額を住宅ローン返済額から直接差し引くのではありません。

毎月、繰上返済専用口座へ移し、残高が50万円に達した時点で期間短縮型の繰上返済を行います。

これが今回のシミュレーションの中心です。

35歳から52歳までの住宅ローン残高

返済開始時の住宅ローン残高は3,200万円です。

毎月の通常返済に加え、光熱費削減分を積み立て、50万円に達した年に繰上返済します。

例えば、夫36歳、38歳、40歳、42歳、44歳、46歳などの時点で50万円の繰上返済を行います。

この時期は、子ども2人の教育費が増えていく時期でもあります。

そのため、給与から無理に高額な繰上返済を行う計画にはしていません。

あくまでも、高断熱住宅によって減らせたと想定する光熱費を原資としています。

50万円未満は翌年へ繰り越す

年間の光熱費削減額は25万5,000円です。

1年では50万円に届かないため、原則として約2年ごとに50万円の繰上返済を行う流れになります。

50万円未満の残高は消滅せず、翌年へ繰り越します。

教育費が最も高くなる夫44歳の年にも50万円を繰上返済する計算ですが、実際の家計収支が厳しい場合は、繰上返済を延期する判断も必要です。

教育費や生活費を借金で補いながら繰上返済することに意味はありません。

53歳以降の住宅ローン残高と完済時期

夫53歳時点の住宅ローン残高は、約1,833万円です。

その後も50万円単位の繰上返済を続けることで、住宅ローン残高は次のように減少します。

• 60歳時点：約1,037万円
• 63歳時点：約691万円
• 65歳時点：約461万円
• 67歳時点：約220万円
• 69歳時点：完済

おすすめ案では、第二子が高校を卒業する夫47歳頃から、光熱費削減分に月3,000円を追加します。

積立額は、月平均2万1,250円から月2万4,250円になります。

教育費が終了した後の負担減少額に比べれば、月3,000円は小さな追加です。

しかし、この月3,000円によって完済時期が約9か月短縮され、夫69歳9か月頃の完済につながります。

大きな節約を長期間我慢するより、家計負担が軽くなった時期に少額を追加する方が、継続しやすい計画です。

教育費を守りながら70歳完済へ進む4ステップ

この計画を実行するには、次の4つの手順が必要です。

STEP1　建築後の生活予備費を確保する

最初に頭金300万円を支払うのではなく、建築後にいくら現金が残るかを確認します。

特に妻がフルタイムになるまでの最初の7年間に備え、車、保険、医療費、予想外の支出に対応できる現金を残す必要があります。

STEP2　光熱費削減分を自動積立する

毎月2万1,250円を、給与口座から繰上返済専用口座へ自動的に移します。

「余ったら貯める」ではなく、先に積み立てる仕組みにすることが重要です。

STEP3　50万円単位で期間短縮型の繰上返済を行う

専用口座の残高が50万円に達したら、金融機関へ繰上返済を申し込みます。

返済額軽減型ではなく、返済期間を短くする期間短縮型を基本とします。

ただし、繰上返済手数料や最低返済単位は金融機関によって異なるため、契約前の確認が必要です。

STEP4　教育費終了後に月3,000円を追加する

第二子の高校卒業後から、積立額を月2万4,250円へ増やします。

これにより、教育費が必要な時期に無理をせず、教育費終了後に70歳完済へ向けて返済速度を上げられます。

高断熱住宅は、光熱費が安いだけの住宅ではない

高断熱・高気密住宅の価値は、毎月の電気代や灯油代が安くなることだけではありません。

削減できた光熱費を住宅ローンの元金返済へ回せれば、返済期間と総利息を減らすことができます。

今回のモデルケースでは、繰上返済をしない場合の総利息は約1,861万円です。

おすすめ案では約1,336万円となり、約525万円の利息削減効果が見込まれます。

つまり住宅性能は、快適性だけでなく、長期の住宅資金計画にも影響します。

ただし、年間25万5,000円という光熱費削減額は、すべての家庭で確実に実現する金額ではありません。

住宅面積、断熱性能、気密性能、冷暖房設定、在宅時間、設備効率、電気料金によって結果は変わります。

そのため、実際の提案では住宅性能と家族の暮らし方を確認し、削減見込額を個別に設定する必要があります。

この計画で優先して守る4つのお金

今回の資金計画で優先するのは、次の4項目です。

1. 子ども2人の公立高校卒業までの教育費
2. 建築後の生活防衛資金
3. 将来の車・保険・住宅修繕費
4. 70歳以降へ住宅ローンを残さないための返済原資

住宅ローンを早く返すために、教育費や預金を無理に削る計画ではありません。

まず教育費と生活資金を守ります。

そのうえで、高断熱住宅によって削減できた光熱費を50万円単位で繰上返済し、教育費終了後に月3,000円を追加する計画です。

住宅ローン審査に通ることと、安心して返せることは違います

土地購入から新築までの総額が3,500万円でも、家族構成、子どもの年齢、収入の変化、教育方針によって返済の安全性は変わります。

同じ世帯年収530万円でも、子どもがいない家庭と、これから教育費が増える家庭では、返せる住宅ローン額は同じではありません。

住宅会社から「住宅ローンは通ります」と言われただけで、新築総額を決めてはいけません。

確認すべきなのは、次の4点です。

• 教育費のピークはいくらになるか
• 金利が上がった場合の返済額はいくらか
• 建築後に現金をいくら残せるか
• 何歳で住宅ローンを完済できるか

デザインハウス甲府では、建物本体価格だけではなく、土地、付帯工事、外構、登記、住宅ローン費用まで含めた総額から資金計画を考えます。

「借りられる金額」ではなく、「教育費を払いながら返せる金額」を一緒に確認します。

よくある質問

子ども2人がいる家庭でも3,200万円の住宅ローンを返せますか？

年収だけでは判断できません。子どもの年齢、教育方針、現在の預金、車の買い替え、保険料、住宅修繕費などを含めた確認が必要です。今回のモデルでは、省エネによる年間25万5,000円の削減分と、教育費終了後の月3,000円を繰上返済へ回すことで、夫69歳9か月頃の完済が見込まれました。

高断熱住宅にすると光熱費は年間25万5,000円減りますか？

必ず同額が削減できるわけではありません。今回の金額は、電気代が月1万5,000円、冬の灯油代が5か月間で月1万5,000円減るという想定です。住宅面積、設備、生活時間、温度設定、電気料金などによって実際の削減額は変わります。

繰上返済は毎月行うのですか？

今回の計画では毎月2万1,250円を専用口座へ積み立て、残高が50万円に達した時点で期間短縮型の繰上返済を行います。50万円未満の残高は、次の年へ繰り越します。

教育費と繰上返済はどちらを優先すべきですか？

教育費と生活防衛資金を優先します。家計に余裕がない状態で繰上返済を行い、教育費や生活費を別の借入で補うことは避けるべきです。

大学進学費用も含まれていますか？

今回の約1,099万円には、公立高校卒業までの教育費を計上し、大学・短期大学・専門学校の費用は含めていません。大学進学を予定する場合は、別途資金を計上して再計算する必要があります。

45年ローンを組んでも大丈夫ですか？

45年ローンそのものだけで良し悪しは判断できません。毎月返済額を抑えながら、教育費と生活資金を確保し、計画的な繰上返済によって70歳までに完済できるかを確認することが重要です。

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山梨県で土地購入から新築を検討している子育て世帯へ

「住宅ローンはいくら借りられるか」だけで、新築予算を決めていませんか。

本当に確認すべきなのは、子どもの教育費を払いながら、何歳で住宅ローンを完済できるかです。

デザインハウス甲府では、土地代、建物、付帯工事、外構、登記、住宅ローン費用まで含めた総額と、教育費、収入推移、金利上昇、光熱費削減効果を一緒に確認します。

高断熱・高気密住宅によって削減できる光熱費を、50万円単位の繰上返済へ回した場合の効果も個別に試算します。

「借りられる金額」ではなく、「教育費を守りながら返せる金額」を確認しませんか。

デザインハウス甲府
土地購入からの新築資金相談
電話：0120-916-822

※本シミュレーションはモデル条件による暫定計算です。実際の融資条件、金利、光熱費、収入、税金、保険料などにより結果は変わります。金融機関の融資承認や光熱費削減効果を保証するものではありません。