デザインハウス甲府｜山梨県甲府市｜甲斐市のローコスト住宅・本体価格

山梨県で桃とぶどうを栽培する、夫48歳・妻46歳の農業世帯を想定した建て替えモデル事例です。

農業実収入は5年前187万円、3年前320万円、現在540万円へ伸びています。成木になる面積の増加、栽培面積の拡大、新品種の導入により、3年後620万円、5年後730万円、10年後850万円を見込んでいます。

収入は伸びていますが、現在の預金は0円です。

結論は、今すぐ2,700万円をフルローンで借りる案ではなく、3年間で所得実績と現金約300万円をつくってから建てる案です。

結論：おすすめ標準案

建て替えの可能性はあります。ただし、将来の増収が実現すること、直近の申告所得として確認できること、教育費の総額が現在の入力範囲に収まることが条件です。

住宅ローンの審査承認を保証する試算ではありません。

この農業世帯の条件

預金0円でも可能性がある理由

この世帯の預金が0円なのは、浪費や多額の借金が原因ではありません。新規就農後の収入が低く、生活を維持しながら桃とぶどうを育ててきたため、貯蓄する余裕がなかったという設定です。

現在は次の変化が起きています。

• 成木になる面積が増えている
• 栽培面積が増えている
• 単価の高い新品種を導入している
• 農業実収入が187万円から540万円へ増えている
• 農業用借入、自動車ローンがない
• 年間80万円を貯蓄できる段階に入っている

預金額だけを見れば0円ですが、農業経営は「投資段階」から「回収段階」へ移りつつあります。

ただし、住宅ローン審査では「将来850万円になる予定」という説明だけで判断されるわけではありません。例えば【フラット35】では、給与所得者以外の必要書類として納税証明書や確定申告書の写しなどが案内されています。実際に必要な年数や判断基準は金融機関によって異なります。【フラット35】融資手続・必要書類

そのため、増収を確定申告の所得として積み上げる3年間に意味があります。

なぜ今すぐ建てないのか

今すぐ総額2,700万円を全額借りた場合、月返済額は約9.6万円です。現在の家賃や住宅費は0円なので、建築後は年間約115万円の支出が新たに加わります。

この条件で4年に1度の不作と教育費を反映すると、夫52歳時点で資産残高が約86万円のマイナスになる暫定計算です。

悪い表現をすれば「預金が足りない」ですが、必要な調整額は明確です。

今すぐ建てるなら、最低でも約87万円の追加資金調整が必要です。

一方、3年間準備すると、現在の年間貯蓄80万円と収入増加により、建築時の現金は約299万円になります。教育期の最低残高も約259万円を維持できます。

つまり、建て替えを諦める必要はありません。着工時期を3年整えることが、建て替えを実現する条件です。

3つの建て替え案

希望優先案：今すぐ建てる

32坪・4LDK、断熱等級6、耐震等級3を今すぐ実現します。

しかし、建築時に残る現金は0円です。住宅ローンの融資実行前に必要となる費用や、引っ越し、家具・家電、不作、教育費に対応できません。今回の資産推移では、教育期に約86万円の不足が発生します。

今すぐ建てる場合は、親族援助、建築総額の調整、追加の運転資金など、約87万円以上の資金対策が必要です。

おすすめ標準案：3年間、所得と現金をつくる

建物の希望は変えず、着工時期を3年後にします。

3年後の農業実収入見込みは620万円です。現在の年間貯蓄80万円と増収分を積み上げ、建築時に約299万円を残します。

この3年間には、二つの役割があります。

1. 預金0円から建築後の予備資金をつくる
2. 増加した農業所得を確定申告の実績に変える

「頭金をたくさん入れる3年間」ではありません。住宅ローンを借りた後に困らない現金をつくる3年間です。

安全重視案：6年間準備し、総額を200万円調整

夫54歳まで準備し、延床面積を32坪から30坪、建て替え総額を2,700万円から2,500万円へ調整します。

建築時に約722万円を残し、90歳時点の予想残高は約1,649万円です。月返済額が約9.7万円と中心案よりわずかに高いのは、夫80歳までに完済するため、返済期間を26年に短くしているからです。

削減する場合も、断熱等級6と耐震等級3は維持します。面積、間取りの複雑さ、設備、造作、外構から総額を整えます。

農業収入はどう計算したか

農業実収入の成長を次のように設定しました。

不作年は4年に1度とし、その年の標準収入から20％減らしました。過去の178万円は、木がまだ十分に成長していなかった時期の数字であるため、将来の不作年には使っていません。

新品種は高いもので一房7,500円とのことですが、この価格は上振れ要因として扱いました。高単価が続くことを前提に住宅ローンを増やしていません。

増収が予定どおり進まなかったら

この建て替え計画は、農業収入の成長に支えられています。そこで、おすすめ標準案について増収目標の達成率を変えて確認しました。

90歳時点で200万円を残すには、概算で増収目標の約86％以上が必要です。

したがって、3年後に自動的に着工するのではありません。次の条件を満たしているか確認してから最終判断します。

• 農業実収入が620万円前後へ伸びている
• 直近の申告所得にも増収が反映されている
• 現金が約300万円以上ある
• 住宅ローンの事前審査条件が計画と一致している
• 教育費の総額が確認できている

条件を満たさない場合は、着工時期、建築総額、面積、返済期間を再調整します。

不作への備えは現金だけではない

農林水産省の収入保険は、青色申告を行う農業者を対象に、自然災害や価格低下などによる収入減少を広く補償する制度です。前年1年分の青色申告実績があれば加入できると案内されていますが、青色申告実績の年数によって補償限度額が異なります。農林水産省「農業経営の収入保険」

この事例では収入保険と農業共済の加入状況が未確認です。加入条件、保険料、積立金、補償範囲を確認し、住宅の手元資金と農業の運転資金を分けて考えます。

子どもが14歳と10歳だから、教育費の確認が重要

本試算では、教育費月2万円を夫60歳まで計上しています。大学入学金、授業料、県外進学の住居費などの一時金は入力されていないため、計算に含めていません。

大学進学費用を別に準備する場合、おすすめ標準案の現金約299万円をすべて住宅予備費として使うことはできません。

正式相談では、次を確認します。

• 高校は公立か私立か
• 大学進学を予定しているか
• 山梨県内から通学するか
• 県外で一人暮らしをする可能性があるか
• 学資保険や教育資金の準備があるか

教育費の確認前に住宅ローン額を決めないことが重要です。

90歳までの試算条件

• 計算期間：夫48歳から90歳
• 妻の収入130万円：妻65歳まで
• 年金：夫婦とも65歳開始
• 年金額：夫月7万円、妻月9万円の90％を手取り推定
• 現在の生活費：月26万円
• 夫60歳以降の生活費：月22万円
• 夫80歳以降の生活費：月20万円
• 物価上昇率：年1.2％
• 固定資産税：年16万円
• 生命・医療保険：月3.6万円として計算
• 住宅修繕費：建築後10年ごとに110万円
• 医療・介護予備費：夫80歳時に300万円
• 預金運用益：0％
• 金利上昇リスク：考慮しない
• 農業機械、改植、農業倉庫などの支出：入力どおり0円
• 農地を後継者へ渡した後の賃料・売却収入：0円

入力された収入・支出だけでは年間貯蓄80万円と一致しないため、その差額を税金、社会保険、農業再投資、未確認支出として暫定調整しています。

年金の正式な見込額は、受給開始年齢や加入条件を設定して試算できる「ねんきんネット」で確認します。日本年金機構「ねんきんネットによる年金見込額試算」

正式判断までに確認する資料

• 直近3年分の確定申告書
• 納税証明書・所得証明書
• 青色申告決算書
• 桃・ぶどうの販売明細
• 農業経費と減価償却費
• JA積立の現在残高
• 年間80万円の貯蓄実績
• 収入保険・農業共済の加入状況
• 子ども2人の教育費総額
• 建物・付帯工事・外構を含む総額見積書
• 住宅ローン事前審査の回答条件
• 夫婦それぞれの年金見込額

よくある質問

Q1. 預金0円でも住宅ローンを組めますか？

預金額だけで融資可否が決まるわけではありません。しかし、審査に通っても、建築前後の現金支出や不作に対応できなければ生活が不安定になります。本事例では、借入可能額ではなく、現金約300万円をつくってから返せる計画を中心にしました。

Q2. 住宅ローンの事前審査が通っていれば、今すぐ建ててもよいですか？

事前審査は重要ですが、教育費や農業収入の変動まで含めて老後資金を保証するものではありません。借入額、金利、返済期間、対象費用、正式審査の条件を確認したうえで判断します。

Q3. 将来850万円まで増えるなら、もっと借りられませんか？

将来の予測額を前提に借入額を増やすのは避けます。増収が申告所得として実績化され、不作年にも返済できることを確認します。

Q4. 一房7,500円の新品種は収入予測に入れないのですか？

標準的な成長予測には反映していますが、7,500円という高値が毎年続くことは返済の前提にしていません。高単価が続いた場合は、現金確保や繰上返済に回せる上振れとして扱います。

Q5. 3年間待つ間に建築費が上がりませんか？

上昇する可能性があります。本試算では建て替え総額2,700万円を固定しているため、毎年見積もりを更新します。価格上昇が貯蓄増加を上回る場合は、面積、設備、外構、着工時期を再調整します。

Q6. 断熱等級6・耐震等級3は削りますか？

将来変更しにくい住宅性能は原則として守ります。安全重視案では、32坪から30坪への面積調整などで総額を200万円下げています。

Q7. 妻の年収130万円は住宅ローンへ合算できますか？

収入合算の可否や条件は金融機関によって異なります。妻の就労継続期間、所得証明、連帯債務・連帯保証の条件を確認して判断します。

まとめ

この事例は、預金0円でも農業収入が伸びていれば建て替えの可能性があることを示しています。

ただし、今すぐ2,700万円をフルローンで借りると、教育期に約86万円の追加調整が必要です。

おすすめ標準案は、3年間で現金約300万円と申告所得の実績をつくり、夫51歳で建て替える計画です。月返済額は約9.6万円、夫80歳で完済、90歳時点の予想残高は約1,338万円です。

住宅ローンが通るまで待つのではありません。

建てた後に困らない現金と所得実績をつくるために、3年待ちます。