【山梨県・57歳の建て替え事例】総額2,900万円は可能？退職金を使わず現金600万円を残す方法

「57歳から、総額2,900万円の建て替えはできるのでしょうか？」

「住宅ローンを少なくするために、預金やNISAを使ったほうが安心でしょうか？」

今回ご紹介するのは、夫57歳・妻52歳、世帯年収890万円のご夫婦が、23坪・3LDKの住宅へ今すぐ建て替えるモデル事例です。

この建て替え事例の結論

総額2,900万円、23坪・3LDKの希望を残したまま、建て替えを前向きに進められる計画です。

ただし、希望している住宅ローン900万円では、自己資金が2,000万円必要となり、建築後に残る現金は400万円です。NISA600万円も全額使う計画になります。

そこで、おすすめ標準案では住宅ローンを1,400万円へ増やします。

建築後に現金600万円とNISA300万円を残し、夫69歳で住宅ローンを完済する計画です。

今回のご夫婦の条件

項目	内容
年齢	夫57歳・妻52歳
夫の年収	560万円
妻の年収	330万円
世帯年収	890万円
夫の勤務予定	70歳まで
夫65歳以降の年収	336万円
妻の勤務予定	65歳まで
妻の年収	65歳まで330万円
現在の預金	1,800万円
夫婦のNISA	600万円
夫の退職金	65歳・1,500万円
妻の退職金	60歳・300万円
夫の年金	71歳から月16万円
妻の年金	65歳から月13万円
現在の生活費	月21万円
希望する住宅	23坪・3LDK
建て替え総額	2,900万円
希望住宅ローン	900万円
現在の借入	なし

ご夫婦が心配しているのは、次の3点です。

退職金を建て替えに使ってよいのか
年金だけになっても生活できるのか
建て替え後に医療費や介護費が足りるのか

住宅ローン900万円なら、本当に安心なのか

住宅ローンは少ないほど安心だと思われがちです。

しかし、50代・60代の建て替えでは、借入額だけで安全性を判断できません。

総額2,900万円に対して住宅ローンを900万円にすると、必要な自己資金は2,000万円です。

現在の金融資産は次のとおりです。

預金：1,800万円
NISA：600万円
合計：2,400万円

2,400万円から自己資金2,000万円を出すと、建築後に残る金融資産は400万円です。

今回の希望優先案では、預金1,400万円とNISA600万円を建築資金に使い、現金400万円を残す計算です。

住宅ローンは月約6万8,000円まで抑えられますが、建築直後の現金が400万円になることが問題です。

建て替え直後には、次のような予定外の支出が起こる可能性があります。

解体時の追加費用
アスベスト除去費
地盤改良費
外構工事の追加
仮住まい期間の延長
家具・家電の購入
病気や入院
親の介護や家族関係の支出

借入額が少なくても、建築直後の現金が少なければ、別の支出に対応できません。

あえて住宅ローンを500万円増やす理由

おすすめ標準案では、住宅ローンを900万円から1,400万円へ500万円増やします。

自己資金は2,000万円から1,500万円へ減らします。

その結果、建築後に次の金融資産を残せます。

現金：600万円
NISA：300万円
金融資産合計：900万円

希望優先案より、建築直後の金融資産を500万円多く確保できます。

毎月返済額は約6万8,000円から約10万6,000円へ増えますが、返済期間は12年です。夫69歳で完済するため、夫の年金が始まる71歳まで住宅ローンを残さない計画です。

「借金を減らす安心」よりも、「すぐ使える現金を残す安心」を優先しています。

3つの建て替え案を比較

比較項目	希望優先案	おすすめ標準案	安全重視案
建て替え総額	2,900万円	2,900万円	2,600万円
延床面積・間取り	23坪・3LDK	23坪・3LDK	21坪・2LDK
自己資金	2,000万円	1,500万円	1,300万円
住宅ローン	900万円	1,400万円	1,300万円
毎月返済額	約6.8万円	約10.6万円	約9.9万円
建築後の現金	400万円	600万円	800万円
建築後のNISA	0円	300万円	300万円
建築後の金融資産	400万円	900万円	1,100万円
完済年齢	夫69歳	夫69歳	夫69歳
90歳時点の予想資産	約5,037万円	約6,266万円	約6,576万円

※NISA300万円を年5％で運用できた場合の暫定計算です。

希望優先案

23坪・3LDKと建て替え総額2,900万円を維持し、住宅ローン900万円という希望を優先します。

月返済額は約6万8,000円ですが、NISA600万円を全額使い、建築後の現金は400万円になります。

建て替えは可能ですが、工事直後の予備資金が少ない計画です。

安全重視案

延床面積を21坪・2LDKへ整理し、建て替え総額を2,600万円へ抑えます。

建築後に現金800万円とNISA300万円を残し、医療費、介護費、修繕費への余裕を厚くします。

現役中の返済は可能か

おすすめ標準案の住宅ローン返済は、月約10万6,000円、年間約127万円です。

手取り収入は、次の金額で暫定計算しています。

夫：年間約440万円
妻：年間約260万円
世帯手取り収入：約700万円

現在の生活費は月21万円、年間252万円です。

単純計算では、現役中の年間収支は次のようになります。

世帯手取り収入：約700万円
生活費：約252万円
住宅ローン：約127万円
残り：約321万円

固定資産税、保険料、光熱費、その他の年間固定費は未確認です。実際の余裕額はこれらを差し引いて判断する必要があります。

それでも、現在の収入と12年という返済期間を考えると、住宅ローン1,400万円は返済を検討できる範囲です。

ただし、金融機関の融資承認を保証するものではありません。年齢、健康状態、団体信用生命保険、勤務状況、金融機関の審査基準によって結果は変わります。

夫65歳以降の収入減少は大丈夫か

夫の年収は、65歳から40％減少し、560万円から336万円になる予定です。

手取り収入は年間約280万円と推定しています。

妻は65歳まで年収330万円を維持するため、夫65歳時点では次の収入があります。

夫の推定手取り：約280万円
妻の推定手取り：約260万円
世帯手取り：約540万円

夫65歳時点の生活費は、物価上昇率1.2％を反映すると年間約277万円です。住宅ローンは年間約127万円です。

生活費と住宅ローンを合わせても約404万円となるため、妻の収入が続く間は一定の余裕があります。

さらに、この年には次の退職金を受け取る予定です。

夫の退職金：1,500万円
妻の退職金：300万円
合計：1,800万円

今回のおすすめ標準案では、退職金1,800万円を住宅費の不足分として使いません。65歳時点で老後資金へ加算します。

退職金は建て替えに使わないほうがよいのか

今回の条件では、退職金を建て替え直後の自己資金として使う必要はありません。

建て替えは夫57歳時点で行い、退職金は夫65歳時点で受け取ります。

住宅ローンは夫69歳で完済するため、退職金を使って繰り上げ返済することもできます。しかし、繰り上げ返済を急ぐ前に、次の資金を分けて確保する必要があります。

生活予備費
医療・介護費
建物修繕費
固定資産税・保険
妻が65歳になるまでの生活費
夫婦の年金生活開始後の不足額

今回の試算では、退職金を住宅ローン完済に使わなくても、69歳で予定どおり完済できます。

したがって、退職金は老後資金として確保する案を中心とします。

年金だけになっても生活できるのか

夫婦の年金額は次のとおりです。

夫：71歳から月16万円
妻：65歳から月13万円
夫婦合計：月29万円
年間額面：348万円

税金や社会保険料を考慮し、年間手取りを約313万円として暫定計算しています。

夫71歳時点では住宅ローンが完済しているため、年金生活に入ってから住宅ローン返済はありません。

一方、生活費には年1.2％の物価上昇を反映しています。

夫71歳時点の基本生活費は年間約298万円です。年金手取り約313万円との差は約15万円です。

年金生活の開始直後は、基本生活費を年金収入でおおむね賄える計算です。

ただし、物価上昇によって生活費は徐々に増えます。夫90歳時点の基本生活費は年間約374万円となり、年金手取りを上回ります。

後半の不足分は、預金、退職金、NISAなどの金融資産から補います。

「年金だけで一生足りる」と考えるのではなく、「何歳から資産を取り崩すか」まで確認することが重要です。

医療費・介護費・修繕費は計算しているか

今回の試算では、次の一時支出を計算に入れています。

夫67歳：建物修繕費120万円
夫77歳：建物修繕費120万円
夫80歳：医療・介護予備費300万円
夫87歳：建物修繕費120万円

車の買い替えやその他の大きな支出は「なし」としています。

実際には、介護施設への入居、長期入院、車の追加購入、住宅設備の故障などが発生する可能性があります。

正式な資金計画では、夫婦それぞれの医療・介護費を分けて確認する必要があります。

NISAを年5％で計算してよいのか

今回のおすすめ標準案では、建築後にNISA300万円を残し、年5％で運用できた場合を試算しています。

その場合、夫90歳時点の予想資産は約6,266万円です。

ただし、年5％の運用成果は保証されません。金融庁も、NISAを利用した投資には元本保証がなく、過去の運用結果は将来の成果を保証しないと説明しています。金融庁・NISA早わかりガイドブック

そこで、運用益を0％とした場合も確認します。

年5％運用の場合：約6,266万円
運用益0％の場合：約4,990万円
差額：約1,276万円

老後資金計画では、約6,266万円だけを見て安心と判断してはいけません。

中心となる安全確認値は、運用益0％の約4,990万円です。年5％の結果は、運用が順調だった場合の参考値として扱います。

なぜ90歳時点で約5,000万円も残るのか

今回の試算で90歳時点の資産が多く残る主な理由は、次のとおりです。

現在の世帯年収が890万円ある
妻が65歳まで年収330万円を維持する
夫婦の退職金が合計1,800万円ある
住宅ローンを夫69歳で完済する
現在の生活費が月21万円に収まっている
車の買い替えや大きな特別支出がない
夫婦の年金が合計月29万円ある

反対に、固定資産税、保険、旅行、車、子どもや孫への援助、介護施設費などが増えれば、90歳時点の資産は少なくなります。

この金額は保証値ではなく、入力条件に基づく暫定計算です。

このご夫婦が建て替え前に確認すべき資料

最終判断の前に、次の資料を確認します。

夫婦の源泉徴収票
直近3か月の給与明細
夫婦それぞれの年金見込額
退職金の見込額と受取時期
預金・NISA・保険の残高
建物本体と付帯工事の見積書
解体・アスベスト・仮住まい・引越しの見積書
登記・測量・外構費
固定資産税・保険・年間固定費
住宅ローンの事前審査結果

総額2,900万円に何が含まれているかも重要です。

建物本体2,300万円だけで判断せず、解体、仮住まい、往復引越し、登記、外構、ローン諸費用まで含んだ総額で確認します。

よくある質問

57歳でも住宅ローンは組めますか？

57歳でも住宅ローンを申し込むことは可能ですが、融資承認は保証されません。完済年齢、年収、健康状態、団体信用生命保険、勤務状況、既存借入などが審査されます。今回の計画では12年返済として、夫69歳で完済します。

住宅ローン900万円では建て替えられませんか？

住宅ローン900万円でも建て替えは可能です。ただし、自己資金2,000万円が必要となり、NISA600万円を全額使った後の現金は400万円になります。

なぜ借入額を1,400万円へ増やすのですか？

建築後に現金600万円とNISA300万円を残すためです。借入額だけを減らすのではなく、建て替え直後の予備資金を確保します。

退職金1,800万円は住宅ローン返済に使いますか？

おすすめ標準案では使用しません。住宅ローンは夫69歳で完済できるため、退職金は医療費、介護費、修繕費などの老後資金として確保します。

年金月29万円で生活できますか？

夫71歳時点では、基本生活費を年金手取りでおおむね賄える計算です。ただし、物価上昇によって将来の生活費は増えるため、後半は金融資産から補います。

NISA年5％の計算は信用できますか？

年5％は保証された利回りではありません。この事例では、運用益0％の場合も計算し、90歳時点約4,990万円を安全確認値としています。

介護費300万円で十分ですか？

十分と断定できません。今回の300万円はモデル上の予備費です。夫婦の健康状態、介護方針、施設入居の希望によって必要額は変わります。

総額2,900万円には何を含めるべきですか？

建物本体だけでなく、付帯工事、解体、アスベスト、仮住まい、往復引越し、登記、測量、外構、地盤改良、住宅ローン諸費用、保険まで含めて確認します。

山梨県で50代から建て替えを検討している方へ

「住宅ローンを少なくすれば安心」とは限りません。

今回の事例では、住宅ローンを900万円に抑えると、NISAを全額使い、建築後の現金が400万円になります。

住宅ローンを1,400万円へ増やすことで、希望する23坪・3LDKを守りながら、現金600万円とNISA300万円を残せます。

大切なのは、住宅ローンの審査に通る金額ではありません。

建て替えた後も、老後資金を残しながら返せる金額です。

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