60代からでも組める「リバースモーゲージ型住宅ローン」の仕組みとは？

Q

60歳を過ぎてから家を建て替えたいと考えています。退職して年金暮らしになる予定ですが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」が利用できると聞きました。普通の住宅ローンとは何が違うのでしょうか？また、どのような人に向いているのでしょうか？

結論

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、自宅を担保に融資を受け、毎月の返済は利息のみ、または返済負担を抑えながら利用し、契約者の死亡後に自宅の売却などで元金を返済する仕組みの住宅ローンです。

老後の生活資金を確保しながら建て替えをしたい方には有力な選択肢ですが、利用条件や将来の相続への影響を十分理解したうえで検討することが重要です。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは？

一般的な住宅ローンは、毎月「元金＋利息」を返済していきます。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、

• 自宅（土地・建物）を担保にする
• 毎月の返済負担を軽減できる
• 契約終了時（多くは死亡時）に、自宅の売却などで元金を返済する

という特徴があります。

住宅の建て替えだけでなく、バリアフリー改修や住み替え資金として利用できる商品もあります。

利用できる年齢の目安

金融機関によって条件は異なりますが、

• 申込年齢：満60歳以上
• 完済時：契約者死亡時

としている商品が一般的です。

また、

• 自宅に本人が居住すること
• 担保評価額が一定額以上であること
• 配偶者の同意が必要な場合

などの条件があります。

毎月の返済額を抑えられる

例えば、

借入額2,000万円

金利2.0％（変動）の場合、

通常の住宅ローンでは毎月約7～8万円程度の返済になることがあります。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、商品によっては毎月の返済が利息分のみとなるため、毎月の負担を大幅に軽減できる場合があります。

※実際の返済額は金利や商品内容によって異なります。

注意したいポイント

便利な制度ですが、注意点もあります。

① 金利上昇リスク

多くの商品は変動金利です。

市場金利が上昇すると、毎月支払う利息も増える可能性があります。

② 相続への影響

契約終了後は、

自宅を売却して返済することが多いため、

「子どもへ家を残したい」

と考えている場合は、事前に家族と十分話し合うことが大切です。

③ 担保評価によって借入額が決まる

希望する建て替え費用をすべて借りられるとは限りません。

土地や建物の評価額によって借入可能額が決まるため、不足分は自己資金が必要になるケースもあります。

公的な根拠

リバースモーゲージ型住宅ローンは、民間金融機関のほか、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を活用した商品が広く利用されています。

「リ・バース60」は、満60歳以上を対象とした住宅ローン制度で、

• 建て替え
• 新築
• 住宅購入
• リフォーム
• 借換え

などに利用できる場合があります。

利用条件や対象住宅は商品によって異なるため、事前の確認が必要です。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では60代・70代で建て替えをされる方が年々増えています。

その多くが、

「子どもは独立した」

「夫婦二人で暮らしやすい平屋にしたい」

「寒い家を暖かくしたい」

という理由です。

リバースモーゲージ型住宅ローンは有効な選択肢の一つですが、住宅ローンだけで判断するのではなく、建物の性能や将来の光熱費、維持管理費まで含めた総額で考えることが、後悔しない建て替えにつながります。

 

Q2. リバースモーゲージと一般的な住宅ローンの決定的な違いは何ですか？

Q

60代で家の建て替えを考えています。銀行から「リバースモーゲージ型住宅ローン」と通常の住宅ローンの両方を紹介されました。何が一番違うのでしょうか？どちらを選ぶべきか迷っています。

結論

最も大きな違いは、「いつ元金を返済するか」です。

一般的な住宅ローンは、毎月「元金＋利息」を返済し、完済すると自宅は資産として残ります。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の返済負担を軽減し、契約者が亡くなった後などに自宅を売却して元金を返済する仕組みです。

つまり、

• 一般的な住宅ローン＝家を資産として残すためのローン
• リバースモーゲージ＝老後の生活を優先するためのローン

という考え方の違いがあります。

一般的な住宅ローンの特徴

一般的な住宅ローンは、住宅を購入・建築する際に最も利用されるローンです。

毎月「元金」と「利息」の両方を返済し、返済が終われば住宅はそのまま自分や家族の資産になります。

近年では借入期間を最長35年または40年とする金融機関もありますが、完済時年齢は80歳前後としているケースが一般的です。

子どもへ住宅を相続したい方には向いているローンといえます。

リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴

リバースモーゲージ型住宅ローンは、自宅を担保に融資を受ける仕組みです。

毎月の返済は利息のみ、または負担を抑えた返済となる商品が多く、契約者が亡くなった後などに自宅を売却して元金を返済します。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」では、満60歳以上を対象に、

• 建て替え
• 新築住宅
• リフォーム
• 住宅購入
• 住宅ローンの借換え

などに利用できる制度があります。

毎月の返済額はどのくらい違う？

例えば、

借入額 2,000万円

金利 年2.0％ とした場合

一般的な住宅ローン（35年返済）では、毎月約6万6,000円程度の返済になります。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、商品によっては**毎月約3万3,000円程度（利息分のみ）**となる場合があります。

※実際の金利・返済額・商品内容は金融機関によって異なります。

向いている人

一般的な住宅ローン

次のような方に向いています。

• まだ現役で働いている
• 安定した収入がある
• 子どもへ住宅を残したい
• 将来も資産として家を保有したい

リバースモーゲージ型住宅ローン

次のような方に向いています。

• 年金収入が中心
• 毎月の返済を少なくしたい
• 子どもは独立している
• 相続よりも老後の生活を優先したい

利用前に知っておきたい3つの注意点

① 金利上昇リスク

リバースモーゲージ型住宅ローンは変動金利の商品が多く、金利が上昇すると毎月支払う利息も増える可能性があります。

② 借入額には上限がある

借入可能額は、自宅や土地の担保評価額によって決まります。

建築費の全額を借りられるとは限らず、自己資金が必要になることもあります。

③ 相続への影響

契約終了後は住宅を売却して返済するケースが多いため、家を子どもへ残したい場合は、事前に家族で十分話し合うことが大切です。

法律・公的制度の根拠

リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅金融支援機構の「リ・バース60」をはじめ、多くの金融機関で取り扱われています。

また、住宅ローン契約では、担保権や相続に関する取り扱いは民法に基づいて行われます。

契約内容については金融庁も十分な確認を呼びかけています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、60代・70代で「寒い家から暖かい平屋へ建て替えたい」というご相談が年々増えています。

住宅ローンは、「借りられる金額」で選ぶのではなく、「最後まで安心して返済できる金額」で選ぶことが大切です。

さらに建物は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）

など、性能にも目を向けることで、老後の光熱費や健康面の安心にもつながります。

 

Q3. 70代での建替えで「高齢者向け返済特例」を利用するための条件とは？

Q

70代ですが、古くなった自宅を建て替えたいと思っています。年齢的に一般的な住宅ローンは難しいと言われました。「高齢者向け返済特例」が利用できると聞いたのですが、どのような制度で、利用するにはどんな条件があるのでしょうか？

結論

「高齢者向け返済特例」は、高齢者がバリアフリー住宅や省エネ住宅へ建て替え・リフォームを行いやすくするために、毎月の返済負担を軽減できる住宅ローン制度です。

住宅金融支援機構が取り扱う制度で、毎月の返済は利息のみとし、元金は契約者の死亡後に相続人による返済または担保住宅の売却によって返済する仕組みです。

高齢になってからでも住宅の性能向上や住みやすい住環境を実現できる制度として、多くの方に利用されています。

高齢者向け返済特例とは？

この制度は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン制度の一つです。

高齢者が住宅を建て替えたり、バリアフリー改修や耐震改修、省エネ改修などを行う際に利用できます。

通常の住宅ローンでは元金と利息を毎月返済しますが、高齢者向け返済特例では毎月は利息のみを支払い、元金は契約終了時にまとめて返済します。

そのため、年金生活でも毎月の家計への負担を抑えやすいことが大きな特徴です。

利用できる主な条件

制度の利用には、次のような条件があります。

• 申込時の年齢が満60歳以上であること
• 本人が居住する住宅であること
• 建て替えやリフォーム後の住宅が制度の技術基準を満たしていること
• 金融機関および住宅金融支援機構の審査に適合すること
• 土地・建物を担保として提供できること

利用条件は金融機関によって異なるため、事前確認が必要です。

対象となる住宅

建て替え住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす必要があります。

例えば、

• 耐震性能
• 省エネ性能
• 劣化対策
• 維持管理への配慮

などが求められます。

近年では、断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）や耐震等級3を採用する住宅も増えており、長く安心して暮らせる住まいづくりが重視されています。

毎月の返済負担は？

例えば、

建替え費用として2,000万円を借り入れ、金利が**年2.0％**の場合、

毎月の支払いは利息分のみとなるため、約3万3,000円程度となるケースがあります。

通常の住宅ローンでは6万円～8万円程度になることもあるため、年金生活では大きな差になります。

※返済額は借入額や金利により異なります。

利用する際の注意点

① 相続人への影響

契約終了後は、自宅を売却して返済するか、相続人が返済するかを選択することになります。

そのため、建て替えを計画する段階で家族と十分に話し合うことが重要です。

② 担保評価が重要

借入可能額は土地や建物の評価額によって決まります。

希望する建替え費用すべてを借りられるとは限らず、自己資金が必要になる場合もあります。

③ 金利変動

商品によっては変動金利を採用しているため、市場金利が上昇すると毎月の利息負担が増える可能性があります。

法律・制度の根拠

高齢者向け返済特例は、住宅金融支援機構法に基づき住宅金融支援機構が取り扱う制度です。

また、住宅の技術基準については、住宅金融支援機構が公表する基準に適合する必要があります。

契約や担保、相続については民法の規定が適用されます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、築40年以上の住宅から平屋へ建て替える60代・70代のお客様が増えています。

建て替えでは、住宅ローンだけを見るのではなく、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、老後の安全性や快適性も同時に考えることが大切です。

毎月の返済を抑えられても、寒い家や地震に弱い家では安心して長く暮らすことはできません。住宅性能まで含めた総合的な計画をおすすめします。

 

Q4. 親子リレーローンを組む際、子どもの住宅ローン控除や単独ローンへの影響は？

Q

70代の親が建て替えを希望していますが、年齢的に住宅ローンが難しいため、銀行から「親子リレーローン」を勧められました。将来、子どもが自分の家を建てるときに住宅ローン控除が受けられなくなったり、新たな住宅ローンが組みにくくなったりしないのでしょうか？

結論

親子リレーローンを利用すると、子どもは「住宅ローンの債務者」となるため、将来自分の住宅を購入する際の借入可能額や審査に影響する可能性があります。

また、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、実際にその住宅へ居住し、一定の要件を満たした人が対象となる制度です。親の住宅に住まない子どもは、原則としてその住宅について住宅ローン控除を受けることはできません。

制度を利用する前に、親だけでなく子どもの将来の住宅計画まで含めて検討することが重要です。

親子リレーローンとは？

親子リレーローンとは、親と子が同じ住宅ローンを引き継ぎながら返済していく制度です。

一般的には、

• 親が先に返済する
• 親の高齢化や死亡後は子どもが返済を引き継ぐ

という仕組みになっています。

そのため、金融機関は子どもの収入も含めて審査を行うため、高齢の親だけでは借りられない金額でも借入できる場合があります。

子どもの住宅ローン控除への影響

住宅ローン控除は、所得税法および租税特別措置法に基づく制度です。

適用を受けるには、主に次の要件があります。

• 自ら居住する住宅であること
• 一定の床面積などの要件を満たすこと
• 返済期間が原則10年以上であること
• 合計所得金額などの要件を満たすこと

つまり、親子リレーローンの名義人であっても、親の家に住まない子どもは、その住宅について住宅ローン控除を受けることは原則できません。

一方、将来子ども自身が住宅を取得し、その住宅で要件を満たせば、新たに住宅ローン控除の対象となる可能性があります。

※税制は改正されることがあるため、最新の制度は国税庁や税理士へ確認してください。

将来自分の住宅ローンは組める？

組めなくなるわけではありません。

しかし、

親子リレーローンの残債は現在の借入として扱われるため、

金融機関は、

• 年収
• 年間返済額
• 返済負担率

を審査します。

例えば、

年収600万円の方で、

年間返済額が増えると、

新たな住宅ローンの借入可能額が数百万円から1,000万円以上減少するケースもあります。

金融機関ごとに審査基準は異なりますが、返済負担率は一般的に年収の30～35％以内を目安とする金融機関が多く見られます。

親子リレーローンが向いているケース

次のようなご家庭では有効な選択肢になります。

• 子どもが将来その住宅に同居する予定がある
• 二世帯住宅を建築する
• 子どもが自宅を購入する予定がない
• 親子で十分に返済計画を話し合っている

利用前に確認したいポイント

契約前には、次の点を必ず確認しましょう。

• 子どもが将来自宅を建てる予定はあるか
• 親の住宅を相続する予定はあるか
• 万一、親が介護施設へ入居した場合の返済計画
• 将来の収入減少や退職時期
• 団体信用生命保険（団信）の加入条件

親だけではなく、子どものライフプランまで考えて判断することが大切です。

法律・制度の根拠

親子リレーローンは、住宅金融支援機構の【フラット35】を取り扱う金融機関などで利用できる制度です。

住宅ローン控除は租税特別措置法に基づき、詳細は国税庁が公表しています。

また、住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関ごとの審査基準が適用されます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、60代・70代の建て替えで親子リレーローンを検討されるご家族は少なくありません。

しかし、住宅ローンは「今借りられるか」だけではなく、「子どもの10年後、20年後の暮らし」にも大きく影響します。

建て替えを計画する際は、

• 親子リレーローン
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例
• 自己資金との組み合わせ

など複数の選択肢を比較し、家族全体にとって最適な方法を選ぶことが重要です。

 

Q5. シニアの建替えで自己資金は最低いくら残しておくべき？（老後資金の残し方）

Q

68歳です。建て替えを考えていますが、退職金をほとんど使ってしまっても大丈夫でしょうか？子どもには「老後資金は残しておいた方がいい」と言われています。シニア世代は、自己資金を最低いくら残して建て替えをするのが安心なのでしょうか？

結論

シニア世代の建て替えでは、自己資金をすべて建築費に使うことはおすすめできません。

住宅金融支援機構やファイナンシャルプランナーの多くは、病気や介護、住宅の修繕費など、予測できない支出に備えるため、生活予備資金を確保することが重要としています。

一般的には、最低でも500万円、できれば1,000万円程度の金融資産を手元に残しておくと安心と言われています。ただし、必要額は年金収入や家族構成、医療・介護への備えなどによって異なります。

なぜ自己資金を残す必要があるの？

建て替えが終わっても、生活にはさまざまな費用がかかります。

例えば、

• 医療費
• 介護費用
• 車の買い替え
• 家電製品の故障・更新
• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 冠婚葬祭費

建て替え後に十分な預貯金がないと、急な出費に対応できなくなる可能性があります。

老後資金はいくら必要？

総務省の**「家計調査」**によると、高齢夫婦無職世帯では毎月一定の生活費が必要となります。

また、金融庁が公表した「高齢社会における資産形成・管理」の報告書では、老後は医療費や介護費用などへの備えが重要であると示されています。

介護が必要になった場合には、住宅改修や自己負担費用が発生することもあります。

そのため、建築費に全財産を充てるのではなく、生活資金を確保しておくことが重要です。

建て替え資金の考え方

例えば、

自己資金が2,500万円ある場合、

建築費に2,500万円すべてを使うのではなく、

• 建築費　1,500万円
• 自己資金として残す　1,000万円

というように、余裕を持った資金計画を立てる方法もあります。

不足分は、

• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例
• 一般的な住宅ローン

などを組み合わせることで、手元資金を残せるケースがあります。

建て替えで忘れやすい費用

建物本体以外にも、次のような費用がかかります。

• 解体工事費
• 地盤改良工事
• 外構工事
• 登記費用
• 引っ越し費用
• 仮住まい費用
• 家財保管費用

これらは100万円〜500万円程度かかるケースもあり、建築費とは別に考えておく必要があります。

デザインハウス甲府がおすすめする考え方

私たちは、シニア世代のお客様には、

「住宅ローンをできるだけ減らす」よりも、「老後資金をしっかり残す」ことを優先してご提案しています。

なぜなら、

80歳を過ぎると、

• 医療費
• 介護費
• リフォーム費用

などが増える可能性があるからです。

退職金をすべて使ってしまうより、

「万一」に備えた資金を残しておくことが、精神的な安心にもつながります。

建て替えは性能にも投資しましょう

老後の住宅では、建築費だけでなく性能も重要です。

例えば、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 住宅内の段差5mm以下
• 廊下有効幅780mm以上
• 引き戸を中心としたバリアフリー設計

これらは将来の介護やヒートショック対策にもつながり、長く安心して暮らせる住まいになります。

法律・制度の根拠

住宅ローンの利用や資金計画については、住宅金融支援機構がライフプランに応じた返済計画の重要性を示しています。

また、住宅のバリアフリー基準は国土交通省の「高齢者等配慮対策等級」や、「住宅設計標準」が参考になります。

老後資金については、

• 金融庁「高齢社会における資産形成・管理」
• 総務省統計局「家計調査」
• 厚生労働省「介護保険制度」

などが公的な参考資料となります

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、60代・70代の建て替え相談で、「退職金を全部使ってしまっていいですか？」というご質問をよくいただきます。

私たちは、「家を建てること」が目的ではなく、「安心して暮らし続けること」が目的だと考えています。

そのため、建築費だけではなく、10年後、20年後の生活費まで見据えた資金計画をご提案しています。

「建てられる家」ではなく、「建てた後も安心できる家」を選ぶことが、シニア世代の建て替えで最も大切なポイントです。

 

Q6. 年金受給者でも住宅ローンの審査に通るためのポイントと注意点

Q

68歳で年金を受給しています。築45年の家を平屋に建て替えたいのですが、「年金だけでは住宅ローンは難しい」と言われました。年金受給者でも住宅ローンの審査に通る可能性はあるのでしょうか？また、審査で見られるポイントを教えてください。

結論

年金受給者でも住宅ローンの審査に通る可能性は十分あります。

ただし、現役世代と同じ審査ではなく、年齢・年金収入・自己資金・担保評価・返済計画などを総合的に審査されます。

特に60代・70代では、「いくら借りられるか」よりも「最後まで無理なく返済できるか」が重要視されます。

年金収入でも審査対象になる？

答えは**「はい」です。**

銀行や住宅金融支援機構では、公的年金を安定収入として認めている金融機関があります。

ただし、

• 老齢基礎年金
• 老齢厚生年金

などの継続的な年金収入が対象となることが一般的です。

一方で、一時的な収入や不安定な収入は審査上評価されにくい傾向があります。

審査で見られる5つのポイント

① 年齢

金融機関によって異なりますが、

• 申込年齢は70歳前後まで
• 完済時年齢は80歳前後

としている住宅ローンが一般的です。

70歳を超える場合は、

• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例

などを案内されるケースもあります。

② 年金収入

年間の年金収入が重要です。

例えば、

年間200万円と年間350万円では、借入可能額が大きく変わります。

金融機関は、

返済負担率（年間返済額÷年収）

を重視しており、

一般的には30〜35％以下を目安として審査する金融機関が多くあります。

③ 自己資金

自己資金が多いほど審査では有利になります。

例えば、

建替え費用が2,500万円の場合、

自己資金を1,000万円用意できれば、

借入額は1,500万円となり、返済負担も軽くなります。

シニア世代では、全額借りるよりも自己資金を組み合わせる資金計画が評価されやすい傾向があります。

④ 担保となる土地・建物

住宅ローンでは、

建築する住宅や土地が担保となります。

土地の評価額が高いほど、融資額が認められやすくなる場合があります。

⑤ 健康状態と団体信用生命保険

一般的な住宅ローンでは、

**団体信用生命保険（団信）**への加入が条件となることが多くあります。

持病がある場合は加入できないケースもありますが、

近年では

• ワイド団信
• 団信不要の商品
• リ・バース60

など、選択肢も増えています。

年金受給者が審査で注意したいこと

住宅ローンの審査では、

• 自動車ローン
• カードローン
• キャッシング
• クレジットカードの分割払い

なども借入として審査対象になります。

少額でも残債があると、借入可能額が減る場合があります。

また、税金や公共料金の滞納、信用情報に延滞履歴があると、審査に影響する可能性があります。

シニア世代におすすめの資金計画

60代・70代の建て替えでは、

住宅ローンだけに頼るのではなく、

• 自己資金
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例
• 補助金制度

などを組み合わせることで、毎月の返済負担を軽減できる場合があります。

特に、退職金をすべて建築費に使うのではなく、最低でも500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金を残すことが安心につながります。

法律・制度の根拠

住宅ローンの審査基準は各金融機関が定めていますが、住宅金融支援機構の【フラット35】や【リ・バース60】では、高齢者向けの商品が用意されています。

また、住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は貸金業法や金融庁の監督指針などを踏まえ、返済能力を総合的に審査しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、「年金生活だから住宅ローンは無理だと思っていました」というお客様からのご相談を多くいただきます。

しかし実際には、年金受給者でも資金計画を工夫することで建て替えを実現されている方は少なくありません。

私たちは住宅ローンだけでなく、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

を備えた住宅をご提案しています。

住宅は建てることが目的ではなく、その後20年、30年と安心して暮らせることが大切です。無理のない返済計画と、高性能な住まいを両立させることが、シニア世代の建て替え成功のポイントです。

Q7. 65歳で建て替える場合、住宅ローンの最長借入期間は何年になりますか？

Q

65歳です。築50年の自宅を平屋に建て替えたいと考えています。住宅ローンを利用したいのですが、この年齢でも何年くらい借りられるのでしょうか？35年ローンは組めますか？

結論

65歳でも住宅ローンを利用できる可能性はありますが、借入期間は金融機関の「完済時年齢」によって決まります。

多くの金融機関では、完済時年齢を80歳または85歳未満としているため、65歳で借りる場合の借入期間は15年〜20年程度になるケースが一般的です。

一方、住宅金融支援機構の「リ・バース60」など、高齢者向け住宅ローンでは返済方法が異なるため、年齢による制約を受けにくい商品もあります。

一般的な住宅ローンの借入期間

住宅ローンは「何年でも借りられる」わけではありません。

金融機関は、

• 申込時年齢
• 完済時年齢
• 年収
• 健康状態
• 勤続年数

などを総合的に審査します。

一般的には、

• 申込年齢：70歳未満
• 完済時年齢：80歳未満
• または85歳未満

としている金融機関が多くなっています。

65歳なら何年借りられる？

例えば、

完済時年齢80歳

という条件なら、

65歳で借りられる期間は

最長15年間

になります。

また、

完済時年齢85歳

の金融機関なら、

最長20年間

借りられる可能性があります。

金融機関によって基準は異なるため、事前の確認が必要です。

35年ローンは組める？

65歳で一般的な35年ローンを組めるケースは非常に少なく、通常は完済時年齢の条件を超えてしまいます。

ただし、

• 親子リレーローン
• 親子ペアローン

などを利用することで、実質的に長期間の返済計画を組める場合があります。

一方で、子どもの将来の住宅購入や借入能力に影響する可能性もあるため、慎重な検討が必要です。

月々の返済額は期間で大きく変わる

例えば、

借入額2,000万円

金利年2.0％

元利均等返済の場合、

15年返済
約12万9,000円／月

20年返済
約10万1,000円／月

35年返済
約6万6,000円／月

借入期間が短くなるほど、毎月の返済負担は大きくなります。

そのため、シニア世代では「借入期間」だけでなく、「無理なく返済できる金額か」を優先して考えることが大切です。

シニア世代に選ばれている住宅ローン

65歳以上で建て替えを行う場合は、

次のような制度を利用する方も増えています。

• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例
• 親子リレーローン
• 自己資金との併用

これらを組み合わせることで、毎月の返済負担を軽減できる可能性があります。

自己資金も重要

住宅ローンだけに頼るのではなく、

例えば、

建替え費用が2,500万円なら、

• 自己資金　1,000万円
• 借入額　1,500万円

とすることで、毎月の返済を抑えられます。

また、退職金をすべて建築費に使うのではなく、最低でも500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金を残すことをおすすめします。

法律・制度の根拠

住宅ローンの借入期間や完済時年齢は法律で一律に定められているわけではなく、各金融機関の融資基準によって決まります。

一方、住宅金融支援機構の**【フラット35】や【リ・バース60】**では、商品ごとの利用条件が定められています。

また、住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は金融庁の監督指針に基づき、返済能力を総合的に審査しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、65歳を過ぎてから平屋へ建て替えるお客様が年々増えています。

その際に重要なのは、「最長何年借りられるか」ではなく、「毎月いくらなら安心して返済できるか」という視点です。

さらに、建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 住宅内の段差5mm以下
• 廊下有効幅780mm以上

など、老後も安心して暮らせる性能を備えることが大切です。

建て替えは一度きりの大きな決断です。ローンの年数だけでなく、20年後、30年後の暮らしまで考えた資金計画をおすすめします。

 

Q8. リバースモーゲージの「金利上昇リスク」に備えるための対策

Q

68歳で自宅の建て替えを考えています。銀行からリバースモーゲージ型住宅ローンを提案されましたが、「変動金利なので将来返済額が上がる可能性がある」と言われて不安です。金利上昇リスクには、どう備えればよいのでしょうか？

結論

リバースモーゲージ型住宅ローンを利用する場合は、金利が1％上がっても生活が崩れない返済計画にしておくことが重要です。

多くのリバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の返済が「利息のみ」となる一方で、変動金利の商品が中心です。

そのため、借入額を抑える、自己資金を残す、金利上昇時の返済額を事前に試算する、家族と出口戦略を決めておくことが大切です。

金利上昇で何が変わるのか？

リバースモーゲージ型住宅ローンでは、元金を毎月返済せず、利息だけを支払う商品があります。

例えば、借入額が2,000万円の場合、

金利**年2.0％**なら、

年間利息は40万円

毎月の利息返済は約3万3,000円です。

しかし、金利が**年3.0％**になると、

年間利息は60万円

毎月の利息返済は約5万円になります。

つまり、金利が1％上がるだけで、毎月の負担は約1万7,000円増える可能性があります。

対策① 借入額を建築費いっぱいまで増やさない

リバースモーゲージ型住宅ローンで最も危険なのは、借りられる上限まで借りてしまうことです。

例えば、

建替え総額が2,500万円の場合、

2,500万円すべてを借りるのではなく、

• 自己資金 500万円
• 借入 2,000万円

というように借入額を抑えることで、金利上昇時の影響を小さくできます。

金利が上がったときに苦しくなるのは、建物価格ではなく、借入残高です。

対策② 生活予備資金を残す

シニア世代の建て替えでは、退職金や預貯金をすべて建築費に使うのは危険です。

医療費、介護費、車の買い替え、家電交換、固定資産税、火災保険など、建て替え後も出費は続きます。

目安として、最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金は手元に残しておくと安心です。

対策③ 金利1％・2％上昇時の試算を先に見る

契約前に必ず確認したいのは、

「今の返済額」ではなく、

金利が1％上がった場合

金利が2％上がった場合

の返済額です。

例えば、借入額2,000万円の場合、

金利2.0％では毎月約3万3,000円

金利3.0％では毎月約5万円

金利4.0％では毎月約6万7,000円

になります。

この金額を年金収入の中で払えるかどうかを確認することが重要です。

対策④ 元金の返済方法を家族で決めておく

リバースモーゲージ型住宅ローンでは、契約終了時に元金を返済します。

多くの場合、

• 自宅を売却して返済する
• 相続人が一括返済する
• 相続人が借換えを検討する

などの方法があります。

「子どもに家を残すのか」

「売却して返済する前提なのか」

この出口を決めずに契約すると、相続時に家族間でトラブルになる可能性があります。

対策⑤ ノンリコース型かリコース型か確認する

住宅金融支援機構の「リ・バース60」には、金融機関によってノンリコース型とリコース型があります。

ノンリコース型は、担保物件の売却代金で返済しても残債が残った場合、相続人に不足分を請求しないタイプです。

一方、リコース型は、売却代金で返済しきれない場合に、相続人へ不足分の返済が求められる可能性があります。

相続人の負担を考えるなら、この違いは必ず確認すべきポイントです。

対策⑥ 建物の性能で将来の支出を抑える

金利上昇に備えるには、ローンだけでなく、建てた後の支出を減らすことも重要です。

老後の家では、

• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下、できれば0.7以下
• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

を意識することで、光熱費、健康リスク、将来のリフォーム費用を抑えやすくなります。

安く建てても、寒い家、地震に弱い家、段差の多い家では、老後の出費が増える可能性があります。

法律・制度の根拠

リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**を活用した商品が多く、満60歳以上を対象としています。

住宅ローン契約は、民法に基づく金銭消費貸借契約です。

また、金融機関は金融庁の監督指針に基づき、利用者の返済能力やリスク説明を踏まえて審査を行います。

ノンリコース型・リコース型の確認は、相続人の負担に関わるため、契約前に必ず金融機関へ確認する必要があります。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、60代・70代で「寒い家を暖かい平屋に建て替えたい」というご相談が増えています。

リバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の返済を抑えられる便利な制度です。

しかし、金利上昇リスクを見ないまま借りると、老後の家計を圧迫する可能性があります。

大切なのは、

借りられる金額ではなく、金利が上がっても安心して暮らせる金額で計画することです。

デザインハウス甲府では、建物価格だけでなく、ローン、光熱費、断熱性能、耐震性能、将来の暮らしまで含めた総額でご相談いただくことをおすすめしています。

 

Q9. 住宅金融支援機構の「ノンリコース型」リバースモーゲージとは？

Q

70歳で自宅を建て替えたいと思い、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を調べていたら、「ノンリコース型」という言葉が出てきました。普通のリバースモーゲージと何が違うのでしょうか？子どもに借金を残さないためには、ノンリコース型を選んだ方が良いのでしょうか？

結論

ノンリコース型とは、契約者が亡くなった後に自宅を売却しても借入金を完済できなかった場合、その不足分を相続人が返済する必要がない仕組みです。

一方、リコース型では、自宅を売却しても借入金が残った場合、その残債を相続人が返済しなければならない可能性があります。

そのため、「子どもに借金を残したくない」と考える方には、ノンリコース型は大きな安心材料となります。

ノンリコース型とは？

「ノンリコース（Non-Recourse）」とは、日本語で**「請求権を限定する」**という意味です。

リバースモーゲージでは、契約終了後に自宅を売却して借入金を返済します。

例えば、

借入額が2,000万円

契約終了後に住宅を売却したところ、

売却価格が1,700万円だった場合、

通常であれば300万円不足します。

しかし、ノンリコース型なら、この300万円を相続人が返済する必要はありません。

金融機関は、売却した住宅の代金だけで返済を終了します。

リコース型との違い

リコース型では、

同じように売却価格が1,700万円だった場合、

不足した300万円は相続人へ請求される可能性があります。

つまり、

ノンリコース型

• 売却代金で返済終了
• 相続人へ不足分を請求しない

リコース型

• 売却代金だけでは足りない場合
• 相続人へ不足分を請求する場合がある

この違いは、契約前に必ず確認しておくべき重要なポイントです。

なぜ売却価格より借入額が多くなるの？

住宅価格は将来も同じとは限りません。

例えば、

• 地価が下がる
• 建物が老朽化する
• 地域の人口が減少する

などの理由で、売却価格が予想より低くなることがあります。

その結果、借入残高を下回るケースも考えられます。

特に地方都市では、将来の不動産価格も考慮した資金計画が重要です。

ノンリコース型の注意点

安心できる制度ですが、注意点もあります。

一般的には、

ノンリコース型は、

• リコース型より金利がやや高い
• 借入可能額が低く設定されることがある

などの条件になる場合があります。

これは、金融機関が将来の価格下落リスクを負担するためです。

契約前には、

• 金利
• 借入可能額
• 返済方法

を十分比較することが大切です。

子どもに家を残したい場合は？

ノンリコース型であっても、

契約終了後は住宅を売却して返済するケースが一般的です。

そのため、

「家を子どもへ相続したい」

という場合には、

一般的な住宅ローンや親子リレーローンなど、他の方法も比較検討した方がよいでしょう。

一方、

「子どもへ借金を残したくない」

「老後の生活を優先したい」

という方には、ノンリコース型は適した選択肢の一つです。

利用できる制度

住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**では、金融機関によってノンリコース型を選択できる商品があります。

対象は主に、

• 満60歳以上
• 建て替え
• 新築
• リフォーム
• 住宅購入
• 住宅ローン借換え

などです。

ただし、取り扱い金融機関によって条件や商品内容は異なるため、事前確認が必要です。

法律・制度の根拠

「リ・バース60」は、住宅金融支援機構法に基づき住宅金融支援機構が提供する高齢者向け住宅ローン制度です。

住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、担保権や相続に関する取り扱いも民法の規定が適用されます。

また、金融機関は金融庁の監督指針に基づき、利用者へリスクや契約内容を説明することが求められています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、60代・70代で平屋への建て替えを希望されるお客様から、「子どもに迷惑をかけたくない」というご相談を多くいただきます。

そのような場合は、

• ノンリコース型
• リコース型
• 一般的な住宅ローン
• 高齢者向け返済特例

それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで選ぶことが大切です。

また、住宅はローンだけではなく、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、老後も安心して暮らせる性能を備えることで、将来の医療費や光熱費の負担軽減にもつながります。

 

 シニアが住宅ローンを組む際、団体信用生命保険（団信）への加入は必須ですか？

Q

67歳です。平屋への建て替えを予定しています。住宅ローンを利用したいのですが、高血圧で薬を飲んでいます。銀行から「団体信用生命保険（団信）」の話をされましたが、シニアでも加入は必須なのでしょうか？持病があると住宅ローンは組めないのでしょうか？

結論

一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入を融資条件としている金融機関が多くあります。

しかし、すべての住宅ローンで加入が必須というわけではありません。

住宅金融支援機構の**【フラット35】は団信への加入が任意です。また、【リ・バース60】**は商品によって団信への加入を必要としないケースもあります。

持病があるからといって、すぐに住宅ローンをあきらめる必要はありません。

団体信用生命保険（団信）とは？

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が

• 死亡した場合
• 高度障害状態になった場合

などに、保険会社が住宅ローン残高を金融機関へ支払う制度です。

例えば、

住宅ローン残高が1,500万円残っている状態で契約者が亡くなった場合、

団信に加入していれば、原則として住宅ローンは完済され、家族が返済を続ける必要はありません。

家族を住宅ローンから守るための保険と言えます。

シニアでも加入できる？

加入できるかどうかは、

保険会社の健康診査や告知内容によって判断されます。

例えば、

• 高血圧
• 糖尿病
• 心疾患
• がん治療歴

などがある場合は、通常の団信では加入できないことがあります。

ただし、

最近では、

ワイド団信

と呼ばれる、持病がある方でも加入しやすい商品を用意している金融機関も増えています。

団信に加入できないと住宅ローンは組めない？

必ずしもそうではありません。

例えば、

住宅金融支援機構の**【フラット35】**では、団信は任意加入です。

団信へ加入しなくても、住宅ローンを利用できる場合があります。

また、

高齢者向けの

• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例

では、団信を前提としない商品もあります。

持病がある方でも選択肢はありますので、住宅会社や金融機関へ相談することが大切です。

団信に加入するメリット

団信最大のメリットは、

家族へ住宅ローンを残さないことです。

例えば、

65歳で2,000万円を借り、

返済途中で万一のことがあっても、

団信が適用されれば住宅ローン残高は保険で返済されます。

残された配偶者や家族は、住み続けながら返済負担を軽減できる可能性があります。

団信に加入しない場合の注意点

団信に加入しない場合、

契約者が亡くなっても住宅ローンはなくなりません。

相続人が、

• 住宅ローンを引き継ぐ
• 自宅を売却して返済する

などの対応が必要になります。

そのため、

団信に加入しない場合は、

生命保険や預貯金などを含めた資金計画を家族と話し合っておくことが重要です。

シニア世代におすすめの考え方

60代・70代では、

「団信に入れるか」だけではなく、

• 借入額を抑える
• 自己資金を活用する
• リ・バース60を検討する
• ノンリコース型を検討する

など、複数の方法を比較することが大切です。

また、退職金をすべて建築費に使うのではなく、最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金を残しておくと、万一の病気や介護にも備えやすくなります。

法律・制度の根拠

団体信用生命保険は、法律で加入が義務付けられている制度ではありません。

加入の要否は各金融機関の商品によって異なります。

住宅金融支援機構の**【フラット35】**では団信は任意加入となっており、利用者が選択できます。

また、住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は金融庁の監督指針に基づいて適切な説明を行うことが求められています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、60代・70代で建て替えを検討されるお客様の多くが、「持病があるから住宅ローンは無理だと思っていた」とお話しされます。

しかし実際には、

• 【フラット35】
• ワイド団信
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例

など、年齢や健康状態に応じた選択肢があります。

住宅ローンは「借りられるかどうか」だけではなく、「老後も安心して返済できるか」が最も重要です。

さらに建物は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、安全で健康に暮らせる性能を備えることで、長く快適な住まいになります。

 

Q11. 持病（高血圧・糖尿病など）があっても加入できる「ワイド団信」の条件とは？

Q

66歳です。平屋への建て替えを考えていますが、高血圧で毎日薬を飲んでいます。以前、住宅ローンの審査で団体信用生命保険（団信）に加入できないと言われました。「ワイド団信」なら加入できる可能性があると聞いたのですが、どのような制度なのでしょうか？

結論

ワイド団信とは、高血圧や糖尿病などの持病がある方でも加入しやすいように、引受条件を緩和した団体信用生命保険です。

通常の団信では加入が難しい場合でも、ワイド団信なら加入できる可能性があります。ただし、必ず加入できる制度ではなく、保険会社による健康状態の審査があります。また、通常の団信より住宅ローン金利が年0.2～0.3％程度上乗せされる商品が多くなっています。

ワイド団信とは？

ワイド団信は、正式には「引受条件緩和型団体信用生命保険」と呼ばれます。

一般的な団信よりも健康状態に関する加入条件が緩やかで、持病のある方でも住宅ローンを利用しやすくする制度です。

対象となるかどうかは、住宅ローンを取り扱う金融機関と保険会社の審査によって判断されます。

加入できる可能性がある病気

病名だけで加入の可否は決まりませんが、次のような持病でも加入できた事例があります。

• 高血圧
• 糖尿病
• 脂質異常症（高脂血症）
• 痛風
• 睡眠時無呼吸症候群
• 軽度の心疾患
• 軽度の肝機能障害

重要なのは、病名ではなく、

• 現在の症状
• 治療内容
• 服薬状況
• 合併症の有無
• 入院歴や手術歴

などを総合的に審査することです。

加入が難しいケース

次のような場合は、ワイド団信でも加入が難しいことがあります。

• がん治療中
• 重度の心筋梗塞や脳卒中の治療直後
• 人工透析を受けている
• 重度の腎疾患
• 重度の肝疾患
• 医師から長期間の就業制限を受けている

最終的な判断は保険会社が行うため、事前に正確な告知をすることが大切です。

ワイド団信のデメリット

加入しやすい一方で、通常の団信より住宅ローンの負担は少し増えます。

例えば、多くの金融機関では、

住宅ローン金利が年0.2～0.3％程度上乗せされます。

借入額2,000万円

借入期間20年の場合、

通常の団信より総返済額が数十万円から100万円程度増えるケースもあります。

ただし、万一の際に家族へ住宅ローンを残さない安心を考えると、十分に検討する価値があります。

告知は正確に行う

ワイド団信では健康状態について告知を行います。

過去の病歴や治療歴を隠したり、事実と異なる申告をした場合、

保険金が支払われない可能性があります。

現在服用している薬や通院状況も、正確に伝えることが重要です。

ワイド団信に加入できない場合は？

加入できなかった場合でも、住宅ローンをあきらめる必要はありません。

例えば、

• 住宅金融支援機構【フラット35】（団信は任意加入）
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例

など、団信への加入を前提としない商品もあります。

年齢や健康状態に応じて最適な方法を選ぶことが大切です。

法律・制度の根拠

団体信用生命保険は法律で加入が義務付けられている制度ではありません。

加入条件や保障内容は各金融機関・保険会社によって異なります。

住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は金融庁の監督指針に基づき、適切な説明や審査を行っています。

また、住宅金融支援機構の**【フラット35】**では、団信への加入は任意となっています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、「高血圧だから住宅ローンは無理だと思っていました」という60代・70代のお客様は少なくありません。

しかし実際には、

薬で症状が安定している高血圧や糖尿病であれば、ワイド団信に加入できるケースもあります。

また、ワイド団信が難しい場合でも、

• 【フラット35】
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例

など、別の選択肢があります。

住宅ローンは一つの商品だけで判断せず、複数の制度を比較することが大切です。

さらに建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、健康で快適に暮らせる性能を備えることで、老後の安心にもつながります。

 

Q12. 団体信用生命保険（団信）に加入できない場合でも建て替え費用を借り入れる方法はありますか？

Q

70歳です。持病があり、団体信用生命保険（団信）の審査に通りませんでした。「団信に入れないと住宅ローンは組めません」と言われたのですが、本当に建て替えはあきらめるしかないのでしょうか？他に建て替え資金を借りる方法があれば教えてください。

結論

団信に加入できなくても、建て替えをあきらめる必要はありません。

一般的な住宅ローンでは団信加入を融資条件としている金融機関が多いものの、団信への加入を必須としていない住宅ローンや、高齢者向けの融資制度もあります。

特に60代・70代の建て替えでは、

• 【フラット35】（団信は任意加入）
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例
• 自己資金との併用

などを活用することで、建て替えを実現できるケースがあります。

方法① 【フラット35】を利用する

住宅金融支援機構の**【フラット35】**は、団信への加入が任意です。

そのため、

健康上の理由で団信へ加入できなくても、住宅ローンを利用できる可能性があります。

ただし、

契約者に万一のことがあった場合でも、住宅ローンは残るため、

生命保険や預貯金などで家族への備えを考えておくことが重要です。

方法② リ・バース60を利用する

満60歳以上であれば、

住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**を利用できる可能性があります。

この制度は、

• 建て替え
• 新築
• リフォーム
• 住宅購入
• 住宅ローン借換え

などに利用できる高齢者向け住宅ローンです。

商品によっては団信への加入を前提としていないものもあります。

また、毎月の返済を利息のみとする商品もあり、年金生活でも利用しやすい制度です。

方法③ 高齢者向け返済特例を利用する

住宅金融支援機構には、

高齢者向け返済特例という制度があります。

この制度では、

毎月の返済を利息のみとし、

元金は契約終了後に返済する仕組みです。

年金生活でも毎月の返済負担を軽減できるため、シニア世代の建て替えでは有力な選択肢になります。

方法④ 借入額を減らす

団信の有無にかかわらず、

借入額が少ないほど審査に通りやすくなる傾向があります。

例えば、

建替え費用が2,500万円の場合、

• 自己資金　1,000万円
• 借入額　1,500万円

とすることで、

返済負担も軽くなります。

また、退職金をすべて建築費に使うのではなく、最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金は残しておくことをおすすめします。

方法⑤ 子どもと一緒に借りる

場合によっては、

• 親子リレーローン
• 親子ペアローン

を利用できることもあります。

ただし、

子どもの住宅ローン審査や将来の借入可能額に影響することがあるため、

家族全員で十分に話し合ってから利用することが重要です。

団信に加入しない場合の注意点

団信がない場合、

契約者が亡くなっても住宅ローンはなくなりません。

そのため、

• 配偶者
• 相続人

が返済を引き継ぐか、

住宅を売却して返済することになります。

そのリスクを理解したうえで、

生命保険や預貯金などを活用し、家族が困らない資金計画を立てることが大切です。

法律・制度の根拠

団体信用生命保険は、法律で加入が義務付けられている制度ではありません。

加入の要否は金融機関ごとの住宅ローン商品によって異なります。

住宅金融支援機構の**【フラット35】**では団信は任意加入となっています。

また、リ・バース60や高齢者向け返済特例は、住宅金融支援機構法に基づく高齢者向け住宅ローン制度です。

住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は金融庁の監督指針に基づいて審査を行っています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、「団信に加入できなかったので建て替えをあきらめようと思っていました」というご相談をよくいただきます。

しかし、実際には団信だけが選択肢ではありません。

お客様の年齢や健康状態、ご家族の状況に合わせて、

• 【フラット35】
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例
• 自己資金との組み合わせ

などを比較し、最適な資金計画をご提案することが大切です。

また、建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

を備えることで、老後も安心・快適に暮らせる住まいになります。

住宅ローンだけではなく、「建てた後の暮らし」まで考えることが、シニア世代の建て替え成功のポイントです。

 

 

Q13. シニアの建て替えで「退職金」をすべて充当するのが危険な理由

Q

65歳で定年退職し、退職金が2,000万円ほど入りました。築48年の家を平屋に建て替えたいので、住宅ローンを組まずに退職金をすべて使おうと思っています。借金がなくなるなら安心だと思うのですが、本当にそれが一番良い方法なのでしょうか？

結論

退職金をすべて建て替え費用に使うことは、おすすめできません。

住宅ローンがなくなる安心感はありますが、その後の医療費・介護費・住宅の維持費・物価上昇などに対応できなくなる可能性があります。

シニア世代の建て替えでは、「住宅ローンをゼロにすること」よりも、老後資金をしっかり残すことの方が重要です。

なぜ退職金を残した方がいいの？

退職金は、老後の生活を支える大切な資金です。

建て替え後も、次のような支出が続きます。

• 医療費
• 介護サービスの自己負担
• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 車の買い替え
• 家電製品の更新
• 冠婚葬祭費

これらは予測が難しく、一度使った退職金は簡単には取り戻せません。

介護にはどのくらいお金がかかる？

生命保険文化センターの調査では、介護に要する費用は、

• 住宅改修などの一時費用：平均約74万円
• 介護サービスなどの月額費用：平均約9万円

という結果が公表されています。

介護期間が長くなるほど、必要な資金も増えていきます。

そのため、退職金をすべて住宅に使ってしまうと、将来の介護費用に困る可能性があります。

建て替え後も予想外の出費はある

新築住宅でも、長く住めばメンテナンスが必要になります。

例えば、

• 給湯器の交換
• エアコンの買い替え
• 外構の補修
• 太陽光発電設備や蓄電池の更新（設置している場合）

など、10年から20年後にはまとまった費用が必要になることがあります。

建て替え後も「お金はかからない」というわけではありません。

生活予備資金はいくら残すべき？

家族構成や年金収入によって異なりますが、

一般的には、

最低500万円、できれば1,000万円程度

の生活予備資金を残しておくことをおすすめします。

例えば、

退職金が2,000万円なら、

• 建て替え資金　1,200万円
• 手元資金　800万円

というように、余裕を持った資金計画を立てる方が安心です。

不足分は、

• 一般的な住宅ローン
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例

などを活用する方法もあります。

「ローンがない＝安心」とは限らない

「借金はない方が安心」と考える方は多いでしょう。

もちろん、その考え方自体は間違いではありません。

しかし、

預貯金がほとんど残らない状態で生活を始めると、

急な病気や介護、物価上昇などに対応できず、生活が苦しくなるケースもあります。

大切なのは、

**「住宅ローンをなくすこと」ではなく、「安心して生活できる資金を残すこと」**です。

性能の高い住宅は将来の支出も抑えられる

建築費を抑えるために性能を下げてしまうと、

住み始めてからの光熱費や健康リスクが増える可能性があります。

建て替えるなら、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下
• 廊下有効幅780mm以上

など、将来の安心につながる性能を備えることも重要です。

法律・制度の根拠

老後資金については、金融庁の「高齢社会における資産形成・管理」で、生活資金を計画的に確保する重要性が示されています。

また、介護費用については、生命保険文化センターや厚生労働省が調査結果を公表しています。

住宅ローンについては、住宅金融支援機構が、無理のない返済計画を立てることの重要性を案内しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、「退職金が入ったから住宅ローンは組みたくない」というご相談をよくいただきます。

しかし、私たちは退職金をすべて建築費に充てることはおすすめしていません。

建て替えで本当に大切なのは、

「住宅ローンをなくすこと」ではなく、「老後も安心して暮らせること」です。

そのためには、

• 手元資金を残す
• 無理のない借入額にする
• 高性能住宅で光熱費を抑える

という3つのバランスが重要です。

住宅は完成した日がゴールではありません。

その後20年、30年と安心して暮らし続けられる資金計画こそ、シニア世代の建て替え成功のポイントです。

 

 融資が実行されるまでの「つなぎ融資」はシニアでも利用できますか？

Q

68歳です。自宅を建て替える予定ですが、住宅会社から「つなぎ融資が必要になるかもしれません」と言われました。住宅ローンとは何が違うのでしょうか？また、シニアでも利用できるのでしょうか？

結論

シニア世代でも、金融機関の条件を満たせば「つなぎ融資」を利用できる可能性があります。

つなぎ融資とは、住宅ローンが正式に実行される前に必要となる建築費を一時的に借りるためのローンです。

ただし、年齢だけで判断されるわけではなく、本審査を通過した住宅ローンがあることや、返済能力、担保などを総合的に審査されます。

つなぎ融資とは？

住宅ローンは、通常、建物が完成し、建物の登記が完了した後に実行されます。

しかし、建築工事では完成前にも支払いが必要です。

例えば、

• 土地購入代金
• 着工金
• 中間金
• 建物完成前の支払い

などです。

これらの支払いに利用するのが「つなぎ融資」です。

完成後に住宅ローンが実行されると、その資金でつなぎ融資を返済します。

建て替えでも必要になる？

建て替えでは土地を購入しないため不要と思われがちですが、実際には必要になるケースがあります。

例えば、

• 解体工事費
• 建築会社への着工金
• 中間金
• 仮住まい費用

などを自己資金だけではまかなえない場合です。

住宅会社によって支払い時期が異なるため、事前に確認することが大切です。

シニアでも利用できる条件

年齢だけで利用できないわけではありません。

一般的には、

• 住宅ローンの本審査に承認されていること
• 建築会社との請負契約があること
• 土地の所有権が確認できること
• 金融機関の審査に通ること

などが条件になります。

年金収入の方でも、本体の住宅ローンが承認されていれば利用できるケースがあります。

つなぎ融資の期間

つなぎ融資は長期間借りるローンではありません。

一般的には、

3か月〜12か月程度

で利用されることが多く、

建物完成後に住宅ローンで一括返済します。

金利は住宅ローンより高い？

一般的には、

つなぎ融資は住宅ローンより金利が高めに設定されています。

例えば、

住宅ローンが年1.5％

であっても、

つなぎ融資は年2〜4％程度となるケースがあります。

また、

• 融資手数料
• 印紙税
• 事務手数料

などが必要になることもあります。

そのため、資金計画ではこれらの費用も見込んでおく必要があります。

つなぎ融資を利用しない方法は？

次のようなケースでは、つなぎ融資が不要になることもあります。

• 自己資金で着工金や中間金を支払える
• 住宅会社が完成時一括払いに対応している
• リ・バース60など対応商品を利用する
• 金融機関独自の商品で中間融資に対応している

契約前に住宅会社と金融機関へ確認しておきましょう

シニア世代が注意したいポイント

つなぎ融資は短期間とはいえ、利息や諸費用が発生します。

そのため、

• 仮住まい費用
• 引っ越し費用
• 解体費
• 登記費用

なども含めて、建て替え総額を把握することが重要です。

「建物本体価格」だけを見ていると、資金不足になることがあります。

法律・制度の根拠

つなぎ融資は、住宅ローン実行までの資金を一時的に貸し付ける金融商品であり、各金融機関の融資基準に基づいて取り扱われます。

住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約です。

また、金融機関は金融庁の「金融機関向け監督指針」に基づき、利用者の返済能力などを審査しています。

住宅金融支援機構の**【フラット35】**を利用する場合でも、多くのケースでは民間金融機関のつなぎ融資を併用します。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、建て替えをご検討される60代・70代のお客様から、「つなぎ融資という費用は初めて聞いた」というお声をよくいただきます。

実は、建て替えでは住宅ローン以外にも、

• 解体費
• 仮住まい費
• 引っ越し費
• 登記費
• つなぎ融資費用

など、多くの費用が発生します。

だからこそ、建物価格だけではなく、「建て替え総額」で比較することが重要です。

デザインハウス甲府では、最初から総額をご提示し、後から予想外の費用で困らない資金計画をご提案しています。

 

Q15. 住宅ローン控除（住宅ローン減税）は年金収入のみのシニアでもメリットはありますか？

Q

69歳です。年金だけで生活しています。平屋への建て替えを予定していますが、「住宅ローン控除が受けられる」と聞きました。ただ、年金しか収入がない場合でも、本当にメリットはあるのでしょうか？

結論

年金収入のみの方は、住宅ローン控除のメリットが小さい、または受けられない場合があります。

住宅ローン控除は、支払った所得税や住民税の一部が軽減される制度です。

そのため、所得税や住民税をほとんど納めていない方は、控除を十分に受けられないことがあります。

シニア世代では、「住宅ローン控除があるから住宅ローンを組む」のではなく、資金計画全体で判断することが大切です。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を新築・建て替え・購入した場合に、一定の要件を満たすことで所得税などが軽減される制度です。

制度内容は税制改正により変更されることがありますが、対象となる住宅には、

• 自ら居住する住宅
• 床面積などの要件
• 住宅ローンの返済期間が原則10年以上

などの条件があります。

年金収入だけでも利用できる？

利用できる可能性はあります。

ただし、

控除されるのは「納めた税金」が上限です。

例えば、

所得税を年間5万円しか納めていない場合、

住宅ローン控除額が10万円あっても、実際に控除できる金額は税額の範囲内となります。

つまり、

税金をあまり納めていない方ほど、住宅ローン控除の恩恵は小さくなります。

公的年金にも税金はかかる？

「年金は非課税」と思われがちですが、これは誤解です。

老齢基礎年金や老齢厚生年金は、一定額を超えると所得税・住民税の課税対象になります。

一方、

障害年金や遺族年金は、原則として非課税です。

年金収入だけでも課税されている方は、住宅ローン控除を利用できる可能性があります。

住宅ローン控除だけで判断してはいけない理由

例えば、

住宅ローン控除で年間数万円の税金が戻っても、

住宅ローンの利息がそれ以上にかかれば、実際の負担は増えることもあります。

また、

シニア世代では、

• 医療費
• 介護費
• 固定資産税
• 光熱費

など、建て替え後の生活費も重要です。

そのため、「減税があるから借りる」という考え方ではなく、

毎月の返済額や老後資金とのバランスで判断することが重要です。

シニア世代におすすめの資金計画

60代・70代では、

住宅ローン控除だけを目的に住宅ローンを利用するより、

• 自己資金
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例
• 一般的な住宅ローン

を比較し、

生活予備資金を残す資金計画を優先することをおすすめします。

退職金もすべて建築費に使わず、最低500万円、できれば1,000万円程度は手元に残しておくと安心です。

高性能住宅は減税以外のメリットもある

住宅ローン控除だけではなく、

高性能住宅には、

• 光熱費の削減
• ヒートショック対策
• 資産価値の維持

などのメリットがあります。

建て替えるなら、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

を備えることで、老後も安心・快適に暮らせる住まいになります。

法律・制度の根拠

住宅ローン控除は、租税特別措置法に基づく制度です。

制度の内容や適用条件は、国税庁および国土交通省が公表しています。

また、公的年金への課税については、所得税法に基づき定められています。

住宅ローンを利用する際は、住宅ローン控除だけではなく、将来の返済負担も含めて検討することが重要です。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、「住宅ローン控除があるなら借りた方が得ですよね？」というご相談をいただきます。

しかし、年金収入が中心のお客様の場合は、住宅ローン控除の効果が限定的なケースも少なくありません。

私たちは、

**「減税額」ではなく、「建てた後に安心して暮らせるか」**を重視しています。

そのため、

• 無理のない借入額
• 老後資金を残すこと
• 光熱費を抑える高性能住宅

を総合的に考えた資金計画をご提案しています。

建て替えは「税金が戻るかどうか」ではなく、「その家で安心して暮らし続けられるか」が最も大切です。

 

Q16. シニア層の建て替え資金では「固定金利」と「変動金利」、どちらを選ぶべきですか？

Q

67歳です。平屋への建て替えを計画しており、住宅ローンを利用する予定です。銀行から「固定金利」と「変動金利」のどちらにするか決めてくださいと言われました。シニア世代の場合は、どちらを選ぶのが安心なのでしょうか？

結論

シニア世代の建て替えでは、「毎月の返済額が変わらない安心感」を重視するなら固定金利、「返済期間が短く、金利上昇にも対応できる資金の余裕がある」なら変動金利が選択肢になります。

ただし、60代・70代では返済期間が15〜20年程度になるケースが多く、金利が低いかどうかよりも、「最後まで安心して返済できるか」が最も重要です。

固定金利とは？

固定金利は、借入時に決まった金利が返済終了まで変わらない住宅ローンです。

例えば、

借入額2,000万円

返済期間20年

固定金利2.0％

なら、毎月の返済額は完済まで原則変わりません。

金利が上昇しても返済額が変わらないため、老後の生活設計が立てやすいというメリットがあります。

変動金利とは？

変動金利は、市場金利の動きに応じて金利が見直される住宅ローンです。

一般的には、年2回金利が見直されます。ただし、返済額の見直し方法は金融機関や商品によって異なります。

借入時の金利は固定金利より低いことが多く、返済当初の負担を抑えやすい反面、将来金利が上昇すると返済額や支払利息が増える可能性があります。

シニア世代はどちらが向いている？

固定金利が向いている方

• 年金収入が中心
• 毎月の支出を一定にしたい
• 金利上昇が不安
• 老後の生活設計を重視したい

固定金利は「安心を買う住宅ローン」と言えます。

変動金利が向いている方

• 退職金など自己資金に余裕がある
• 繰上返済を予定している
• 金利が上がっても返済できる
• 借入期間が短い

ただし、「今は金利が低いから」という理由だけで選ぶのは注意が必要です。

金利が1％上がるとどうなる？

例えば、

借入額2,000万円

返済期間20年

金利が**1.5％から2.5％**へ上昇すると、

毎月の返済額は約9万6,000円から約10万6,000円へ増えることがあります。

年間では約12万円、20年間では大きな差になる可能性があります。

シニア世代では、この差を年金収入だけで吸収できるかを考えることが重要です。

リ・バース60との違い

リ・バース60などの高齢者向け住宅ローンでは、変動金利を採用している商品が多くあります。

そのため、

住宅ローンだけではなく、

金利が1％・2％上昇した場合の返済額を事前に試算しておくことが大切です。

金利より大切なのは「借入額」

住宅ローンで最も重要なのは、

実は金利だけではありません。

例えば、

• 借入額2,500万円
• 借入額1,500万円

では、同じ金利でも毎月の返済額は大きく異なります。

自己資金を適切に活用し、

借入額そのものを減らすことが、老後の安心につながります。

また、退職金はすべて使わず、最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金を残しておくことをおすすめします。

法律・制度の根拠

住宅ローンの金利タイプは、各金融機関が定める商品内容によって異なります。

住宅金融支援機構の**【フラット35】**は、全期間固定金利型の代表的な住宅ローンです。

住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は金融庁の監督指針に基づいて、利用者へ金利変動リスクなどを説明することが求められています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、「固定金利と変動金利、どちらが得ですか？」というご相談をよくいただきます。

しかし、私たちは**「得か損か」よりも、「安心して返済できるか」**を重視しています。

シニア世代では、

• 年金収入
• 医療費
• 介護費
• 将来の生活費

まで考えた資金計画が必要です。

さらに建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、高性能住宅にすることで、光熱費や将来の修繕費を抑えやすくなります。

住宅ローンは「金利」だけで選ぶものではありません。

住宅性能・生活費・老後資金まで含めた総額で考えることが、後悔しない建て替えにつながります。

 

 

Q17. 妻が連帯保証人・連帯債務者になる場合の年齢制限とリスク

Q

私は68歳、妻は66歳です。平屋への建て替えを予定しており、銀行から「奥様に連帯保証人、または連帯債務者になってもらえれば融資しやすくなります」と言われました。妻も高齢ですが問題ないのでしょうか？また、連帯保証人と連帯債務者の違いやリスクを教えてください。

結論

配偶者が60代・70代でも、連帯保証人や連帯債務者になることは可能です。

ただし、金融機関は年齢・収入・健康状態・返済能力などを総合的に審査します。

また、連帯保証人と連帯債務者では責任の重さや税制上の取り扱いが異なるため、違いを理解せずに契約することはおすすめできません。

連帯保証人と連帯債務者の違い

この2つは似ていますが、法律上の立場は大きく異なります。

連帯保証人

住宅ローンは契約者本人が返済します。

しかし、契約者が返済できなくなった場合には、連帯保証人にも返済義務が生じます。

つまり、「万一のときに返済する立場」です。

連帯債務者

連帯債務者は、契約した時点から借入を共同で行う人です。

契約者と同じように返済義務を負います。

金融機関は、どちらに対しても返済を請求できます。

責任は連帯保証人よりも重いと考えておくべきです。

妻が高齢でもなれる？

年齢だけで決まるわけではありません。

金融機関は、

• 年齢
• 年収
• 年金収入
• 健康状態
• 完済時年齢

などを確認します。

例えば、

一般的な住宅ローンでは、

完済時年齢80歳または85歳未満

としている金融機関が多くあります。

そのため、

66歳の奥様が連帯債務者となる場合は、返済期間が14〜19年程度になることがあります。

妻が年金受給者でも大丈夫？

公的年金を安定収入として認める金融機関もあります。

ただし、

年金収入だけでは借入額が増えない場合もあります。

また、

収入合算を利用する場合は、

年金額や返済負担率などが審査対象になります。

連帯保証人・連帯債務者になるリスク

最も大きなリスクは、

住宅ローンを返済できなくなった場合、

配偶者にも返済義務が生じることです。

例えば、

住宅ローン残高が1,500万円ある状態で返済が滞ると、

金融機関は配偶者へ返済を請求できます。

また、

将来、

介護施設へ入居することになっても、

返済義務はなくなりません。

住宅ローン控除との違い

連帯債務者は、

一定の要件を満たせば、

それぞれが住宅ローン控除の対象になる場合があります。

一方、

連帯保証人は原則として住宅ローン控除の対象にはなりません。

住宅ローン控除は、

租税特別措置法に基づき、

• 自ら居住すること
• 借入をしていること

などの要件があります。

シニア世代におすすめの考え方

60代・70代では、

無理に夫婦で住宅ローンを組むよりも、

• 自己資金
• リ・バース60
• 高齢者向け返済特例

なども比較検討することが大切です。

また、

退職金をすべて使わず、

最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金を残しておくことをおすすめします。

法律・制度の根拠

連帯保証人については民法第446条以下に規定されています。

連帯保証人には「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」が認められず、債権者は主債務者より先に連帯保証人へ請求することもできます。

また、住宅ローン控除は租税特別措置法に基づく制度です。

金融機関は金融庁の監督指針に基づき、返済能力や契約内容を審査しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、ご夫婦とも60代・70代で建て替えをされるケースが増えています。

その際、「奥様にも連帯保証人になってもらえば大丈夫です」と簡単に説明されることがあります。

しかし、

連帯保証人と連帯債務者では、

将来の責任や税制上の扱いが大きく異なります。

私たちは、ご契約前に、

• 本当に連帯保証人が必要なのか
• リ・バース60など別の方法はないか
• ご夫婦の老後資金は十分か

まで含めて考えることをおすすめしています。

また、建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、安全・快適に長く暮らせる性能を備えることも重要です。

住宅ローンは「借りること」が目的ではありません。

ご夫婦が安心して老後を過ごせる資金計画を立てることが、建て替え成功への第一歩です。

 

Q18. リバースモーゲージで死亡後に家が売却される場合、同居している家族はどうなるのでしょうか？

Q

72歳です。リバースモーゲージを利用して平屋へ建て替えようと考えています。ただ、私が亡くなった後も妻や子どもが一緒に住んでいるかもしれません。その場合、自宅はすぐに売却されてしまうのでしょうか？同居している家族は退去しなければならないのでしょうか？

結論

リバースモーゲージを利用すると、契約者の死亡後は住宅を売却してローンを返済するケースが一般的です。

しかし、「亡くなったらすぐに家を出なければならない」というわけではありません。

相続人は、

• 自宅を売却して返済する
• 自己資金で返済する
• 新たな住宅ローンへ借り換える

など、いくつかの選択肢があります。

そのため、契約前に家族で話し合い、「将来どうするのか」を決めておくことが非常に重要です。

死亡後はどういう流れになる？

一般的な流れは次のようになります。

① 契約者が亡くなる

② 金融機関へ連絡する

③ 相続人が返済方法を選択する

④ 売却または返済を行う

金融機関がすぐに住宅を処分するわけではありません。

一定期間の中で、相続人が対応方法を決めることになります。

同居している配偶者はすぐ退去？

基本的には、

契約内容や金融機関の手続きによりますが、

亡くなった直後に退去を求められるケースは一般的ではありません。

ただし、

住宅を売却することになれば、

最終的には退去が必要になります。

そのため、

高齢の配偶者が住み続ける予定なら、

事前に返済方法を家族で相談しておくことが大切です。

子どもが住み続ける方法は？

子どもが住宅を引き継ぎたい場合は、

次のような方法があります。

① 自己資金で返済する

住宅ローン残高を一括返済すれば、

そのまま住み続けられる可能性があります。

② 新たな住宅ローンへ借り換える

相続人に返済能力があれば、

住宅ローンを組み直して返済する方法もあります。

ただし、

金融機関の審査があります。

③ 売却して住み替える

売却後、

新しい住まいへ住み替える選択をする方もいます。

近年では、

サービス付き高齢者向け住宅や高齢者向け賃貸住宅へ住み替えるケースも増えています。

ノンリコース型なら安心？

住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**には、

ノンリコース型

を選択できる金融機関があります。

ノンリコース型なら、

住宅を売却しても借入金を完済できなかった場合、

不足分を相続人が返済する必要はありません。

ただし、

住宅そのものは返済のため売却されるケースが一般的です。

「家は残る」と誤解しないよう注意しましょう。

家を残したいなら向いている？

「子どもへ実家を残したい」

「代々住み継いでほしい」

という希望がある場合は、

リバースモーゲージ以外の方法も検討した方がよいでしょう。

例えば、

• 一般的な住宅ローン
• 親子リレーローン
• 自己資金を多めに使う

などの方法があります。

家族の将来まで考えて選ぶことが重要です。

契約前に家族で話し合うこと

リバースモーゲージを利用する場合は、

次のことを家族全員で確認しておきましょう。

• 配偶者は住み続けたいか
• 子どもは家を相続したいか
• 売却しても問題ないか
• 相続人が返済できるか
• ノンリコース型かリコース型か

これらを決めずに契約すると、

相続時に家族間でトラブルになる可能性があります。

法律・制度の根拠

リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**などで利用できます。

契約者が亡くなった後の返済方法は、契約内容に基づいて行われます。

また、相続については民法、相続登記については不動産登記法の規定が適用されます。

金融機関は金融庁の監督指針に基づき、契約内容やリスクについて説明することが求められています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、「子どもに迷惑をかけたくないからリバースモーゲージを利用したい」というご相談を多くいただきます。

しかし、その一方で、

「妻は住み続けられるの？」

「子どもは実家を相続できるの？」

というご不安も少なくありません。

私たちは、住宅ローンを考える前に、

「その家を将来どうしたいのか」

をご家族全員で話し合うことをおすすめしています。

建て替えは建物を建てるだけではありません。

将来の相続や住み続け方まで考えて計画することが、本当の意味で後悔しない家づくりにつながります。

 

前回までの流れに合わせて、同じフォーマットでまとめます。

Q19. 地方の戸建てでもリバースモーゲージの融資対象になりますか？査定の基準を教えてください。

Q

山梨県で築50年の家を建て替えようと考えています。リバースモーゲージを利用したいのですが、「地方は対象外になることがある」と聞きました。本当に地方の戸建てでも利用できるのでしょうか？また、金融機関は何を基準に査定しているのでしょうか？

結論

地方の戸建てでも、リバースモーゲージを利用できる可能性は十分あります。

ただし、都市部よりも土地の資産価値や将来の売却しやすさが重視されるため、すべての住宅が対象になるわけではありません。

金融機関は、建物よりも土地の担保価値を重視して査定することが一般的です。

リバースモーゲージで最も重視されるのは土地

リバースモーゲージでは、

住宅そのものよりも、

土地の担保価値

が重要になります。

その理由は、

契約終了後に住宅を売却して融資を回収するためです。

建物は年数が経つにつれて価値が下がる一方、

土地は立地によって資産価値が維持される場合があります。

地方だから利用できないわけではない

「地方では利用できない」という情報がありますが、

必ずしも正しくありません。

実際には、

• 市街化区域
• 住宅地
• 売買実績がある地域
• 将来も需要が見込める地域

であれば、地方都市でも対象になるケースがあります。

一方で、

• 市街化調整区域
• 山林に近い土地
• 極端に人口減少が進む地域
• 再建築できない土地

などは、融資対象外となる場合があります。

査定で見られるポイント

金融機関は、主に次のような項目を確認します。

• 土地の所在地
• 土地の面積
• 接道状況
• 用途地域
• 土地の形状
• ハザードマップ
• 周辺の取引事例
• 将来の売却可能性

特に、

建築基準法上の道路に幅員4m以上で接しているかどうかや、再建築が可能かどうかは重要なポイントです。

建物の築年数は関係ある？

築年数も確認されますが、

リバースモーゲージでは、

築年数より土地の価値が重視されることが一般的です。

例えば、

築50年の住宅でも、

土地の評価額が高ければ融資対象になる可能性があります。

反対に、

新築住宅でも土地の評価が低い場合は、希望額を借りられないことがあります。

借入額はどのくらい？

借入可能額は、

土地の評価額すべてではありません。

一般的には、

担保評価額の50～70％程度

を上限として融資する金融機関が多く見られます。

例えば、

土地評価額が2,000万円の場合、

借入可能額は、

約1,000万～1,400万円程度

になるケースがあります。

※実際の融資割合は金融機関や商品によって異なります。

山梨県でも利用できる？

山梨県でも利用実績はあります。

特に、

• 甲府市
• 甲斐市
• 中央市
• 笛吹市

など住宅需要が比較的安定している地域では、対象となる可能性があります。

一方で、利用できるかどうかは、個々の物件や金融機関の審査によって決まるため、所在地だけで判断することはできません。

法律・制度の根拠

リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**などを活用した制度で、金融機関ごとに融資基準が定められています。

土地や建物の評価は、**不動産鑑定評価基準（国土交通省）**や金融機関の担保評価基準を参考に行われます。

また、建築可能かどうかは建築基準法、土地の利用区分は都市計画法などに基づいて判断されます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、「地方だからリバースモーゲージは使えない」と思われている方が少なくありません。

しかし、実際には、

「地方かどうか」ではなく、「その土地にどれだけ資産価値があるか」

が重要です。

建て替えを計画する前に、

• 土地の査定額
• 借入可能額
• 将来の資産価値

を確認しておくことで、資金計画が立てやすくなります。

また、建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、長く安心して暮らせる性能を備えることも大切です。

建て替えでは、「いくら借りられるか」だけではなく、「その土地の価値を最大限に活かした資金計画」を考えることが、後悔しない家づくりにつながります。

 

Q20. 金融機関がシニアの建て替え融資で最も重視する「審査基準」とは？

Q

69歳です。自宅を平屋に建て替えるため住宅ローンを申し込みましたが、「総合的に審査します」と言われました。シニアの場合、金融機関は何を一番重視して審査しているのでしょうか？年齢だけで決まるのでしょうか？

結論

金融機関が最も重視するのは、「最後まで無理なく返済できるか」という返済能力です。

「69歳だから借りられない」「70歳だから審査に通らない」ということではありません。

実際には、

• 年齢
• 年金・給与などの収入
• 自己資金
• 借入額
• 担保となる土地の価値
• 健康状態
• 信用情報

などを総合的に判断して融資の可否が決まります。

審査基準①　返済能力

最も重要なのが返済能力です。

金融機関は、

「毎月、無理なく返済を続けられるか」

を確認します。

特に確認されるのは、

• 年金収入
• 給与収入
• 不動産収入
• その他の継続収入

などです。

年金だけでも安定収入として認める金融機関はありますが、返済額とのバランスが重要になります。

審査基準②　返済負担率

金融機関では、

年間返済額 ÷ 年収

で算出する「返済負担率」を重視します。

一般的には、

• 年収400万円未満：30％以下
• 年収400万円以上：35％以下

を目安としている金融機関が多くあります。

例えば、

年収300万円なら、

年間返済額は約90万円以内、

月額では約7万5,000円程度が一つの目安になります。

※実際の基準は金融機関や商品によって異なります。

審査基準③　完済時年齢

多くの金融機関では、

完済時年齢80歳または85歳未満

という条件があります。

例えば、

69歳で借りる場合、

完済時年齢80歳なら、

借入期間は最長11年程度になります。

そのため、

借入期間が短くなるほど毎月の返済額は増えるため、借入額を抑えることも重要になります。

審査基準④　自己資金

自己資金が多いほど審査では有利になります。

例えば、

建て替え総額が2,500万円の場合、

自己資金を1,000万円用意すれば、

借入額は1,500万円になります。

借入額が少ないほど返済負担が軽くなり、審査にも良い影響を与えることがあります。

ただし、退職金をすべて使うのではなく、最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金は残しておくことが大切です。

審査基準⑤　担保評価

建て替えでは、

住宅よりも

土地の資産価値

が重視されます。

金融機関は、

• 所在地
• 接道状況
• 面積
• 用途地域
• 将来の売却可能性

などを確認し、担保評価額を決定します。

一般的には、

担保評価額の50～70％程度を融資の目安とする金融機関が多くあります。

審査基準⑥　信用情報

金融機関は、

個人信用情報機関を通じて、

• ローン返済状況
• クレジットカードの支払い
• キャッシング
• 延滞履歴

なども確認します。

たとえ年金収入が安定していても、

長期間の延滞履歴があると審査に影響する可能性があります。

審査基準⑦　健康状態

一般的な住宅ローンでは、

団体信用生命保険（団信）への加入が必要になることが多くあります。

持病がある場合でも、

• ワイド団信
• 【フラット35】（団信任意）
• リ・バース60

など、利用できる制度があります。

健康状態だけで建て替えをあきらめる必要はありません。

法律・制度の根拠

住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約です。

金融機関は、金融庁の「金融機関向け監督指針」に基づき、返済能力や担保評価、信用情報などを総合的に審査しています。

また、住宅金融支援機構の**【フラット35】やリ・バース60**では、それぞれの商品ごとに利用条件が定められています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、「年齢だけで住宅ローンは無理ですよね？」というご相談をよくいただきます。

しかし実際には、

年齢よりも、

「返済能力」と「資金計画」

が重要視されます。

私たちは建て替えをご提案する際、

• 借入額
• 自己資金
• 年金収入
• 老後資金
• 将来の生活費

まで含めた資金計画をご提案しています。

さらに住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

を備えることで、老後の光熱費や健康リスクを抑え、安心して長く暮らせる住まいになります。

金融機関が見るのは「年齢」ではなく、「この方は最後まで安心して返済できるか」です。

その視点で資金計画を立てることが、シニア世代の建て替え成功につながります。

 

 親の名義の家を子どもが資金を出して建て替える場合、「贈与税」はかかりますか？

Q

75歳の父名義の家を建て替えようと思っています。建て替え費用は私（子ども）が全額負担する予定ですが、土地も家も父名義のままで問題ないでしょうか？「贈与税がかかる場合がある」と聞いて心配です。どんなことに注意すればよいのでしょうか？

結論

親名義の住宅を子どものお金で建て替える場合は、建物の名義や資金の流れによって贈与税が発生する可能性があります。

「家族だから大丈夫」と思っている方が多いのですが、税務上は**「誰がお金を出したか」と「誰の名義になるか」が非常に重要**です。

建て替え前には、必ず税理士や司法書士などの専門家へ相談し、名義と資金計画を確認することをおすすめします。

贈与税が問題になる理由

贈与税は、個人から財産を無償でもらった場合に課税される税金です。

根拠は相続税法です。

例えば、

父名義の土地に、

子どもが2,500万円を負担して家を建て、

建物まで父名義にした場合、

税務上は、

「子どもが父へ2,500万円を贈与した」

と判断される可能性があります。

その結果、贈与税の対象になることがあります。

建物の名義は誰にする？

建築費を負担した人が建物の所有者になることが原則です。

例えば、

• 父が全額負担 → 父名義
• 子どもが全額負担 → 子ども名義
• 父と子が半分ずつ負担 → 持分割合に応じた共有名義

という形が基本になります。

実際の負担割合と登記名義が一致していないと、贈与とみなされる可能性があります。

土地は親名義でも大丈夫？

土地は親名義のままでも建て替えは可能です。

ただし、

建物を子ども名義にする場合は、

土地を利用する権利について整理しておく必要があります。

例えば、

• 使用貸借
• 借地権

など、状況に応じた検討が必要です。

年110万円までなら贈与税はかからない？

贈与税には、

年間110万円の基礎控除があります。

しかし、

建て替え費用は数千万円になることが多く、

この控除だけでは対応できないケースがほとんどです。

「110万円以内だから安心」と考えるのは危険です。

利用できる特例はある？

条件を満たせば、

住宅取得資金や相続に関する特例が利用できる場合があります。

また、

親子間であっても、

相続時精算課税制度などを活用できるケースがあります。

ただし、

適用要件や手続きがあるため、

契約前に税理士へ確認することが重要です。

シニア世代の建て替えで多いケース

山梨県でも、

次のようなケースが多くあります。

• 土地は親名義
• 建築費は子どもが負担
• 将来は子どもが住む予定

この場合、

名義の決め方を間違えると、

思わぬ贈与税が発生することがあります。

住宅会社だけで判断せず、

税務の専門家にも相談しましょう。

法律・制度の根拠

贈与税は、相続税法に基づき課税されます。

また、

建物や土地の所有権は民法および不動産登記法に基づいて登記されます。

贈与税の取り扱いや特例については、国税庁が公表する「贈与税のあらまし」や各種制度を確認することが大切です。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、

「親の土地だから、建て替えもそのままで大丈夫」

と考えられる方が多くいらっしゃいます。

しかし、

建て替えでは、

「誰がお金を出すのか」

「誰の名義にするのか」

によって、税金が大きく変わることがあります。

私たちは建築だけでなく、

• 名義
• 相続
• 贈与
• 資金計画

まで含めてご相談いただくことをおすすめしています。

建て替えは一生に一度の大きな買い物です。

完成してから「贈与税がかかります」とならないよう、建築前にしっかり準備することが大切です。

 

 

Q22. 「住宅取得資金の贈与税の非課税特例」はシニアから子への贈与でどう使えますか？

Q

75歳の父が「建て替え資金を援助してあげる」と言ってくれています。親から子どもへ住宅資金を贈与する場合、「贈与税がかからない特例がある」と聞きました。どのような制度なのでしょうか？利用するための条件や注意点を教えてください。

結論

親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定の条件を満たせば贈与税が軽減または非課税となる特例が利用できることがあります。

ただし、この制度は毎年の税制改正によって適用期間や非課税限度額、対象住宅の要件が変更される可能性があります。

そのため、建て替えを計画する際は、契約前に国税庁の最新情報や税理士へ確認することが重要です。

この特例とは？

正式には、

「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

と呼ばれる制度です。

父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得や建て替えのための資金を贈与された場合、一定額まで贈与税が非課税となることがあります。

例えば、

父から1,000万円の援助を受けても、制度の適用要件を満たせば、その全部または一部が非課税となる場合があります。

※非課税限度額は適用年度や住宅性能などによって異なるため、最新の制度をご確認ください。

誰からの贈与が対象？

対象となるのは、

• 父母
• 祖父母

などの直系尊属からの贈与です。

一方、

• 兄弟姉妹
• おじ・おば
• 友人

からの援助は、この特例の対象にはなりません。

建て替えでも利用できる？

新築住宅だけではなく、

一定の条件を満たす建て替え住宅も対象となる場合があります。

例えば、

• 自分が住む住宅であること
• 一定の床面積を満たすこと
• 所得要件を満たすこと

などが必要です。

制度の詳細は年度によって変わるため、最新情報を確認しましょう。

非課税になるから申告は不要？

いいえ。

特例を利用する場合でも、原則として贈与税の申告が必要です。

「税金がかからないから申告しなくてよい」というわけではありません。

期限までに必要書類を添えて申告しなければ、特例が適用されない可能性があります。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、

「親がお金を出した」

「子ども名義で建てた」

というケースが多くあります。

その際、

• 誰が資金を負担したか
• 建物の名義は誰か
• 贈与契約の内容

が一致していないと、税務上問題となることがあります。

また、相続も視野に入れた資金計画を立てることが重要です。

相続時精算課税制度との違い

親から子への資金援助では、

• 住宅取得等資金の贈与税の非課税措置
• 相続時精算課税制度

のどちらが有利かは、ご家庭の状況によって異なります。

相続時精算課税制度を選択すると、その後の贈与に影響する場合もありますので、制度の選択は慎重に行う必要があります。

法律・制度の根拠

この特例は、租税特別措置法に基づく制度です。

制度内容は税制改正により変更されることがあるため、適用を受ける年の内容を確認する必要があります。

また、贈与税そのものは相続税法に基づいて課税されます。

制度の詳細や申告方法については、国税庁が公表している最新情報を確認してください。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「親が建て替え資金を出してくれることになった」

というご相談を多くいただきます。

しかし、

資金援助を受けるタイミングや名義の決め方を間違えると、思わぬ贈与税が発生することがあります。

私たちは、

• 建築計画
• 名義
• 相続
• 贈与
• 資金計画

を一緒に考えながら、必要に応じて税理士や司法書士などの専門家とも連携して進めることをおすすめしています。

建て替えは建物だけではなく、「税金まで含めて成功すること」が大切です。

 

 

まず一点だけ、タイトルにある**「80％減額」は正確には「最大80％評価減」**です。適用されるには複数の要件があり、必ず80％減額になるわけではありません。その点を踏まえて、Q&Aとして使いやすい形にまとめます。

Q23. 親と同居して建て替える場合、「小規模宅地等の特例（最大80％評価減）」を確実に適用させるための要件とは？

Q

75歳の父名義の家を二世帯住宅に建て替え、私たち家族も同居する予定です。相続になったとき、「小規模宅地等の特例」で土地の評価額が80％減額されると聞きました。本当に適用されるのでしょうか？建て替え前に気を付けることを教えてください。

結論

「小規模宅地等の特例」は、一定の条件を満たせば、自宅の土地の相続税評価額を最大80％減額できる非常に大きな節税制度です。

しかし、

• 建物の名義
• 土地の名義
• 同居の実態
• 相続後の居住状況

などの条件を満たさなければ適用できません。

建て替え後では取り返しがつかないケースもあるため、建築前から税理士などの専門家へ相談することが重要です。

小規模宅地等の特例とは？

この制度は、亡くなった方が住んでいた土地について、一定の要件を満たす相続人が取得した場合、330㎡までの部分について相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

例えば、

土地の相続税評価額が3,000万円の場合、

特例が適用されれば、

評価額は600万円となり、

2,400万円分の評価額が減額される可能性があります。

※実際の相続税額は相続財産全体などによって異なります。

適用される主な要件

代表的な要件は次のとおりです。

• 被相続人（亡くなった親）が住んでいた自宅であること
• 相続人が一定の条件を満たすこと
• 相続税の申告期限までに必要な手続きを行うこと

さらに、

同居していた相続人には有利な規定があります。

同居していれば必ず適用される？

いいえ。

同居しているだけでは足りません。

例えば、

• 実際に生活していたこと
• 住民票だけでなく生活実態があること
• 相続後も原則としてその住宅を所有し続けること

などの要件があります。

形式だけの同居では認められない場合があります。

建て替え前に注意すること

建て替えでは、

• 土地は親名義
• 建物は子ども名義

というケースがよくあります。

この場合でも特例が適用できるケースはありますが、

名義の設定や資金負担の方法によっては税務上の問題が生じることがあります。

建築前に、

• 税理士
• 司法書士
• 建築会社

と十分に打ち合わせをしておくことが重要です。

二世帯住宅でも適用できる？

二世帯住宅でも、

一定の条件を満たせば特例を利用できます。

例えば、

親世帯と子世帯が同じ建物で生活している場合などです。

ただし、

住宅の構造や利用状況によって判断が異なることもあるため、個別の確認が必要です。

相続税の申告が必要

相続税が発生しないと思っていても、

この特例を利用するためには、

原則として相続税の申告が必要です。

申告期限は、

相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。

期限を過ぎると、特例が受けられない場合があります。

シニア世代の建て替えでよくある失敗

建て替え後に、

「名義を変えてしまった」

「子どもが別居してしまった」

「専門家へ相談しなかった」

などの理由で、

本来受けられるはずだった特例が利用できなくなるケースがあります。

建築費よりも相続税の方が高くなることもあるため、建築前の準備が重要です。

法律・制度の根拠

小規模宅地等の特例は、租税特別措置法第69条の4に基づく制度です。

制度の詳細や適用要件は、国税庁が公表する「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」に定められています。

また、相続は民法、土地や建物の登記は不動産登記法に基づいて行われます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、親との同居をきっかけに建て替えをされるご家族が増えています。

しかし、

「建物が完成してから税金のことを考える」

では遅い場合があります。

私たちは、

• 建物の設計
• 名義の考え方
• 相続
• 贈与
• 土地の活用

まで含めて計画することをおすすめしています。

小規模宅地等の特例は、相続税対策の中でも効果が非常に大きい制度です。

建て替えを検討し始めた段階で、住宅会社だけでなく税理士とも連携しながら進めることが、将来の大きな節税につながります。

 

 

Q24. 二世帯住宅に建て替える際、「区分登記」と「共有登記」では相続税はどう変わりますか？

Q

親との同居を考え、二世帯住宅へ建て替える予定です。住宅会社から「共有登記にしますか、それとも区分登記にしますか？」と聞かれました。どちらを選ぶかで相続税や将来の相続手続きは変わるのでしょうか？

結論

区分登記と共有登記は、相続税だけでなく、将来の相続・売却・贈与・住宅ローンにも大きく影響します。

「相続税が安くなるからこちら」という単純なものではなく、

• 誰がお金を負担するのか
• 誰が住み続けるのか
• 将来売却する予定があるのか

まで考えて決めることが重要です。

建て替え前に税理士・司法書士・住宅会社と十分に相談することをおすすめします。

共有登記とは？

共有登記とは、

一つの住宅を複数人で所有する方法です。

例えば、

建築費を

• 父　1,000万円
• 子　1,500万円

負担した場合、

負担割合に応じて

• 父　40％
• 子　60％

という共有名義にするケースがあります。

この方法は、実際の資金負担と登記を一致させやすいメリットがあります。

区分登記とは？

区分登記とは、

二世帯住宅を法律上それぞれ独立した住宅として登記する方法です。

例えば、

• 1階を親世帯
• 2階を子世帯

として、

それぞれ独立した所有権を設定します。

ただし、

区分登記をするためには、

建物が構造上・利用上独立していることが必要です。

一般的には、

• 独立した玄関
• キッチン
• トイレ
• 浴室

などが求められます。

相続税への影響

相続税は、

土地と建物の所有形態

によって大きく変わります。

例えば、

親が所有する部分だけが相続財産になるため、

共有割合や区分登記の内容によって、

相続税評価額が変わる場合があります。

また、

小規模宅地等の特例（最大80％評価減）

が適用できるかどうかも、

建物の利用状況や相続人の居住状況などによって判断されます。

「区分登記だから有利」「共有登記だから不利」と一概には言えません。

売却や建替えへの影響

共有登記では、

将来売却や建て替えをする際に、

原則として共有者全員の同意が必要になります。

例えば、

子どもは売却したい、

親は住み続けたい、

という場合には、

話し合いがまとまらず、売却できないケースもあります。

一方、

区分登記は独立した所有権となるため、

条件によっては単独で処分できる範囲が明確になります。

贈与税にも注意

建築費を子どもが負担しているにもかかわらず、

親の持分を多く登記すると、

税務上、

贈与

と判断される可能性があります。

登記割合は、

実際の資金負担割合と一致させることが基本です。

シニア世代の建て替えでおすすめの考え方

二世帯住宅では、

「今の住みやすさ」だけではなく、

10年後、20年後の相続まで考えることが大切です。

例えば、

• 将来どちらが住むのか
• 売却する可能性はあるか
• 相続人は何人いるか
• 小規模宅地等の特例を利用する予定か

などを整理したうえで登記方法を決めることをおすすめします。

法律・制度の根拠

建物の所有権や共有については民法および不動産登記法に基づき登記されます。

相続税は相続税法、小規模宅地等の特例は租税特別措置法第69条の4に基づく制度です。

また、不動産登記の手続きについては法務省、相続税については国税庁が制度を公表しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、親との同居をきっかけに二世帯住宅へ建て替えるご家族が増えています。

しかし、

「住宅会社に言われるまま共有名義にした」

というケースも少なくありません。

実際には、

登記方法一つで、

• 相続税
• 贈与税
• 売却のしやすさ
• 将来のトラブル

まで変わる可能性があります。

私たちは建物の設計だけではなく、

• 名義
• 相続
• 贈与
• 土地活用
• 資金計画

まで含めて考えることをおすすめしています。

二世帯住宅は「建てること」がゴールではありません。

親世代・子世代の双方が安心して暮らし、将来も円満に相続できるよう、建築前からしっかり計画することが大切です。

 

 

 古い家を解体して更地のまま年を越すと、固定資産税が6倍になるって本当ですか？

Q

築50年の実家を解体して平屋へ建て替える予定です。しかし、「更地のまま1月1日を迎えると固定資産税が6倍になる」と聞きました。本当にそんなに高くなるのでしょうか？建て替えでは、いつ解体するのがよいのでしょうか？

結論

「固定資産税が6倍になる」という表現は、半分正しく、半分誤解があります。

住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が適用され、固定資産税の課税標準額が軽減されています。

しかし、住宅を解体して**1月1日（固定資産税の賦課期日）**に更地になっていると、この特例が受けられなくなります。

その結果、小規模住宅用地（200㎡以下）では、課税標準額が最大6倍になる可能性があります。

ただし、「固定資産税そのものが必ず6倍になる」という意味ではありません。

なぜ「6倍」と言われるの？

住宅が建っている土地には、

住宅用地の特例

があります。

例えば、

**200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）**では、

固定資産税の課税標準額は

評価額の6分の1

になります。

住宅を解体して更地になると、

この特例がなくなり、

課税標準額は原則として本来の評価額に戻ります。

そのため、

課税標準額が最大6倍になる可能性があるのです。

固定資産税も必ず6倍？

必ず6倍になるわけではありません。

固定資産税は、

• 土地の評価額
• 負担調整措置
• 各自治体の評価

などによって決まります。

そのため、

実際の税額は、

2倍程度のケースもあれば、

4倍前後になるケースもあります。

「必ず6倍」と断言することはできません。

建て替えでは1月1日が重要

固定資産税は、

毎年1月1日時点の土地の状況

で課税されます。

例えば、

12月に家を解体し、

翌年1月1日に更地のままだと、

その年は住宅用地特例を受けられない可能性があります。

一方、

1月1日時点で住宅が建っていれば、

原則として住宅用地特例の対象になります。

建て替え時期は、税金にも大きく影響します。

建て替えスケジュールが重要

例えば、

• 10月　解体
• 11月　着工
• 翌年3月　完成

という計画では、

1月1日に更地になっている可能性があります。

その結果、

住宅用地特例が適用されず、

固定資産税が高くなることがあります。

建築会社と相談し、

解体・着工・完成のスケジュールを調整することが大切です。

空き家のままでも安心？

近年は、

空家等対策の推進に関する特別措置法

により、

適切に管理されていない空き家は、

管理不全空家や特定空家に認定されることがあります。

認定されると、

住宅が建っていても住宅用地特例が解除される可能性があります。

「建物が残っていれば安心」というわけではありません。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、

• 解体費
• 仮住まい費
• 引っ越し費
• 登記費
• 固定資産税

まで含めた総額で計画することが重要です。

解体時期を間違えるだけで、

数万円から十数万円以上、固定資産税が増えるケースもあります。

法律・制度の根拠

住宅用地の特例は、地方税法第349条の3の2などに基づく制度です。

固定資産税は、

**毎年1月1日（賦課期日）**の土地の利用状況によって課税されます。

また、空き家については、

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、管理不全空家や特定空家に認定されると、住宅用地特例の対象外となる場合があります。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「とりあえず解体してから考えよう」

というご相談をいただくことがあります。

しかし、

建て替えでは、

解体するタイミングだけで固定資産税が大きく変わることがあります。

私たちは、

建築プランだけではなく、

• 解体時期
• 着工時期
• 仮住まい
• 税金
• 資金計画

まで含めてスケジュールをご提案しています。

建て替えは「家を壊すこと」から始まります。

だからこそ、税金まで考えた計画を立てることが、無駄な出費を防ぐポイントです。

 

 

 建て替えると固定資産税の「新築住宅の減額特例」はいつまで適用されますか？

Q

築50年の家を解体して平屋に建て替える予定です。知人から「新築すると固定資産税が安くなる」と聞きました。建て替えた場合、この減額制度は何年間受けられるのでしょうか？また、どのような条件があるのでしょうか？

結論

建て替えによって新築住宅となった場合、一定の条件を満たせば固定資産税の「新築住宅の減額特例」を受けることができます。

一般的な住宅では、新築後3年度分、長期優良住宅として認定を受けた住宅では、新築後5年度分（戸建住宅の場合）の固定資産税が軽減されます。

ただし、この特例は建物の固定資産税が対象であり、土地の固定資産税とは制度が異なります。

新築住宅の減額特例とは？

この制度は、新築住宅の取得を支援するために設けられた固定資産税の軽減制度です。

一定の要件を満たした住宅については、

建物の固定資産税が2分の1に軽減されます。

※対象となる床面積部分などには上限があります。

いつまで減額される？

戸建住宅の場合は、

一般住宅

新築後3年度分

固定資産税が軽減されます。

長期優良住宅

新築後5年度分

固定資産税が軽減されます。

例えば、

令和8年に新築した場合、

一般住宅なら令和8年度から3年度分、

長期優良住宅なら5年度分が対象になります。

※適用年度は新築日や自治体の課税年度によって異なります。

どんな住宅でも対象？

対象となるには、

地方税法で定められた要件を満たす必要があります。

主な条件は、

• 新築住宅であること
• 一定の床面積であること
• 居住用住宅であること

などです。

また、

長期優良住宅として5年間の軽減を受けるには、

長期優良住宅の認定を受けていることが必要です。

土地の固定資産税とは別制度

よくある誤解ですが、

この制度は

建物

の固定資産税に対する特例です。

一方、

土地については、

住宅用地の特例が適用されます。

例えば、

200㎡以下の小規模住宅用地では、

固定資産税の課税標準額が6分の1になります。

建物と土地では制度が異なるため、両方を理解しておくことが大切です。

長期優良住宅がおすすめな理由

長期優良住宅は、

固定資産税の軽減期間が長くなるだけではありません。

例えば、

• 長く安心して住める性能
• 維持管理しやすい構造
• 資産価値を維持しやすい

など、多くのメリットがあります。

シニア世代の建て替えでも、

将来の資産価値を考えると有力な選択肢です。

シニア世代が注意したいポイント

固定資産税が軽減されるからといって、

建築費だけで判断するのはおすすめできません。

住宅は30年、40年と住み続けるものです。

そのため、

• 光熱費
• 修繕費
• 医療・介護への備え

まで含めて考えることが重要です。

法律・制度の根拠

新築住宅の固定資産税減額特例は、地方税法に基づく制度です。

また、長期優良住宅については、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき認定されます。

制度の詳細は、総務省および各市町村が公表しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「建て替えると固定資産税が安くなると聞いた」

というご相談を多くいただきます。

確かに新築住宅には減額制度があります。

しかし、

私たちがもっと大切だと考えているのは、

建てた後の維持費まで安くなる家を建てることです。

例えば、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 長期優良住宅の認定

を備えた住宅なら、

固定資産税の軽減だけでなく、光熱費や将来のメンテナンス費用も抑えやすくなります。

建て替えは、「今の税金」だけではなく、「30年後までの総額」で考えることが成功への近道です。

 

 

シニアの建て替えでかかる「不動産取得税」はいくら？計算方法と軽減措置の申請手続きを教えてください。

Q

70歳です。古い家を解体して平屋へ建て替える予定ですが、「不動産取得税がかかります」と言われました。建て替えでも税金がかかるのでしょうか？また、軽減制度があると聞きましたが、どのような手続きをすればよいのでしょうか？

結論

建て替えで土地を買わなくても、新築した建物には原則として不動産取得税が課税されます。

ただし、一定の条件を満たす住宅であれば、建物・土地ともに軽減措置を受けられる場合があります。

また、多くの自治体では申請しなければ軽減措置が適用されないため、建物完成後は忘れずに手続きを行うことが大切です。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、

土地や建物を取得したときに、一度だけ課税される都道府県税です。

建て替えの場合でも、

新築した建物を取得することになるため、不動産取得税の対象となります。

なお、固定資産税のように毎年支払う税金ではありません。

税額はどのように計算される？

不動産取得税は、原則として

固定資産税評価額 × 税率

で計算されます。

住宅については、現在の特例措置により**税率3％**が適用される住宅が一般的です。

例えば、

建物の固定資産税評価額が1,200万円の場合、

1,200万円 × 3％ ＝ 36万円

が基本的な税額になります。

ただし、このまま課税されるケースは少なく、多くは軽減措置が適用されます。

軽減措置とは？

一定の要件を満たす住宅では、

建物について固定資産税評価額から一定額が控除されます。

また、

土地についても、

一定の条件を満たせば税額が軽減されます。

そのため、

実際には不動産取得税が大幅に軽減されたり、課税されなかったりするケースも少なくありません。

軽減措置を受ける条件

主な要件は、

• 自己居住用住宅であること
• 一定の床面積であること
• 新築住宅であること

などです。

建て替え住宅でも、

これらの条件を満たせば軽減措置を利用できる可能性があります。

申請しないとどうなる？

ここが非常に重要です。

不動産取得税の軽減措置は、

自動的に適用されるとは限りません。

多くの都道府県では、

納税通知書が届いた後、

または一定期間内に、

軽減申請を行う必要があります。

期限を過ぎると、

軽減措置を受けられない場合があります。

申請先は？

申請先は、

住宅所在地を管轄する

都道府県税事務所

です。

山梨県の場合は、

山梨県の県税事務所が窓口になります。

一般的には、

• 売買契約書または工事請負契約書
• 建物登記事項証明書
• 住民票
• 課税関係書類

などの提出を求められます。

必要書類は都道府県によって異なるため、事前に確認しましょう。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 固定資産税
• 解体費
• 登記費用

など、多くの費用が発生します。

「建物価格だけ」で予算を考えると、

思わぬ出費になることがあります。

建て替えでは、

税金も含めた総額

で資金計画を立てることが重要です。

法律・制度の根拠

不動産取得税は、地方税法に基づく都道府県税です。

住宅に対する軽減措置も地方税法に定められています。

制度の詳細や申請方法は、

各都道府県税事務所および総務省が公表しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「建物価格だけ用意すれば大丈夫」

と思われる方が少なくありません。

しかし実際には、

建て替えでは、

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 解体費
• 仮住まい費
• 引っ越し費

まで含めて考える必要があります。

私たちは、

最初から建て替え総額をご説明し、

後から「こんな税金があるとは思わなかった」ということがないよう資金計画をご提案しています。

また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 長期優良住宅

など、高性能住宅にすることで、税制優遇や将来の維持費軽減も期待できます。

建て替えは建築費だけではなく、税金まで含めて考えることが成功のポイントです。

• 長期優良住宅にすると、どのような税制優遇がありますか？

 登記費用の内訳と、シニアの建て替えでかかる「登録免許税」の軽減措置とは？

Q

68歳です。平屋へ建て替える予定ですが、見積書に「登記費用」と「登録免許税」が含まれていました。建物を建てるだけなのに、なぜ登記が必要なのでしょうか？また、登録免許税を安くできる制度はあるのでしょうか？

結論

建て替えでは、建物が新しくなるため登記が必要となり、その際に登録免許税が発生します。

ただし、一定の要件を満たす住宅では、登録免許税の軽減措置を受けられる場合があります。

また、登記費用は税金だけではなく、司法書士や土地家屋調査士への報酬も含まれるため、内容を理解しておくことが大切です。

登記費用とは？

登記費用とは、

建物や土地の権利関係を法務局へ登録するために必要な費用です。

建て替えでは、

古い建物を解体すると、

新しい建物は法律上「新築住宅」となるため、

新たに登記を行う必要があります。

登記費用の内訳

一般的には、

次のような費用で構成されています。

• 建物表題登記費用
• 所有権保存登記費用
• 抵当権設定登記費用（住宅ローン利用時）
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 土地家屋調査士報酬

建て替えでは、

20万円〜40万円程度

になるケースが多く見られます。

※土地の状況や借入内容によって異なります。

建物表題登記とは？

建物表題登記は、

新築した建物を初めて法務局へ登録する登記です。

例えば、

• 所在地
• 構造
• 床面積
• 用途

などが登記されます。

この登記は、

土地家屋調査士が行うことが一般的です。

所有権保存登記とは？

建物の所有者を公的に登録する登記です。

この登記をすることで、

法律上、

「この建物は誰のものか」

が明確になります。

司法書士が手続きを行うことが一般的です。

登録免許税とは？

登録免許税は、

登記を行う際に国へ納める税金です。

根拠は、

登録免許税法

です。

税額は、

固定資産税評価額などを基に計算されます。

軽減措置はある？

あります。

一定の要件を満たす住宅では、

所有権保存登記などについて、

登録免許税の軽減税率

が適用される場合があります。

また、

長期優良住宅や認定低炭素住宅では、

さらに優遇される制度もあります。

適用を受けるためには、

住宅の要件や入居期限などを満たす必要があります。

住宅ローンを利用すると増える登記

住宅ローンを利用する場合は、

金融機関が土地や建物に

抵当権

を設定します。

この登記にも登録免許税がかかります。

借入額が大きいほど、

登録免許税も増えるため、

資金計画に含めておく必要があります。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、

登記費用だけではなく、

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 解体費
• 仮住まい費

まで含めた総額を確認することが重要です。

また、

名義を誰にするかによって、

将来の相続や贈与税にも影響することがあります。

建て替え前に確認しておきましょう。

法律・制度の根拠

登記制度は不動産登記法に基づいて運用されています。

登録免許税は登録免許税法に基づき課税されます。

住宅に対する軽減措置は、

租税特別措置法により定められており、

法務省および国税庁が制度を公表しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「登記費用って何ですか？」

というご質問をよくいただきます。

登記費用は、

単なる手数料ではなく、

建物の所有権を守るための大切な手続きです。

私たちは、

建築費だけではなく、

• 登記費用
• 各種税金
• 解体費
• 仮住まい費

まで含めた総額をご説明しています。

また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 長期優良住宅

など、税制優遇も活用しながら、老後も安心して暮らせる住まいをご提案しています。

建て替えでは、「建築費」だけを見るのではなく、「登記や税金を含めた総額」で判断することが大切です。

 

 

 生前贈与で「相続時精算課税制度」を利用して建て替えるメリット・デメリットは？

Q

75歳の父が「建て替え資金を生前に援助したい」と言ってくれています。税理士から「相続時精算課税制度」という制度を勧められましたが、よく分かりません。この制度を利用すると、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか？

結論

相続時精算課税制度は、多額の資金を生前に贈与しても一定額までは贈与税が課税されず、相続時にまとめて精算する制度です。

建て替え資金を援助する際には有効な制度ですが、一度選択すると原則として暦年課税（年間110万円の基礎控除による課税方法）へ戻ることはできません。

利用するかどうかは、建て替えだけでなく、将来の相続まで考えて判断することが重要です。

相続時精算課税制度とは？

相続時精算課税制度とは、

父母や祖父母などから子や孫へ財産を贈与した場合に、

一定額まで贈与税を抑え、相続時にその贈与財産を相続財産へ加算して相続税を計算する制度です。

「今の贈与」と「将来の相続」を一体で考える制度と言えます。

建て替えではどんなメリットがある？

例えば、

父から建て替え資金として

1,500万円

の援助を受ける場合でも、

この制度を利用すれば、

まとまった資金を贈与しやすくなります。

そのため、

• 自己資金を増やせる
• 借入額を減らせる
• 毎月の住宅ローン負担を軽減できる

などのメリットがあります。

シニア世帯の建て替えでは利用されることが多い制度の一つです。

一番のデメリット

最大の注意点は、

一度この制度を選択すると、原則として暦年課税へ戻れないことです。

つまり、

毎年110万円まで非課税となる暦年課税制度との選択を自由に変更することはできません。

そのため、

将来の贈与計画まで考えたうえで選択する必要があります。

相続税はなくなる？

いいえ。

「相続税がゼロになる制度」ではありません。

贈与した財産は、

相続が発生した際に、

原則として相続財産へ加算され、

相続税が計算されます。

そのため、

相続税対策だけを目的に利用する制度ではありません。

令和6年以降の改正ポイント

令和6年（2024年）以降は制度が改正され、

毎年110万円までの基礎控除が創設されました。

この基礎控除額以内の贈与については、一定の条件のもとで相続財産への加算対象外となる仕組みが導入されています。

制度内容は今後も改正される可能性があるため、最新情報を確認することが重要です。

利用する際の注意点

制度を利用するには、

贈与を受けた年の翌年に、

贈与税の申告

を行う必要があります。

税金が発生しない場合でも、

申告をしなければ制度を利用できません。

シニア世代の建て替えではどう考える？

建て替えでは、

相続時精算課税制度だけで判断するのではなく、

• 住宅取得等資金の贈与税の非課税措置
• 小規模宅地等の特例
• 建物の名義
• 相続税

まで含めて考えることが重要です。

制度を単独で考えるのではなく、

相続全体の設計をすることが成功のポイントです。

法律・制度の根拠

相続時精算課税制度は、相続税法に基づく制度です。

令和6年税制改正により、年間110万円の基礎控除が創設されました。

制度の内容や申告方法については、国税庁が公表しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「建て替え資金を親が援助してくれる」

というケースは少なくありません。

しかし、

制度だけを見て判断すると、

将来の相続で後悔することがあります。

私たちは、

建築だけではなく、

• 相続
• 贈与
• 名義
• 資金計画
• 税金

まで含めて考えることをおすすめしています。

建て替えは「家を新しくすること」だけではありません。

家族の資産を次の世代へどう引き継ぐかまで考えることが、本当に成功する建て替えだと考えています。

 

前回までの形式に合わせて作成します。

 建物を子ども名義、土地を親名義にする場合、「借地権」の課税を避ける方法はありますか？

Q

75歳の父が所有する土地に、私（子ども）がお金を出して平屋を建てる予定です。建物は私名義、土地は父名義のままにしたいと考えています。この場合、「借地権の贈与税がかかることがある」と聞きました。本当でしょうか？課税を避ける方法はありますか？

結論

土地を親名義、建物を子ども名義にすること自体は可能ですが、契約内容や利用方法によっては借地権が認定され、贈与税などの課税問題が生じる可能性があります。

ただし、親子間で通常は無償で土地を使用する「使用貸借」と認められる場合には、借地権が課税対象とならないケースが一般的です。

相続や贈与に大きく影響するため、建築前に税理士・司法書士へ相談することをおすすめします。

借地権とは？

借地権とは、

他人の土地を借りて建物を所有する権利です。

通常は、

土地の所有者へ地代（賃料）を支払って建物を建築します。

借地権には財産的な価値があるため、状況によっては税務上の評価対象となります。

親子間でも借地権は問題になる？

親子の場合は、

一般的な賃貸借契約ではなく、

使用貸借

として土地を無償で利用するケースが多くあります。

使用貸借であれば、

通常は借地権が設定されたものとは取り扱われず、借地権の評価や贈与税の問題が生じないケースが一般的です。

ただし、個別の事情によって判断は異なります。

地代を支払う場合は注意

親へ毎月地代を支払う契約にすると、

税務上、

借地権が成立していると判断される可能性があります。

また、

借地権の設定方法や権利金の有無によっては、

贈与税や所得税などの問題が発生する場合があります。

契約方法は慎重に検討する必要があります。

「土地の無償返還に関する届出書」とは？

親子間で土地を利用する場合、

一定の場合には税務署へ

「土地の無償返還に関する届出書」

を提出する制度があります。

これは主に法人と個人との土地貸借などで利用される制度であり、親子間の一般的な住宅建築で必ず提出する書類ではありません。

どのような契約形態になるかによって必要性が異なるため、税理士へ確認することが重要です。

建物名義は資金負担に合わせる

建物は、

実際に建築費を負担した人

の名義にすることが原則です。

例えば、

子どもが建築費を全額負担したのに、

建物を親名義にすると、

税務上、

贈与と判断される可能性があります。

建物名義と資金負担は一致させることが基本です。

将来の相続も考えておく

土地が親名義のままの場合、

相続が発生すると、

土地は相続財産になります。

そのため、

• 小規模宅地等の特例
• 相続税
• 相続登記
• 遺産分割

まで考えた建て替え計画が重要です。

建物だけではなく、

土地も含めた将来設計をしておくことで、相続トラブルを防ぎやすくなります。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、

「土地は親、建物は子」

という形は珍しくありません。

しかし、

次の3つは必ず確認しましょう。

• 建物の名義は適切か
• 土地の利用方法は使用貸借か賃貸借か
• 将来の相続まで考えた名義になっているか

建物完成後では変更に費用や税金が発生することもあります。

法律・制度の根拠

借地権については借地借家法、土地や建物の所有権については民法および不動産登記法が適用されます。

また、贈与税は相続税法、借地権の評価については国税庁の財産評価基本通達に基づいて取り扱われます。

親子間での土地利用については、契約内容や実態に応じて税務上の判断が行われます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「土地は親のまま、建物だけ子ども名義にしたい」

というご相談は非常に多くあります。

この方法自体は珍しくありませんが、

名義の決め方一つで、贈与税・相続税・将来の相続手続きまで変わる可能性があります。

私たちは建築だけではなく、

• 土地の名義
• 建物の名義
• 相続
• 贈与
• 登記
• 資金計画

まで含めて検討することをおすすめしています。

建て替えは「家を建てる工事」ではありません。

家族の財産を次の世代へ円滑に引き継ぐための大切な資産設計でもあります。

 

 

 将来、家を相続する子どもが複数いる場合、「遺産分割」のトラブルを防ぐ方法はありますか？

Q

72歳です。建て替えを考えていますが、子どもが3人います。長男は同居していますが、長女と次男は県外で暮らしています。私が亡くなった後、家を誰が相続するのかで揉めないか心配です。建て替える前にできる相続対策はありますか？

結論

子どもが複数いる場合は、建て替える前から相続対策を考えることが非常に重要です。

家は現金のように簡単に分けられないため、「誰が住み続けるのか」「誰が取得するのか」を決めておかないと、相続人同士のトラブルにつながる可能性があります。

建て替え前に、

• 遺言書の作成
• 家族会議
• 名義の確認
• 相続税対策

まで行っておくことで、多くのトラブルを防ぐことができます。

なぜ家は相続でもめやすいの？

現金なら、

例えば3,000万円あれば、

3人で1,000万円ずつ分けられます。

しかし、

住宅は簡単に3つに分けることができません。

例えば、

建物の評価額が2,500万円でも、

「長男が住み続けたい」

「売却して現金で分けたい」

という意見が対立すると、

話し合いがまとまらないことがあります。

よくあるトラブル

シニア世代の建て替えでは、

次のようなケースが多く見られます。

• 長男だけが親と同居している
• 他の兄弟は県外に住んでいる
• 建て替え費用を長男が一部負担している
• 名義は親だけになっている

このような場合、

「自分も相続する権利がある」

「住み続ける人だけ得をしている」

という不満が生じることがあります。

建て替え前にできる対策

① 遺言書を作成する

最も有効な方法の一つです。

特に、

公正証書遺言

であれば、

法的な証明力が高く、

相続トラブルを防ぎやすくなります。

② 家族全員で話し合う

建て替え前に、

• 誰が住むのか
• 誰が相続するのか
• 売却する可能性はあるのか

を家族全員で話し合っておくことが重要です。

「親は知っていたけれど、兄弟は知らなかった」

というケースが最もトラブルになりやすくなります。

③ 建築費の負担を記録する

例えば、

長男が

1,000万円

建築費を負担した場合は、

その事実を契約書や通帳などで残しておきましょう。

後から、

「誰がお金を出したのか」

が分からなくなると、

遺産分割でもめる原因になります。

④ 名義を確認する

建物や土地の名義は、

実際の資金負担と一致させることが基本です。

安易に共有名義にすると、

将来、

売却や相続で全員の同意が必要となり、

手続きが複雑になることがあります。

⑤ 小規模宅地等の特例も確認する

親と同居している場合は、

一定の条件を満たせば、

小規模宅地等の特例

により、

土地の相続税評価額を

最大80％減額

できる可能性があります。

ただし、

相続後も一定の要件を満たす必要があります。

シニア世代が建て替え前に準備すること

建て替えは、

家を新しくするだけではありません。

同時に、

• 相続
• 贈与
• 名義
• 遺言

まで整理する絶好の機会です。

建物完成後では、

名義変更や税金が増えるケースもあります。

建築前に整理しておくことが大切です。

法律・制度の根拠

遺産分割については民法で定められています。

遺言については民法第960条以下、相続登記については不動産登記法が適用されます。

また、小規模宅地等の特例は租税特別措置法第69条の4、相続税については相続税法に基づきます。

なお、相続登記は令和6年（2024年）4月1日から申請が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「長男が同居するので建て替えたい」

というご相談を数多くいただいています。

しかし、

建て替えは建物だけではなく、

「将来、誰がこの家を引き継ぐのか」

まで考えることが大切です。

私たちは、

• 建築計画
• 名義
• 相続
• 贈与
• 遺言
• 資金計画

まで含めて考えることをおすすめしています。

建て替えをきっかけに家族で話し合いを行うことで、将来の相続トラブルを大きく減らすことができます。

家族が仲良く暮らし続けるための家づくりこそ、本当に価値のある建て替えだと考えています。

 

 

夫婦でお金を出し合って建て替える場合、持分割合を間違えると贈与税がかかりますか？

Q

夫婦で平屋に建て替える予定です。建築費は私が2,000万円、妻が500万円を負担します。しかし、住宅会社から「名義は夫婦2分の1ずつでも大丈夫ですよ」と言われました。本当に問題ないのでしょうか？持分割合を間違えると贈与税がかかると聞いて心配です。

結論

実際に負担した金額と登記する持分割合が大きく異なると、贈与税が課税される可能性があります。

建物の持分は、原則として実際に負担した建築費の割合に合わせて登記することが基本です。

「夫婦だから大丈夫」ということはなく、税務上は夫婦間であっても贈与と判断される場合があります。

持分割合とは？

持分とは、

建物を誰がどのくらい所有しているかを示す割合です。

例えば、

建築費が

2,500万円

で、

• 夫　2,000万円負担
• 妻　500万円負担

なら、

持分割合は

• 夫　80％
• 妻　20％

とするのが基本です。

半分ずつにするとどうなる？

例えば、

実際には

夫が2,000万円、

妻が500万円負担しているのに、

登記を

夫50％・妻50％

とした場合、

税務上、

夫から妻へ財産を贈与したと判断される可能性があります。

その結果、

贈与税の対象となる場合があります。

夫婦間でも贈与税はかかる？

はい。

夫婦だから自動的に非課税になるわけではありません。

例えば、

夫が負担した財産を妻へ無償で移転したと判断されれば、

相続税法に基づき贈与税が課税される可能性があります。

住宅ローンを組む場合は？

住宅ローンを利用する場合も同じです。

例えば、

夫だけが住宅ローンを返済するのに、

持分を半分ずつにすると、

税務上問題になる可能性があります。

住宅ローンも、

誰が返済するかを考慮して持分を決める必要があります。

共有名義のメリット

持分割合が適正であれば、

共有名義にはメリットもあります。

例えば、

一定の条件を満たせば、

夫婦それぞれが住宅ローン控除の対象となる場合があります。

ただし、

将来、

住宅を売却したり、

相続したりするときには、

共有者全員の関与が必要になることもあります。

シニア世代が注意したいポイント

60代・70代では、

退職金や預貯金から建築費を支払うケースが多くあります。

その際、

「夫婦のお金だから同じ」

と考えるのではなく、

実際に誰の財産から支払ったのかを確認することが重要です。

通帳や振込記録なども残しておくと安心です。

法律・制度の根拠

贈与税は相続税法に基づき課税されます。

建物の所有権は民法および不動産登記法に基づいて登記されます。

また、住宅ローン控除は租税特別措置法に基づく制度です。

贈与税の取り扱いについては、国税庁が公表する「贈与税のあらまし」などで確認できます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「夫婦だから名義は半分ずつでいいですよね？」

というご質問をよくいただきます。

しかし、

**登記は「夫婦の気持ち」ではなく、「実際に負担した割合」**で考えることが原則です。

持分割合を間違えると、

思わぬ贈与税が発生するだけでなく、

将来の相続や売却にも影響する可能性があります。

私たちは、

建築だけではなく、

• 名義
• 相続
• 贈与
• 登記
• 資金計画

まで含めてご相談いただくことをおすすめしています。

建て替えは完成したら終わりではありません。

30年後、40年後まで安心できる資産設計を行うことが、後悔しない家づくりにつながります。

 

 建て替え後の固定資産税は、古い家と比べてどれくらい高くなりますか？

Q

築45年の家を解体して平屋へ建て替える予定です。今の固定資産税は年間4万円ほどですが、「新築になると固定資産税が高くなる」と聞きました。実際にはどれくらい上がるのでしょうか？また、何年くらい高い状態が続くのでしょうか？

結論

建て替え後の固定資産税は、多くの場合、古い家より高くなります。

その理由は、新築住宅は建物の評価額が高くなるためです。

ただし、新築住宅の固定資産税軽減措置が適用される期間は税負担が軽くなるため、実際には「最初は思ったほど高くない」というケースも少なくありません。

固定資産税は住宅の性能や大きさによって異なるため、建築前に概算を確認しておくことが大切です。

なぜ固定資産税が高くなるの？

固定資産税は、

土地と建物それぞれに課税されます。

建物については、

築45年の住宅は評価額が大きく下がっています。

一方、

新築住宅は評価額が高いため、

建物の固定資産税も高くなります。

つまり、

建物が新しくなることが税額増加の主な理由です。

どれくらい上がる？

例えば、

築45年の住宅で、

年間固定資産税が4万円だった場合、

建て替え後は、

年間8万円〜15万円程度

になるケースもあります。

ただし、

建物の大きさ

住宅性能

固定資産税評価額

によって大きく異なります。

「新築だから○万円」と一律には決まりません。

最初の数年間は軽減される

一定の条件を満たす新築住宅では、

建物の固定資産税について、

2分の1に軽減

される制度があります。

戸建住宅では、

• 一般住宅：3年度分
• 長期優良住宅：5年度分

軽減措置が適用されます。

そのため、

建築直後は固定資産税の負担が抑えられることがあります。

軽減期間が終わるとどうなる？

軽減期間終了後は、

本来の固定資産税額になります。

そのため、

「最初は安かったのに急に高くなった」

と感じる方も少なくありません。

建築時には、

5年後まで見据えた資金計画を立てることが重要です。

土地の固定資産税は？

土地については、

住宅が建っていれば、

住宅用地の特例が適用されます。

例えば、

200㎡以下の小規模住宅用地では、

固定資産税の課税標準額が

6分の1

になります。

建て替え後も住宅が完成すれば、

原則としてこの特例を受けることができます。

光熱費は逆に安くなることも

固定資産税は高くなっても、

高性能住宅では、

毎月の光熱費が下がることがあります。

例えば、

• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）

の住宅では、

冷暖房費を抑えやすく、

長期的な住居費全体では負担が軽くなるケースもあります。

固定資産税だけではなく、

30年間の総コスト

で考えることが重要です。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、

固定資産税だけでなく、

• 都市計画税
• 火災保険
• 修繕費
• 光熱費

まで含めて考えましょう。

「税金だけ」を見て判断すると、

本当にお得な住宅を見逃してしまうことがあります。

法律・制度の根拠

固定資産税は、地方税法に基づく地方税です。

新築住宅の減額措置も地方税法に定められています。

評価額は、総務省の固定資産評価基準に基づき、市町村が決定します。

なお、評価額は原則として**3年ごと（評価替え）**に見直されます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「新築にすると固定資産税が高くなるから建て替えを迷っています。」

というご相談をいただきます。

確かに建物の固定資産税は上がることが多いですが、

一方で、

• 冷暖房費
• 修繕費
• 医療費（ヒートショック対策など）

は下がる可能性があります。

私たちは、

固定資産税だけを見るのではなく、

30年間の総住居費

で比較することをおすすめしています。

また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• 長期優良住宅
• 高気密住宅（C値1.0以下、できれば0.7以下）

を採用することで、税制優遇だけでなく、老後も安心して暮らせる住まいをご提案しています。

建て替えは「固定資産税がいくらになるか」ではなく、これから何十年も安心して暮らせるかという視点で考えることが大切です。

 

 

「配偶者居住権」を設定した家を建て替えることはできますか？

Q

夫が亡くなり、自宅には「配偶者居住権」を設定して住み続けています。しかし建物が古く、耐震性も心配なので建て替えを考えています。配偶者居住権が設定されている家でも建て替えはできるのでしょうか？また、何か手続きが必要になりますか？

結論

配偶者居住権が設定された住宅でも建て替えができる場合はありますが、配偶者だけの判断では建て替えることはできません。

配偶者居住権は「住み続ける権利」であり、建物を自由に処分したり建て替えたりする所有権とは異なります。

建て替えには、建物や土地の所有者（配偶者居住権の負担者）との協議や同意が必要となるケースが一般的です。

配偶者居住権とは？

配偶者居住権とは、令和2年（2020年）4月1日に施行された改正民法で創設された制度です。

配偶者は、

亡くなった方が所有していた住宅に、

原則として終身または一定期間住み続ける権利

を取得できます。

この制度により、

自宅を失うことなく生活を続けながら、預貯金などの相続財産も確保しやすくなりました。

配偶者居住権と所有権は違う

配偶者居住権を持っていても、

住宅の所有者になるわけではありません。

例えば、

• 妻　→　配偶者居住権
• 長男　→　所有権

という相続も可能です。

この場合、

建物を建て替えたり売却したりする権限は、所有権者にも関係するため、配偶者だけで決めることはできません。

建て替えは可能？

建て替え自体が法律で禁止されているわけではありません。

しかし、

建物を解体すると、

配偶者居住権にも影響が及ぶため、

所有者との十分な協議が必要になります。

実際には、

• 建て替えの必要性
• 費用負担
• 完成後の居住方法
• 権利関係の整理

まで話し合って進めることになります。

配偶者居住権はどうなる？

建物を取り壊す場合は、

配偶者居住権をどのように取り扱うかが問題になります。

状況によっては、

• 配偶者居住権の消滅
• 権利内容の見直し
• 相続人との協議

などが必要になることがあります。

個別事情によって取り扱いが異なるため、司法書士や弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

シニア世代で多いケース

山梨県でも、

• 夫が亡くなった
• 妻が一人で古い家に住んでいる
• 子どもが建て替えを希望している

というご相談が増えています。

このような場合、

建て替えだけでなく、

• 相続
• 名義
• 配偶者居住権
• 建築費の負担

まで整理することが重要です。

建て替え前に確認したいポイント

建て替えを進める前に、

次の点を確認しましょう。

• 建物と土地の所有者は誰か
• 配偶者居住権の登記がされているか
• 相続人全員の意向
• 建て替え費用を誰が負担するか
• 完成後の建物の名義をどうするか

建築工事が始まってからでは対応が難しくなることもあります。

法律・制度の根拠

配偶者居住権は、民法第1028条から第1036条に規定されています。

また、配偶者居住権の登記については不動産登記法が適用されます。

建て替えや権利関係については、民法や不動産登記法に加え、個別の相続内容や登記状況によって判断が異なります。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、高齢のご夫婦や相続後の建て替え相談が年々増えています。

配偶者居住権が設定されている住宅では、

**「建て替えられるかどうか」よりも、「誰と相談して進める必要があるか」**が重要です。

私たちは、

• 建築計画
• 相続
• 登記
• 名義
• 税金

まで含めて検討し、必要に応じて司法書士や税理士などの専門家と連携しながら進めることをおすすめしています。

建て替えは建物だけの問題ではありません。

ご家族全員が安心して暮らし続けられるよう、権利関係を整理したうえで計画することが、後悔しない建て替えへの近道です。

 

 相続税対策として「あえて住宅ローンを借りて建て替える」のは本当に有効ですか？

Q

73歳です。自己資金だけで建て替えられますが、知人から「相続税対策になるから、あえて住宅ローンを借りた方がいい」と勧められました。本当に借金をした方が相続税は安くなるのでしょうか？メリットとリスクを教えてください。

結論

相続税対策として住宅ローンを利用する方法は、一定の効果が期待できる場合があります。

しかし、「借金をすれば必ず得をする」というわけではありません。

住宅ローン残高は相続財産から差し引くことができますが、その一方で毎月の返済や利息の負担も発生します。

相続税だけを目的に借入を行うのではなく、資金計画・生活設計・相続全体を踏まえて判断することが重要です。

なぜ借入が相続税対策になるの？

相続税は、

相続財産－債務

を基に計算されます。

例えば、

• 預貯金　5,000万円
• その他の財産　3,000万円

合計8,000万円の財産があり、

住宅ローン残高が2,000万円ある場合、

相続税の対象となる財産は、

約6,000万円

として計算されます。

つまり、住宅ローンという債務は、一定の条件のもとで相続財産から控除できます。

建て替えではどんなメリットがある？

自己資金だけで建て替えると、

預貯金は減りますが、

住宅という資産に変わるだけです。

一方、

自己資金を一部残し、

住宅ローンを利用すると、

• 手元資金を確保できる
• 医療・介護費へ備えられる
• 相続財産を圧縮できる可能性がある

などのメリットがあります。

シニア世代では、

「老後資金を残す」という意味でも有効なケースがあります。

相続税だけで判断してはいけない理由

例えば、

2,000万円借りると、

毎月の返済や利息が発生します。

また、

金利が**年2.0％**なら、

借入期間や返済方法によっては総返済額が大きく増えることがあります。

相続税が数十万円下がっても、

支払う利息の方が高くなるケースもあります。

そのため、

税金だけを見て判断することはおすすめできません。

シニア世代が考えるべきポイント

住宅ローンを利用する場合は、

次の点を総合的に考えましょう。

• 年金収入で返済できるか
• 医療費・介護費に備えられるか
• 相続人へ負担を残さないか
• 団体信用生命保険（団信）の加入条件
• リ・バース60など他の制度との比較

「相続税を減らす」よりも、

家族全体にとって最適な資金計画であることが重要です。

相続税対策として有効なケース

例えば、

• 相続税が発生する見込みがある
• 預貯金を老後資金として残したい
• 相続人全員が建て替え計画を理解している

このような場合は、

住宅ローンを利用することが有効になることもあります。

一方、

相続税が発生しないご家庭では、

無理に借入をするメリットは小さい場合があります。

建て替えでは住宅性能も重要

住宅ローンを利用するなら、

将来の支出を抑えられる住宅にすることも大切です。

例えば、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 長期優良住宅

を採用することで、

光熱費や修繕費を抑えやすくなり、

長期的な住居費全体を軽減できる可能性があります。

法律・制度の根拠

相続税の債務控除は、相続税法第13条に規定されています。

住宅ローンなど被相続人が負っていた債務は、一定の要件のもとで相続財産から控除されます。

また、住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約です。

住宅ローンや資金計画については、住宅金融支援機構や金融庁も、無理のない返済計画を立てることの重要性を案内しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「相続税対策のために借入をした方がいいですか？」

というご相談をいただきます。

私たちは、

相続税を減らすことだけを目的に住宅ローンを組むことはおすすめしていません。

まず大切なのは、

• 老後資金が十分に残ること
• 毎月の返済が無理なく続けられること
• ご家族全員が納得できる相続対策になっていること

です。

そのうえで、

• 相続税
• 贈与税
• 登記
• 名義
• 住宅ローン

まで含めた総合的な資金計画を立てることが、後悔しない建て替えにつながります。

**「相続税を減らすための借入」ではなく、「安心して暮らし、円満に資産を引き継ぐための借入」**という考え方が、シニア世代には最も大切だと私たちは考えています。

 

10年以内に家が再び相続される場合、「相次相続控除」とはどんな制度ですか？

Q

父が亡くなり実家を相続したのですが、高齢の母も80歳を超えています。もし10年以内に母も亡くなった場合、同じ家に二度も相続税がかかるのでしょうか？「相次相続控除」という制度があると聞きましたが、どのような制度なのか教えてください。

結論

相次相続控除とは、10年以内に相続が続いて発生した場合、前回納めた相続税の一部を今回の相続税から差し引くことができる制度です。

同じ財産に短期間で相続税が重なることを軽減するために設けられています。

ただし、「10年以内なら自動的に適用される」わけではなく、一定の要件を満たす必要があります。

相次相続控除とは？

例えば、

令和8年に父が亡くなり、

相続税を支払いました。

その後、

令和14年に母が亡くなった場合、

父の相続から10年以内であれば、

今回の相続税について、

一定額の控除を受けられる可能性があります。

同じ財産へ短期間に相続税が重なることを調整する制度です。

適用される条件

主な要件は、

• 今回の被相続人が、前回の相続で財産を取得していること
• 前回の相続で実際に相続税が課税されていること
• 前回の相続開始から10年以内であること

などです。

つまり、

前回の相続税が発生していなければ、

原則としてこの制度は利用できません。

控除額はどう決まる？

控除額は、

単純に前回納めた相続税が戻る制度ではありません。

前回納付した相続税額を基礎に、

経過年数や今回取得した財産の割合などを考慮して計算されます。

また、

経過年数が長くなるほど控除額は少なくなります。

例えば、

前回の相続から1年後と9年後では、

受けられる控除額は異なります。

建て替えにも関係ある？

あります。

シニア世代では、

親から相続した実家を建て替え、

その後、

短期間で再び相続が発生するケースがあります。

この場合、

建物だけではなく、

土地も含めて相続税を考える必要があります。

相次相続控除だけでなく、

• 小規模宅地等の特例
• 配偶者の税額軽減

なども組み合わせて検討することが重要です。

シニア世代が注意したいポイント

相次相続控除は、

相続税を軽減できる制度ですが、

建て替えだけで利用できる制度ではありません。

重要なのは、

• 相続税が発生するか
• 前回相続税を納めているか
• 相続開始日から10年以内か

という点です。

制度を利用できるかどうかは、

相続全体を見て判断する必要があります。

建て替え前に確認したいこと

建て替えを計画する際には、

• 土地の名義
• 建物の名義
• 相続人
• 遺言書
• 小規模宅地等の特例
• 相次相続控除

まで整理しておくことで、

将来の税負担を軽減できる可能性があります。

法律・制度の根拠

相次相続控除は、相続税法第20条に規定されています。

制度の詳細や計算方法については、国税庁が公表しています。

また、相続税全般については相続税法、遺産分割については民法が適用されます。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

ご高齢のご夫婦が建て替えを検討されるケースでは、

「数年後に再び相続が発生するかもしれない」

というご相談をいただくことがあります。

そのような場合は、

建築だけではなく、

• 相続税
• 名義
• 遺言
• 小規模宅地等の特例
• 相次相続控除

まで含めた資産設計を考えることが重要です。

私たちは、

建物だけではなく、

「その家を次の世代へどう引き継ぐか」

まで考えた建て替えをご提案しています。

建て替えは「今の住まい」を良くするだけではありません。

次の相続まで見据えた計画を立てることが、本当の意味で後悔しない家づくりにつながります。

 

 空き家をしばらく放置してから建て替える場合と、すぐ建て替える場合では税金はどう違いますか？

Q

70歳です。実家を相続しましたが、今は誰も住んでいません。すぐに建て替えるか、それとも数年間空き家のまま様子を見るか迷っています。空き家を放置してから建て替える場合と、すぐ建て替える場合では、税金に違いはあるのでしょうか？

結論

税制面では、空き家を長期間放置するより、建て替えや活用の計画を早めに進めた方が有利になるケースが多くあります。

特に注意したいのは、

• 固定資産税の住宅用地特例
• 空家等対策の推進に関する特別措置法
• 相続した空き家の譲渡所得の特例
• 建て替え時期による税負担

です。

「とりあえず空き家のままにしておく」という選択は、税金や維持管理の負担が大きくなる可能性があります。

空き家でも固定資産税は安い？

住宅が建っている土地には、

住宅用地の特例があります。

例えば、

200㎡以下の小規模住宅用地では、

固定資産税の課税標準額が6分の1になります。

そのため、

建物が残っている間は、

土地の固定資産税が軽減されることが一般的です。

しかし、放置するとどうなる？

管理されていない空き家は、

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、

• 管理不全空家
• 特定空家

に認定される場合があります。

認定されると、

住宅が建っていても、

住宅用地特例が解除される可能性があります。

その結果、

固定資産税が大幅に増えることがあります。

すぐ建て替えるメリット

建て替えを早めに行うことで、

• 老朽化による倒壊リスクを防げる
• 維持管理費を抑えられる
• 新築住宅の固定資産税軽減措置を受けられる
• 高性能住宅で光熱費を削減できる

など、多くのメリットがあります。

また、

長期優良住宅など一定の要件を満たせば、

固定資産税の軽減期間も長くなります。

相続した空き家には特例もある

相続した空き家を売却する場合には、

一定の条件を満たすと、

「被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の特例」

を利用できる可能性があります。

この制度では、

譲渡所得から最大3,000万円を控除できる場合があります。

ただし、

適用には、

• 相続開始日
• 建物の築年数
• 耐震基準
• 売却時期

などの要件があります。

建て替えや解体を行う前に確認しておくことが重要です。

建て替えを先延ばしにするデメリット

空き家を放置すると、

税金だけではなく、

• 建物の老朽化
• 雑草や害虫の発生
• 近隣からの苦情
• 台風や地震による倒壊リスク
• 解体費用の増加

など、多くのリスクがあります。

築年数が経過するほど、

修繕では対応できず、

建て替え費用も増えるケースがあります。

シニア世代が注意したいポイント

相続した実家では、

「いつか建て替えよう」

と考えているうちに、

数年が経過してしまうケースがあります。

その間にも、

税制や補助金制度が変わる可能性があります。

建て替えを予定しているなら、

早い段階で住宅会社や税理士へ相談することをおすすめします。

法律・制度の根拠

住宅用地の特例は地方税法に基づきます。

空き家対策については空家等対策の推進に関する特別措置法、相続した空き家の譲渡所得の特例は租税特別措置法に基づいています。

制度の詳細は、国土交通省、総務省、国税庁が公表しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「実家を相続したけれど、そのまま数年間空き家になっている」

というご相談が増えています。

しかし、

空き家は時間が経つほど、

• 税金
• 維持費
• 解体費
• 資産価値

の面で不利になることがあります。

私たちは、

建て替えをご提案する際には、

• 解体時期
• 建築時期
• 相続
• 税金
• 補助金

まで含めた総合的な計画をご提案しています。

また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 長期優良住宅

などの高性能住宅へ建て替えることで、税制優遇だけでなく、老後の光熱費や維持費も抑えやすくなります。

空き家は「いつか何とかする」のではなく、「いつまでにどう活用するか」を決めることが、資産を守る第一歩です。

 建て替え時の契約書にかかる「印紙税」の軽減措置とは？

Q

68歳です。平屋への建て替えを契約したところ、「印紙代」が必要と言われました。印紙税とはどんな税金なのでしょうか？また、住宅を建て替える場合でも軽減措置は受けられるのでしょうか？

結論

印紙税とは、建築工事請負契約書などの契約書を作成するときに課税される国税です。

住宅の建て替えでも、建築工事請負契約書には印紙税がかかります。

ただし、一定期間内に作成される住宅建築などの請負契約書については、印紙税の軽減措置が設けられています。

軽減措置は自動的に適用されるため、契約金額に応じた軽減後の税額の印紙を貼付します。

印紙税とは？

印紙税とは、

契約書や領収書など、法律で定められた文書を作成したときに課税される税金です。

建て替えでは、

一般的に

建築工事請負契約書

が課税対象になります。

税金は収入印紙を契約書へ貼付し、消印することで納めます。

建て替えで印紙税が必要な契約書

主なものは次のとおりです。

• 建築工事請負契約書
• 増改築工事請負契約書
• 土地売買契約書（購入する場合）

住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）についても、別途印紙税がかかる場合があります。

印紙税はいくらかかる？

印紙税は、

契約金額

によって決まります。

例えば、

建築請負金額が

2,500万円

の場合、

軽減措置の適用がある期間であれば、通常より低い税額になります。

契約金額によって税額は変わるため、契約前に住宅会社へ確認しておくと安心です。

軽減措置とは？

住宅建築などの請負契約書には、

租税特別措置法に基づく印紙税の軽減措置があります。

この制度により、

契約金額に応じて、本来の印紙税より少ない税額で済む場合があります。

ただし、

軽減措置には適用期限があり、税制改正によって延長・変更されることがあります。

契約時点の制度を確認することが重要です。

印紙を貼らなかったらどうなる？

印紙税の対象となる契約書に印紙を貼らなかった場合や、貼っても消印をしなかった場合には、

本来の印紙税に加え、過怠税が課されることがあります。

契約書は大切な書類ですので、印紙の貼付漏れがないか確認しましょう。

電子契約なら印紙税は？

近年は、

電子契約を採用する住宅会社も増えています。

電子契約は紙の契約書を作成しないため、原則として印紙税は課税されません。

そのため、

契約方法によっては印紙税を負担しなくて済むケースもあります。

シニア世代が注意したいポイント

印紙税は数万円程度と思われがちですが、

建て替えでは、

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 解体費
• 仮住まい費
• 引っ越し費

など、多くの諸費用があります。

建築費だけを見るのではなく、

建て替え総額

で資金計画を立てることが大切です。

法律・制度の根拠

印紙税は印紙税法に基づく国税です。

住宅建築請負契約書の軽減措置は、租税特別措置法に基づき実施されています。

制度の詳細や最新の軽減措置については、国税庁が公表しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「建築費以外にこんなに税金がかかるとは思わなかった」

というお声をよくいただきます。

建て替えでは、

印紙税だけではなく、

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 登記費用
• 解体費

まで含めた総額で比較することが大切です。

私たちは、建物価格だけではなく、

「建て替え総額」を最初にご提示することを大切にしています。

また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 長期優良住宅

など、税制優遇や維持費の削減まで考えた住まいをご提案しています。

建て替えで後悔しないためには、建築費だけでなく、税金や諸費用まで含めた資金計画を立てることが重要です。